资本市场退潮 | 2025年11月物业服务发展报告

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（来源：观点）

摘要：若最终退市条件达成，这家曾经西南地区最大的上市物企将结束其五年的港股上市历程，显现出物企在资本市场被持续边缘化的态势。（报告期：2025.10.27-2025.11.25）

“十五五”明确提升物业服务质量，居委会可下设物业管理委员会

观点指数  10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》全文发布，其中指出要促进生活性服务业高品质、多样化、便利化发展。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度等。

该《规划》是未来五年中国经济社会发展的宏观方向，此次将物业服务视为推动房地产高质量发展、保障民生的关键力量，也意味着物企服务的核心价值不再局限于不动产维护，而是转向社区运营、民生服务与城市治理综合服务等多个维度。

期内，国家发改委等部门印发《深化智慧城市发展推进全局数字化转型行动计划》的通知，表示要深化智慧社区建设，支持有条件的地区改造建设一批高品质智慧社区，完善社区嵌入式服务设施，按需配置、优化升级社区数字服务能力，发展智慧物业。打造数字惠民服务生活圈，完善一站式托育助老、亲子阅读、社区康养等服务的幸福邻里综合体。建设智能充电桩等便民设施，加快停车设施智能化改造和建设，推广高楼消防预警、高空抛物监测、电动自行车智能阻止等数字应用。推进绿色智能建筑建设，深化全屋智能应用，探索推动具身智能机器人进社区、进家庭。

观点指数认为，该《行动计划》将驱动物业行业加速向技术密集型智慧服务商转型，行业竞争焦点从传统物业管理转向数字化运营能力比拼，倒推企业大幅提升技术投入与人才储备。不过，头部企业凭借平台整合能力快速扩张，行业集中度或将显著提高。

10月末，全国人大常委会表决通过了新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，并将于2026年1月1日起实施。

值得注意的是，新修订的《居委会组织法》第九条明确，居委会可根据需要设立环境和物业管理等委员会。第十条明确，居委会职责包括指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷。

因而，物业管理将成为居委会的下设机构，居委会成为代表基层政府行使指导监督权的正式力量。从物企角度看，社区博弈格局有所改变，业委会决策将在居委会指导下进行。同时，物业矛盾调整过程中行政介入将成为常态。物企应主动建立与居委会的常态化沟通机制，在强监管时代寻找合规红利。

总体上，物业行业增长模式转型升级是必然趋势，结合十五五规划提及的物业服务质量提升战略，物企应该将资源集中于优势区域。在服务方面，标准化与透明化不再是口号，智慧化投入成为生存刚需。业务破局方面，应全力拓展产业园区、企业总部、商业综合体等B端服务，国资背景企业更可优先承接政府楼堂馆所、学校医院等公共服务外包，打通多元化业务发展路线。

物企市拓热度回升，非住类项目成破局重点

此前三个报告期，样本物企市场化拓展热度均呈现低迷态势，本期整体市拓热度有所回暖，企业新拓项目增长的同时，在业态结构上也呈现出多元并进的趋势，住宅类项目仍占据基本盘地位，但非住类项目逐渐成为规模增长的破局点。

分主要业态来看，住宅物业服务市场既面临挑战亦存在机遇。一方面，业主拒交物业费，要求降价，导致一些物企不得不撤场；另一方面，标杆房地产项目仍需要优质物业服务，物企通过构建专业化、品质化服务能力，仍可获得与优秀房地产商合作的机遇。

商业物业方面，物企的角色已逐渐从基础服务保障向商务空间价值赋能转变。

11月11日，中建智地的旗下智地睿怡物业入驻了北京旭辉空港中心，并依托其在楼宇管理与企业服务方面的成熟经验，为项目打造系统化服务方案，内容涵盖智能安防升级、高效企业配套等多个维度。

据介绍，北京旭辉空港中心坐落于首都空港核心区域，集商务办公、产业服务与商业配套于一体，是推动区域发展的重要枢纽。项目定位高端，因而对物业服务的专业性、系统性与响应效率提出更高的要求。

园区物业方面，物企仍以获取优质客户项目为战略重心，涉及电商、综合物流、智慧安防、新能源、高端制造等行业。

物企营收及净利润持续分化，货币资金大幅收缩

截至当前，A股上市物企已公布2025年三季度财报，从前三季度数据来看，物企之间仍呈现营收与盈利能力分化的态势，头部物企在营收增长方面保持优势，净利润增长也较为稳定；相比之下，中下游物企营收增速整体趋缓，净利润波动幅度较大。

同时，多家物企经营活动现金流量净额为负值，表明物企当前仍处于"账面盈利、实际失血"的困境，核心症结是物业费收缴困难导致应收账款激增，而人工、外包等刚性成本持续消耗现金等。

