底层资产持续扩容 | 2025年一季度REITs发展报告

摘要：一季度，REITs市场在政策支持下持续扩展底层资产类型。香港REITs市场面临贸易政策不确定性导致出现分化。（报告期：2025.01.01-2025.04.22）

观点指数 2025年一季度，REITs市场在政策持续支持和市场结构优化的双重驱动下，展现出稳中向好的发展态势。底层资产类型持续扩容，融资与流动性表现双优，行业逐步迈入提质增效的新阶段。

C-REITs篇

REITs底层资产向多元化、新兴领域加速突破

据市场数据，截至2025年3月31日，全市场已上市的公募REITs总数达到64支，首次公开发行和扩募金额共1798.65亿元。其中，2025年一季度共有5支REITs上市，数量同比持平，发行规模从150.91亿元下降到87.68亿元。

政策层面继续推进REITs的常态化发行，支持文旅、养老、新型基础设施等类型底层资产REITs上市。上海和浙江等地积极响应国家政策，加大对本地符合条件的基础设施项目的挖掘和培育力度。

二级市场量价齐升，机构配置需求持续释放

估值稳中有升，中证REITs全收益指数一季度涨幅达10.19%，超过2024年第一季度5.39%，其中，3月单月上涨3.23%，也超过上年同期水平（0.12%）。

市场数据显示，消费基础设施类区间累计涨幅最大，为19.39%，水利设施和生态环保类区间累计涨幅最小，分别为4.68%和1.77%。产业园区、仓储物流和保租房类涨幅接近整体均值，分别为12.56%、10.82%和9.41%。

机构配置需求持续释放。2月17日，中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）发布关联交易公告。根据公告，中国人寿联合多方拟成立公募REITs投资基金，合伙企业全体合伙人认缴出资总额为人民币52.37亿元，其中，中国人寿认缴出资额为人民币35亿元。

香港及海外篇

业绩普遍亏损，冠君和泓富经营稳健领涨

最新一期财报显示，除了冠君产业信托和泓富产业信托外，过去一年大部分香港REITs净利润呈亏损状态，其中领展房产基金净利润亏损-36.79亿元。

不过，领展房产基金的亏损主要是受投资物业减值影响，经营上依然小幅增长。据24/25财年中报，其香港零售物业组合维持97.8%的高出租率，收入从67.25亿港元上涨到71.53亿港元，期内可分派收入增长4.3%至34.76亿港元。

冠君产业信托经营稳定。数据显示，2024年部分经营指标受到压力，但零售板块方面仍然稳健。特别是朗豪坊商场仍显示出较强的韧性，其出租率一直保持在99%以上。

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