万科已经死了

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来源：卢卫东视角

　　最近文章中提到万科比较多，很多朋友都在关心万科下一步会怎么样？上周又接触到几位2005年左右加入万科的新动力，他们都是在万科工作了十几年后离开的，当然现在都是行业大老总了。谈到近年万科的陨落，他们都无法接受。他们对万科的感情还停留在王石老董事长描绘的理想世界里，他们也是秉承那种理想引领着行业发展。此刻我只能安慰他们：万科要死了，老万科精神永存。下面随笔谈谈我粗浅的看法。

　　我与万科也有三段擦肩而过的浅缘份。第一段是1999年下半年，那时我还在武汉读研究生，毕业论文答辩后，导师给了我和舒师兄一笔钱，让我们到南方去走走，开开眼界。当我们从深圳站出来到建设路等公交车时，看到地王大厦高高耸立，街上华灯煜煜，人群川流不息，我就跟舒师兄说，我要留下来参与深圳的建设，其实我是想留下来享受深圳的建设成果。那时武汉的城市建设，比广州、深圳真是差得太远了。当时没有家庭的羁绊，做这样的决定也很轻松，于是挤在同学的单身宿舍里开始找工作。找工作远比想象的困难，6个月都没有找到合适的岗位，当然通过6个月的尝试，我也清楚了深圳房地产一定要起来了，万科、中海肯定是翘楚，于是找到了一位权威校友师兄，请他帮助推荐。师兄很热情帮忙，不久来电话说可以去万科万创设计中心面试。当时万创还在红岭路上，面试前我就先去溜达一圈，看见他们办公室堆满了沙盘、户型模型等各种产品分析工具，墙壁挂满了各种效果图，我就跟师兄说，万创是建筑师的天下，我学结构的只能做配角，不能去。师兄非常理解和支持我，后来我就去中海地盘做了一名土建工程师。第二段是2002年，万科2000年开始扩张发展，急需大量工程人才，他们就启动了“海盗计划”专挖中海的工程管理人员，2002年某天我也接到了万科人力大佬的电话，又惊讶又兴奋，如期赴约，大佬亲自过来交流了2个多小时，讲解万科战略、理念，询问我的职业规划要求，鼓励我多了解万科，当时我还只是部门经理，人家集团人力大佬亲自过来单独交流，还是被感动了，虽然最终未去，万科还是给我留下了极好的印象。第三段是2005年，离开中海在民企发展不顺，就找已是万科高层的老领导汇报工作和思想，领导觉得我可以到万科试试，也是上次那位人力大佬又约见进行了交流，然后安排与万科东莞领导交流面试，正在走程序过程中，最终我还是决定自己创业，转型做培训和咨询，就这样又错过了第三次缘份。

　　那么，老万科精神是什么？老地产人津津乐道的万科到底是什么样子？虽然没有系统研究过万科人文，作为一名地产老兵凭生活感悟谈几点体会：

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　　对于老万科的经营观，万科王石老董事长强调：万科不追求超额利润，高于25%利润的项目不做。老万科原来不是很看重钱的，他们不追求极致利润，愿意与人合作，与人分享，愿意给供应商让利。这是王石的智慧，更是中华古老民族的智慧。世上没有免费的午餐，暴利总是有代价的，如果连代价在哪里都不知道，那可能更危险，就像地产行业当初的跟投，总认为跟投收益高，殊不知已是大祸临头。

　　02

　　对于老万科的价值观，体现在四个善待中，善待客户、善待员工、善待合作伙伴、善待股东，那么好的价值观啊。为了做好服务，让客户相信游泳池的水是干净的，当时万科总经理姚牧民舀一瓢就喝，这就是当年的万科。为了研发好产品，万科建研中心东莞基地2006年在松山湖成立，引领行业产品发展，业内几乎所有优秀房企慕名前去参观观摩，我们百锐学堂当时几乎每周都要带客户去参观，那时万科是行业的灯塔。

　　03

　　王石老董事长处理绩效不达标员工的趣闻。当时万科员工绩效不达标，只要不触碰法律和道德底线，万科不会开除或劝退的。坊间流传王石一个理念，员工既然被万科人力部门招聘进来了，说明员工素质是能达到万科要求的，绩效不好，是我们没有用好，加强培训让绩效不好的员工提升业务素质，再不行就转岗再试，反正不轻易开除员工。王石说，如果这位员工是万科招聘误判确实能力不能胜任，我们也要留下来好好培养提升，否则推到社会上去了，不就成了社会负担吗？现在回味对标起来，都觉得汗颜。这就是当年的老万科，怪不得万科新动力都是老万科的信徒。看看现在社会上的企业，甚至国有企业，是如何对待员工的？经济下行，国企都无情地裁人啊。

　　这就是我印象中的老万科。

　　后来万科发生了什么变化呢？

　　01

　　从杜邦公式核心指标来分析（仅查华泰证券软件分析数据，详细数据见下表）。我感觉万科2010年销售产值过一千亿后，万科开始过度强调财务指标，强调杜邦分析法，也就是后来行业大家全都学习的运营管理，成立专门的运营部门，由运营部门统领各专业协同，运营效率成了领导管理企业的最核心指标，其它专业都要为运营让路。我们也从杜邦分析来分析一下2010年以后的万科吧。ROE=销售净利润率*周转率*权益系数，万科销售净利润率不高，2010年之后一般是15%左右，此指标比中海地产低多了，总资产周转率在0.28~0.35，此指标是很高的，到2017年才下来一点，权益系数就从2010年的4.33，一直上升到2019年9.48，此指标一直维持较高，对标中海、保利，中海只有2.5左右，保利也在4~7之间。从2021年开始，万科销售净利润率、ROE恶化，经营彰显危险。从这些杜邦公式核心指标变化就可以看到，万科2010年之后在不断弱化专业、强化财务与资金，体现地产专业精神的销售净利润率2010年17.43%，后面从未超越过，违背了老万科做好产品与服务的本意。

　　万科2010~2024年财报杜邦分析核心指标

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　　万科财务主导下的专业人才流失。2010年之前，万科产品是引领行业。一个有意思的现象是万科有很多“大师”，吴大师、莫大师、张大师、肖大师、徐大师、朱大师，地产老兵都知道我在说谁吧。2010年之后，万科大师们去了哪里呢？人都走了，还可能做出好产品吗？产品都开始落后了，怎么善待客户呢？万科核心价值观开始被掏空。

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　　跟投分利是万科最后的疯狂。万科2014年开始启动跟投，也就是鹏金所开始运作。当时是多么让同行羡慕啊，不断传出类似投100万赚100万的亢奋消息，严重违背了万科不赚超过25%利润的创始人训诫。此刻细心的人其实就应该意识到万科已经站到了万丈悬崖边了，万科已经蜕变为资本的游戏，创始价值观丧失殆尽。现在祝九胜已被刑事拘留，预判后面捅出的马蜂窝会让人瞠目咋舌的。借用《礼崩乐坏，真而无善岂会美？》陈方勇观点：复盘万科，你会发现它的问题不在于被行业的崩塌裹挟着玉石俱焚，而在于它背叛了自己的理想，从不贪图超额收益的丰盛人生建设者，变成了榨取最后一滴利润的逐利者。当他们从原来的利他主义者蜕变成精致包装的利己主义者，向善之心一旦泯灭，真实的人性就变成如此丑恶，令人望而却步。

　　老万科其实已经死了，死在忘了初心，死在文化蜕变上，死在人性的贪婪与价值观的迷失。

　　法人意义上的万科，将淹没在时代的洪流中，逐渐被人淡忘。