土拍溢价率显著回升,3月会有“小阳春”吗？

2月行业月报出炉！春节月成交季节性回落，但政策端和土地市场释放积极信号。

📌 01 中央加强信贷支持，上海“沪七条”率先落地

🔹中央层面，主要聚焦信贷支持，涉及推动保障性住房金融政策落地、落实“保交房”白名单制度等

🔹地方层面，多省市继续从公积金优化、城市更新等方面出台政策

🔹上海出台的“沪七条”是本月政策焦点，新政从调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税三大维度推出7项具体举措，进一步降低购房门槛

📊 02 住宅市场：春节月成交处于历史低位，二手房价格打破普跌局面

🔹 新房成交（监测40城）：📍 成交面积507.6万㎡，环比-15.1%，同比-33.5%📍 一线城市成交88.8万㎡，同/环比双降。上海相对坚挺（31.4万㎡，同比-39.4%，降幅最小）；北京创2017年以来单月新低📍 三四线城市降幅略低于高能级，返乡置业带来阶段性支撑——河南商丘、南阳，安徽淮北等地项目表现亮眼📍 三亚旅游驱动型热销：万科·嘉澜地9天成交220套、约11亿，保利·天珺热销18亿

🔹 二手房成交（监测17城）：📍 成交面积497.9万㎡，同比-27.0%，环比-45.4%📍 成都109万㎡居首，上海92.2万㎡、北京72.2万㎡紧随其后

🔹 房价信号（1月70城）：📍 二手房打破连续4个月普跌！扬州（+0.4%）、湛江（+0.3%）环比上涨📍 新房：5城环比上涨，大连领涨（+0.2%），降幅总体收窄

🔹 去化周期：📍 北京20.6个月、上海8.7个月、广州15.8个月、深圳13.7个月📍 南京拉长至31.7个月（2021年以来新高），太仓、黄石仍超30个月，去化压力仍大

🏙️ 03 土地市场：上海中山公园板块罕见供地，广州拍出新地王

🔹 供应端：📍 监测城市涉宅用地供应建面1199.7万㎡，同比-50.1%，环比+1.5%📍 上海中山公园板块罕见宅地！内环内+苏州河景观+双地铁+成熟商圈，长宁区多年供地稀缺，预计3月底开拍将成争夺焦点

🔹 成交端：📍 监测城市涉宅用地成交建面772.5万㎡，同比-64.5%，环比-24.8%（规模仍处低位），但热度明显回升！各能级城市平均溢价率均上升

🔥 广州诞生新地王！📍 珠江新城马场地块， 由越秀地产以236亿总价竞得，溢价26.6%，总价广州历史第二（仅次于2009年亚运城） 

📍 住宅部分楼面价破8.5万/㎡，刷新广州单价纪录ang

🔹 其他城市：📍 北京出让4宗非核心区地块，均底价成交📍 成都攀成钢板块断供10年首供地，溢价23.03%成交📍 义乌“垂直楼”地块持续受追捧，本土民企活跃

🏢 04 企业表现：越秀地产高居拿地金额榜首，奥园集团进入破产审查程序

🔹 投资端：📍 权益拿地TOP100房企拿地总金额568.9亿，环比+0.4%，同比-45.6%📍 越秀地产凭借236亿竞得广州马场地王，高居2月拿地金额榜首

🔹 销售端：📍 2月百强房企全口径销售金额普遍下滑，共16家房企同比正增长📍 中国金茂：TOP20中唯一单月正增长！2月销售额53.3亿（+21%），1-2月累计129亿（+16%）📍 1-2月全口径销售TOP5：保利发展257亿、中海地产229.6亿、华润置地217亿、绿城中国183亿、招商蛇口154.6亿

🔹 融资端：📍 境内信用债211.53亿，环比-28.5%，同比+35.6%， 国央企仍为主力（合计占97.3%），民企仅发债5.8亿📍中海宏洋发行13亿人民币高级无抵押债券，为集团现有债务进行再融资

🔹 风险预警：⚠️ 奥园集团进入破产审查程序。截至2025年11月底，逾期债务431.44亿，未决诉讼超665亿，集团及子公司失信被执行信息达181条。2026年2月底，“H20奥园2”债券4.05亿元本息再度违约。

📌 小结：2月虽逢春节成交回落，但政策端上海率先发力、土地端广州地王拉高市场热度、二手房价格打破普跌势头。3月随着供地节奏逐步恢复，市场能否迎来“小阳春”？我们持续关注！