数据显示，南都物业前三季度经营活动现金流量净额同比下滑幅度为40.71%，造成经营活动现金流量净流出1.3亿元，主要系供应商付款增加所致。

另外，上述物企货币资金下降以及应收账款快速增长也表明了当前行业仍面临现金流趋紧、回款效率恶化等挑战，物企需警惕流动性风险及收入质量下滑的问题。

以绝对金额来看，招商积余应收账款规模最大，截至2025年9月30日达到40.8亿元，较年初增长了86.06%，主要原因在于其以下收制的非住宅项目为主，受行业特性影响，收款集中在四季度，形成三季度末应收账款余额大幅超过年初的情况。同时，该公司货币资金较年初下降38.10%至28.9亿元，主要也是结算周期所造成。

以变动幅度来看，中天服务货币资金较期初下降74.35%，主要是公司进行现金管理导致。同时其应收账款较期初增加66.41%，主要系经营规模增加、收缴率下降所致。

金科服务拟私有化退市，华润万象生活市值再破千亿

11月18日，金科服务与Broad Gongga Investment Pte. Ltd（最终控股股东为博裕）发布联合公告，后者作为要约人，提出经修订的无条件强制性现金要约以推动金科服务私有化退市。

根据公告，要约人目前持有金科服务63.29%的股份，并为收购剩余267,722,054股创新采用双层定价结构：基本价每股6.67港元（总代价约17.86亿港元），若两个退市条件达成则支付经提高价每股8.69港元（总代价约23.27亿港元）。目前已锁定约29%的股份，还需至少32.30%的股东接纳才能触发退市高价。

值得一提的是，方案创新的给出存续选项，若临时股东大会通过退市决议案及退市接受条件达成，已接纳要约的股东可选择将部分或全部现金对价再投资到Top Yingchun Investment IV（要约人的母公司），以换取母公司发行的股份，间接保留对金科服务的权益，成为博裕资本私有化平台的LP（有限合伙人）。

至于退市原因，公告指出股份的交易流动性在过去一段时间内一直处于较低水平。私有化将使要约人和公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。

若最终退市条件达成，这家曾经西南地区最大的上市物企将结束其五年的港股上市历程，并成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企，也凸显了物企在资本市场被持续边缘化。

二级市场上物管股延续下跌态势，但整体有所回暖。观点指数监测的数据显示，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.25%，对比上个报告期平均区间跌幅5.59%有所收窄。估值水平略有提升，市盈率（TTM）由上个报告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍。

总市值方面，超百亿港元的物企仍为7家，其中华润万象生活重回千亿港元（1001.56亿港元），刷新了自2023年4月以来的新高。观点指数认为，主要得益于其"商业运营+物业管理"双轮驱动的模式、稳健的财务表现以及在物业行业中的头部地位。

期内在市值高点，控股股东华润置地于11月13日宣布以每股41.7港元配售4950万股（占总股本2.17%），套现约20.61亿港元。这是华润万象生活上市以来的首次配售，公告称此举是要增强华润万象生活股份的流动性，增强市场信心及提高华润万象生活的股份价值。

企业聚焦人机协同作业等领域，注重与科技公司战略合作

数字科技领域，物业及城市服务企业本期主要聚焦于全局服务整合、社区新能源、智能环卫机器人、人机协同作业及可持续发展五大维度。

具体包括，从单一服务向跨业态、跨区域的全生命周期服务延伸服务；通过合作模式切入社区充电、储能等新能源基础设施；在环卫场景大规模推广自动驾驶清扫机器人、无人巡检设备等智能终端；联合科技巨头探索人机协同的城市治理新范式；以及将ESG理念深度融入运营，推动绿色低碳技术落地。

11月初，武汉城建集团旗下城市服务集团与宇树科技、阿里巴巴达摩院在云栖湖岸、汉阳印象、悦享湖璟等多个小区及商业综合体启动智能机器人物业服务试点，推动其智慧物业迈入“人机协同”的新阶段。

同时期，碧桂园服务与安徽科大能通签署协议，成立合资公司安徽安巡新能源科技发展有限责任公司，以布局社区新能源服务业务，并称该公司已进入实质运营筹备阶段。

永生服务华南区域开启了37℃社区焕新行动，通过员工、业主、街道与社会资源的多元共创，让建筑在数智化运维和专业管理中“常住常新”。

据介绍，永升服务旗下霖久科技自研的智慧停车系统已实现华南全部在管项目的全局覆盖，智能门禁系统逐步在各项目应用，通过“无感通行+无人化值守+AI识别”的全新运营模式，提升社区通行效率，为出入这类高频场景下的设施运维焕新提供了便利。

本文节选自《资本市场退潮 | 2025年11月物业服务发展报告》