三家机构对数字房地产进行评级-一家机构看到了其他机构看不到的东西

Digital Realty Trust Inc（纽约证券交易所代码：DLR）拥有三项投资级信用评级。其中两人同意。一个没有。

标准普尔全球评级给予BBB+稳定的前景。穆迪投资者服务公司对发行人的评级为Baa 2，同样稳定。惠誉评级分配BBB，稳定。

共识是投资级别。一级的分歧是结构性的。

BBB+和BBB相差一级。孤立地看，这种区别可能看起来不大。对于截至2025年12月31日总债务约为184亿美元的发行人来说，一个等级可能会影响指数资格、交易对手条款和多年期限阶梯内的再融资成本。

结构性问题不在于DLR是否属于投资级别--这三家机构都证实了这一点。问题是标准普尔的框架信用是其他两家公司尚未认识到的哪些。

资料来源：DLR 2025年第三季度财务增刊（信用评级）;惠誉评级确认，2025年3月27日。

数字显示了什么（截至2025年第四季度）

净债务与调整后EBITDA之比：4.9x

据2025年第四季度财报（2026年2月5日）报道，杠杆率为4.9倍，与第三季度持平。管理层已制定低于5.5倍的长期目标。该阈值的当前裕度为0.6x。

固定费用覆盖范围为4.5x。债务加优先占企业总价值的26.1%。季度末流动性接近70亿美元。

仅从杠杆率来看，4.9x属于机构框架下的投资级范围。这种分裂似乎并非源于杠杆作用。

资料来源：DLR 2025年第四季度财报发布（2026年2月5日）。

资本密集度：约5千兆瓦的可构建IT容量

这就是数据中心REIT与传统净租赁在结构上的不同之处。DLR的开发跑道跨越40多个大都市区约5千兆瓦的IT容量。截至2025年底，已签署但未开始的积压货物占100%，达到约14亿美元，创下公司纪录。

第四季度，租赁开工额为2.09亿美元，超过了DLR份额为1.75亿美元的新预订额。2026年，预计全年按比例开始约6.34亿美元的租赁。

如此规模的资本部署可能需要持续的资金。每个机构如何衡量资本密集度（作为合同增长或结构杠杆风险）可能会影响评级的结果。

资料来源：DLR 2025年第四季度财报发布; 2025年第四季度财报电话会议记录（2026年2月5日）。

融资策略演变

DLR 2025年最重大的结构性转变是推出了一只封闭式私募资本基金，到年底吸引了约32.25亿美元的LP股权承诺。根据管理层的评论，这一年的费用收入增加了一倍多。

这种演变可以减少超大规模发展的资产负债表资本要求。它还改变了EBITDA的构成。费用收入虽然是在合同框架下产生的，但与稳定资产的租金收入相比具有不同的信用特征。

标准普尔的框架可能归功于资金来源的多元化。惠誉和穆迪可能正在权衡这一策略的时机--一年的执行与数十年的租金收入记录。

一档的差距可能反映了时间范围的差异。

资料来源：DLR 2025年第四季度财报发布; 2025年第四季度财报电话会议记录（2026年2月5日）。

债务到期状况

2025年12月，DLR提前偿还了原定于2026年到期的约10.75亿欧元优先票据。唯一剩余的2026年到期票据是今年晚些时候到期的2.75亿瑞士法郎票据。管理层将整个2037年的总体成熟度描述为阶梯状。

成熟度状况似乎并不是评级分歧的根源。这三个机构都保持稳定的前景。

资料来源：DLR 2025年第四季度财报发布（2026年2月5日）。

分裂可能存在的地方

所有三个评级框架的杠杆率是一致的。成熟度概况管理良好。这种差异似乎与每个机构如何权衡两个变量：资本强度和融资模式成熟度最一致。

对于在数千兆瓦开发管道中部署资本的发行人来说，结构性问题不在于是否存在需求--创纪录的预订量和人工智能驱动的租赁活动表明需求确实存在。问题是满足需求所需的资本是否能比收入恢复缓冲的速度更快地压缩缓冲。

从缓冲的角度来看，一级缺口可能反映了对资本到收入周期转换速度的不同假设。如果积压继续以目前的速度转化，缓冲区可能会稳定或扩大。如果转换减速而资本部署继续，走廊可能会缩小-即使是4.9倍。

资本配置的斜率可能与杠杆水平本身一样重要。

结构性阅读

DLR不位于BBB边界附近。该公司的运营空间是其自身杠杆目标的0.6倍，流动性约为70亿美元，预计到2026年将转化创纪录的积压。

分裂评级并不是求救信号。这是一个结构性的分歧-机构之间的信贷成熟的融资模式和那些仍然关注转换时间轴。

共识和信念之间的区别是结构性诊断的开始。

这些数字讲述了一个故事。无论它改变了什么--那部分都是你的。

披露：撰写本文时，作者在DLR中没有担任任何职位。

资料来源：DLR 2025年第四季度盈利发布，2026年2月5日; DLR 2025年第四季度盈利电话会议记录，2026年2月5日; DLR 2025年第三季度财务补充（信用评级）;惠誉评级，BBB（稳定），2025年3月27日确认;标准普尔全球评级，BBB+（稳定）;穆迪投资者服务公司，Baa 2（稳定）。

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