绿景佐阾香颂焕新，房企型社区商业“玩家”的困境与自救

摘要：资产流动性与扩张能力受限，是绿景这类房企型社区商业玩家的明显短板，直接制约商业板块的投入与发展节奏。

观点指数(GDIRI) 12月10日，绿景集团宣布旗下社区商业标杆佐阾香颂正式升级为3.0版本，并与沃尔玛社区店等首批品牌完成签约。

资料显示，项目位于4号线红山站与5号线民治站的交汇处，未来无缝衔接22/33号线民治北站，3公里半径覆盖60万常住人口，周边拥有高密度住宅与学校超60个。

焕新后，项目将推出“Funsong时光”主题空间，L1层打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2层构建亲子体能、教育、零售复合业态，打造商业与社区共生范本。

绿景集团具有一定代表性，这类房企型社区商业玩家目前正面临资金紧张、运营能力不强、资产低效沉淀等多重挑战，规模扩张不再可行，亟需通过核心资产盘活实现"自救"。

先发者困局

资料显示，绿景集团于2011年正式创立佐阾，这是其首个专注社区邻里商业的购物中心品牌，目前已形成“佐阾购物中心、佐阾里、佐阾荟”三条产品线，覆盖不同规模社区的需求。

不过据公开资料统计，截至目前，绿景在营的社区商业项目仅有7个，总商业面积约30万㎡，远低于百万㎡的早期目标，发展进度缓慢。现有项目主要集中于深圳，整体以"15分钟生活圈"为半径，服务社区3-10万常住人口。

观点指数认为，缓慢发展的背后，与绿景前期缺乏商业运营经验，社区商业主要为住宅服务，后期则面临较大的资金压力有关。

早期，对住宅主导型企业而言，社区商业始终是住宅的配角，商业规划与招商必须配合住宅的开盘节点。当住宅去化压力大时，商业投入被压缩，部分项目会出现开业延期的现象，绿景的佐阾锦华就因住宅销售不及预期，项目开业延期了2-3年。

加之，绿景90%的项目为深圳城市更新项目，从立项到竣工普遍需要5-10年，开发周期远超常规招拍挂项目2-3年，导致商业配套项目短期无法落地。

后期阶段，绿景这类房企型社区商业玩家则普遍面临行业下行、高负债与现金流紧张的问题。为缓解压力，与市面上的大部分房企一样，绿景近年来尝试通过发行资产证券化工具、出售核心资产持有权等手段回笼资金。

2021年，绿景尝试通过资产证券化工具筹集资金。首单CMBS"绿景佐阾商业资产支持专项计划"于2021年4月在上交所发行，规模14.5亿元，基础资产为旗下佐阾系列社区商业物业的租金收益权，用于盘活商业资产、补充旧改项目资金。

不过在此之后，其未有其他成功发行的案例。这或与核心商业资产的运营收益率未达资本市场标准，资产盘活效率较低，未能形成良性现金流闭环有关。此外，社区商业资产抵押率低、融资成本高，难以获得大规模低成本资金也是重要因素。

资产出售方面，绿景对部分社区商业项目采取售后租回的模式，放弃长期持有，回笼现金同时保留运营权。2024年，绿景中国以8.14亿元向深圳市福田产业投资服务有限公司出售佐阾虹湾核心资产，并做5年售后租回。

但被动出售之下，项目出现明显折价。该项目2023年末的账面值为12.79亿元，扣除递延税项拨回后，公允价值亏损约3.92亿元，后续租金成本也进一步压缩了利润。

目前来看，资产流动性与扩张能力受限，是绿景这类房企型社区商业玩家的明显短板，直接制约商业板块的投入与发展节奏。

数据显示，截至2025年6月，绿景中国流动短债296.53亿元，较2024年末的309.61亿元减少4.23%；但账面现金19.62亿元，整体流动性偏紧，短期偿债缺276.91亿元，现金短债比不足0.1，短期偿债压力极高。

突围自救探索

在房企资金压力加剧、新项目拓展受限的背景下，存量核心资产的精细化运营成为商业破局的关键。依附于房企的社区商业，需要自身具备稳定的现金流生成能力和资产升值潜力，才能获得生存空间。

相关资料显示，目前市场上超60%的社区商业项目，由于前期多依附住宅开发，空间利用率低、动线混乱问题突出。加之品牌与服务内容同质化严重，难以形成有效商业氛围，因而客户粘性和复购率低，空置率居高不下。

绿景的社区商业规模虽不及万科、碧桂园等头部房企，但同样面临着业态同质化、客流流失严重等问题。

据了解，佐阾系列多沿用"超市+餐饮+零售"的业态组合，但品牌以区域性品牌与传统连锁品牌为主，主力店依赖华润万家等通用型商超业态，租金溢价空间相对有限，差异化竞争力不足。

数据显示，其旗下项目的重点品牌占比不足20%，且与周边社区商业如万科里、华润万家社区店业态的重叠度超过65%。

社区商业1-3公里的天然辐射半径，也使其在深圳这样商业体高度密集的城市面临严峻分流压力。

如上述焕新项目佐阾香颂3公里内就有同为绿景旗下的1866佐阾荟、红山6979、龙华壹方天地、龙华星河COCO City等多个商业体，其中红山6979、龙湖壹方天地等大体量项目在品牌齐全度和体验性业态上无疑更具吸引力。

因此，此次焕新3.0不仅是单个项目的升级，亦可视为绿景对核心资产进行精细化运营、努力提升价值的一次关键自救。

资料显示，佐阾香颂于2013年5月1日开业，是绿景首个社区商业购物中心，位于深圳龙华新区，商业建筑面积5.5万平方米，停车位约1200个。

针对主力店老化、坪效偏低的问题，其选择签约沃尔玛社区店，提升租金和客流的转化效能。此外，还引入特色亲子和轻食品牌，强化场景体验，弥补业态同质化、体验不足的问题。但从现有业态结构来看，仍存在对沃尔玛等传统品牌依赖性较强，特色品牌占比低等问题。

场景化方面，项目计划推出“Funsong时光”主题空间，L1层打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2层构建亲子体能、教育、零售复合业态，增加对周边家庭客群的吸引力。

观点指数认为，项目能否按计划吸引更多符合周边客群需求的特色品牌入驻，形成有竞争力的业态组合，将是长远发展的关键。

房企系社区商业玩家的突围之路，单点的场景焕新或能带来短期客流提振，但长远来看，完善专业的商业运营体系、塑造内容竞争力、真正提升资产的运营效益与资本价值，才是实现可持续发展的根本。