评论 | 稳住了2025年业绩，恒隆下一张王牌在哪里？

　　恒隆地产近日发布了2025年全年业绩报告。在经济下行的背景下，截至2025年12月31日止年度，恒隆地产实现总收入99.50亿港元，按年下降11%，然而，其内地商场租赁收入却达到48.71亿元，同比微涨1%。上海恒隆广场和港汇恒隆广场两大核心项目，分别录得1%和2%的增长。

　　整体租金收入仅下滑1%，但内地商场租金却偏偏涨了1%——恒隆地产2025年这份成绩单，着实勾勒出一幅耐人寻味的商业画面。

整体业绩的「稳」与「进」

　　对恒隆地产来说，2025年的业绩有点复杂：总收入在降，利润却反而涨了一点。全年总收入99.50亿港元，同比下跌11%，主要原因出在物业销售这块明显缩水。

　　但翻翻核心盈利指标，画风又不一样了：股东应占基本纯利反而增长了3%，达到32.02亿港元。

　　这些数字背后，其实藏着恒隆正在经历的转型和调整。物业租赁依然是它的主力业务，虽然整体租金收入微跌1%，但依然贡献了总收入的94%以上。

　　顶着经济下行的压力，恒隆在内地的高端商场反倒表现出一种难得的韧性。尽管整体租赁收入略有下滑，但内地商场的租赁收入却同比增长了1%，达到48.71亿元。

　　上海恒隆广场和港汇恒隆广场这两大顶梁柱，租金收入分别为16.61亿元和11.97亿元，加在一起，占了内地商场租金总收入的将近六成。

　　这种「强者恒强」的势头不只上海有，无锡、大连和昆明的恒隆广场也相当能打，租金收入分别涨了10%、12%和9%。

　　与此同时，恒隆在内地商场的整体出租率也往上蹿了2个百分点，冲到了96%的高位。

　　商场租户的销售额同比也涨了4%，说明商场自己造血的能力正在慢慢回血。其中，上海港汇恒隆广场的租户销售额更是猛增20%，在所有商场里拔得头筹。

消费趋势变化下的调整

　　当下消费市场正在发生深刻变化，恒隆地产也敏锐地捕捉到了这一趋势。董事长陈文博在业绩会上坦陈：以往奢侈品被视为业绩的「火车头」，但现在大众化餐饮和运动品牌表现出更强的增长动力，成为了新的增长引擎。

　　这个判断直接推动了恒隆对租户组合的调整。在内地和香港的多个商场，公司主动缩减超市的面积，给餐饮腾出更多位置，尤其引入了不少在内地很有人气的餐饮品牌。这不仅是换几个租户那么简单，而是对整个商业逻辑的重新梳理。

　　除了品牌组合，顾客体验也被摆到了更重要的位置。目前还在任期的行政总裁卢韦柏说得很直白，现在的消费者进商场，不是为了买东西而买东西，他们要的是打卡、是感受、是那种能发朋友圈的瞬间。

　　恒隆正在向那些做得不错的体验式零售案例学习，想办法把商场变成一个更能留住人的地方。

　　这种转向不只是一种应激反应，更像是对未来几年的预判。当消费者越来越理性、越来越务实，高端商业地产也不得不重新审视自己到底靠什么吸引人。

　　但相比零售的回温，恒隆另一块业务——办公楼——日子就没那么好过了。

　　2025年，公司在内地的办公楼租金收入是10.05亿元，同比下降8%；整体出租率降了4个百分点，只剩79%。上海恒隆广场的办公楼压力尤其大，租金收入跌了11%，出租率降到82%。

　　对于这个局面，管理层心态放得很平。卢韦柏判断，这种困难期可能还要持续18到24个月，之后市场才会慢慢稳下来。眼下公司采取的策略也很务实，就是「保出租率优先」。

　　他坦言，为了留住那些高质量的租户，租金方面必须做出让步，重新谈合同、降价，都是不得不做的事。

　　虽然短期压力不小，但对中长期，恒隆高管还是保留了一份信心。陈文博把现在的办公楼市场比作一个「超级周期」里最难熬的阶段，但他也相信，反转可能就在今明两年到来。

V.3战略的聚焦

　　面对复杂多变的市场环境，恒隆地产在2025年相应推出了「V.3」战略，标志着公司发展重心的重大转变。过去恒隆更热衷于开疆拓土、进新城市，而现在，重心落在了「已有的地盘」上——不再盲目铺摊子，而是在现有的项目里找增量。

　　这套战略的核心，事实上就是用更划算的方式，选出几个有潜力的现有项目，做二次投资。目标是提升顾客体验，把项目的规模、可见度和可达性再做上去。

　　这一年，恒隆围绕这个思路启动了多个重点项目：昆明的尚义街项目、杭州恒隆广场的扩展、无锡恒隆广场的扩展，还有上海南京西路1038号的商业运营项目。

　　这些项目如果做起来，带来的增长空间相当可观。像上海那个前身是梅龙镇广场的地块，投入使用后，能让恒隆在南京西路的整体楼面面积一口气增加约9.6万平方米，增幅接近44%。

　　与其说V.3是一个新战略，不如说它更像是一种务实的聚焦。在当前这个市场阶段，把手头的好牌打得更精，比到处抓新牌要靠谱得多。

城市布局的分化现实

　　但恒隆眼下面临的另一个现实问题是，不同城市的表现正在被拉得很开。一边是上海、无锡、大连、昆明这些地方势头不错，另一边是天津、武汉、沈阳，业绩一直在往下掉。

　　武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场的租金收入，跌幅都超过了30%。而反观无锡和大连，反倒交出了两位数的增长。这种分化，既是各地消费水温差异的体现，也折射出恒隆在不同城市面临的市场竞争和定位压力。

　　卢韦柏没有回避这个问题。他承认，天津、武汉、沈阳这些地方遇到的挑战，跟当地竞争激烈、商场定位不够清晰都有关系。

　　2025年下半年以来，恒隆地产的表现明显好于上半年，呈现出「轻微的V型复苏」态势。

　　杭州恒隆广场是恒隆地产未来的重要增长引擎。该项目计划于2025年下半年起分阶段落成，截至2025年上半年，购物中心预租率已达77%。

　　可以预见的是，随着杭州恒隆广场逐步亮相，再加上其他几个扩展项目陆续兑现，恒隆有望在2027年之后迎来一轮新的增长周期。卢韦柏的判断是：如果没有新的重大资本开支，2027到2031年，对恒隆来说会是一段相对舒服的日子。

　　当然，变化也在人事层面发生着。卢韦柏即将退休的消息传出后，外界也在猜测，接下来谁会接手掌舵。而在杭州，那座备受关注的新商场工地里，工人还在赶工，铁架林立，一切都在按部就班地推进。

　　与此同时，上海恒隆广场的奢侈品店里，销售们注意到一个细节：客人不再只盯着当季最新款的手袋，反而越来越多地打听运动品牌在哪儿、哪家餐厅值得一试。这个小小的变化，恰好呼应了陈文博的那句话——餐饮和运动，正在悄悄接过增长的接力棒。

　　恒隆的转向，表面上是租户组合的调整、战略重心的收缩、对城市分化的审慎应对，但若拉长焦距去看，它映照的是一个更根本的时代转折：当炫耀性消费退潮，当「拥有」不再是最高的欲望刻度，商业空间的使命正在被重新定义。