抵押“金茂大厦”，中国金茂贷款99亿

黄浦江畔，世纪大道88号，一栋摩天大楼被精心拆解为金融筹码。

近日，中国金茂公告称，将核心资产金茂大厦部分楼层抵押获得99亿元银团贷款。

根据公告，此次抵押资产为世纪大道88号31-50层、88层及地下车库，评估值47.6亿元，仅为贷款金额的约一半。

这场金融交易的实质，是中国金茂用手中的核心资产换取更便宜的长期资金。

这笔贷款期限直至2039年，由中国建设银行、中国银行、中国工商银行等国有大行和股份制银行组成的银团提供。

银行对这笔交易展现出了充分的信心，他们接受评估值仅47.6亿元的资产作为99亿元贷款的抵押物，抵押率高达208%。

这种信心源于金茂大厦作为上海地标的稀缺性和稳定现金流。

金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，高度420.5米，曾经是中国内地最高的大楼。

这座建筑位于浦东新区陆家嘴金融贸易区的核心位置，毗邻上海证券交易所和中国人民银行第二总部，地理位置无可替代。

此次交易并非简单的融资行为，而是一场精密的“债务置换”操作。根据公告，贷款资金将主要用于置换2023年和2024年发行的三笔绿色资产支持专项计划。

这三笔绿色债券总额合计100亿元，分别是2023年3月发行的“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划(碳中和)”、2023年4月发行的“金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计划(碳中和)”以及2024年2月发行的“金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划(碳中和)”。

简单来说，金茂正在用更低成本的银行贷款，替换之前发行的资本市场债券。这种操作在金融领域被称为“再融资”，当市场利率环境发生变化时，企业会选择用成本更低的债务替代成本较高的债务。

这种“借新还旧”的动力主要来源于利率环境变化带来的“剪刀差”效应。

此前发行的三期“金茂大厦CMBS”票面利率在3.2%-3.6%之间。而根据中国金茂首席财务官乔晓洁透露的信息，2024年公司境内新增融资平均成本已降至2.87%。

进入2025年，金茂境内外新增融资平均成本进一步下降至2.7%，整体平均融资成本为2.96%。这一变化创造了明显的利差空间，为债务置换提供了经济动力。

粗略计算，若以2.7%的新增成本置换原3.2%以上的绿色债券，金茂每年节省的利息支出可达6400万元。

将时间线拉长到15年贷款期限，累计节省的利息支出接近10亿元。这种长期的财务节省对任何企业都具有吸引力。

对金茂而言，这次交易并非首次操作类似财技。今年3月，公司就曾以北京凯晨世贸中心为抵押物获取86.89亿元贷款，用于偿还对应的绿色资产支持专项计划剩余本金。

金茂在2022年以凯晨世贸中心为标的物业发行了“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”，规模87.08亿元。今年初的贷款操作基本复制了此次金茂大厦的模式。

通过这两次操作，金茂已经将两大核心资产——上海金茂大厦和北京凯晨世贸中心的融资从资本市场转向银行体系。

这种策略反映出在房地产市场调整期，持有优质商业地产的企业正在重新评估不同融资渠道的成本与稳定性。

虽然此次交易在财务上具有合理性，但也伴随着相应的风险。抵押的资产占中国金茂上年末合并口径净资产的38.22%，比例不低。

这次交易将使公司近四成的净资产处于抵押状态，这意味着一旦未来偿债出现波动，金茂大厦这一地标建筑的完整性或将面临考验。

金茂在公告中也特别强调，该抵押预计不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

这一表述既是对投资者的安抚，也反映了公司对自身现金流和偿债能力的信心。