鲁楼观察 | 聚焦山东楼市的“代建实验”，是船票还是浮板？

2026年2月28日，青岛市李沧区一块编号LC0301-03的土地挂牌文件正式发布。这块占地4.43万平方米、规划建面11.08万平方米的宅地，起拍价9.98亿元，将于3月20日9时30分拍卖。

它的特殊之处在于身份的更迭——2017年由金地、越秀、中海、万科、青岛城投五家企业联合竞得时，楼板价7550元/平方米，原规划包含大量商业商务功能。如今，它完成了“商改住”手术，以纯住宅用地身份重回牌桌，起拍楼面价9010元/平方米。

这场命运转折，也代表着东李板块乃至整个山东楼市在“存量时代”的缩影——当土地持有方选择交出操盘权，代建究竟是通往未来的船票，还是一张暂时栖身的浮板？

海创的“失”与“得”：一场存量盘活的制度实验

2025年12月2日，青岛海创置业有限公司以20.18亿元底价摘得李沧区惠水路3宗低密宅地，成交楼面价10520-10940元/㎡，总建面18.96万平方米，容积率1.11-1.25。

但这块土地的过往，是一段五年停滞史。

2020年7月，海创以21亿元拿下该地块，彼时规划商住混合，商业占比49%。据青岛市自然资源和规划局披露，随后五年，资金不足、地块抵押、商业体量过大等问题导致项目长期闲置。

如何盘活“沉睡资源”？市自然资源和规划局会同李沧区政府制定方案，在“正向优化”前提下，通过“解除合同、交回土地、规划调整、重新出让”打通盘活路径。据青岛日报报道，规划调整后，地块变更为纯住宅，容积率下调，同时增加小学班额、多功能运动场，增配托育养老设施。

海创以20.18亿元底价重新拿地——较2020年21亿元略有下降，但商业取消、容积率下调带来的产品溢价，使其成为政府与原产权方共同主导的“价值重启”。

土地“活”了，但海创的选择耐人寻味。2026年3月初，海创与龙湖龙智造签约，由后者提供开发管理服务。

三大代建落子，第四席悬念待解

同样经历“变性”手术的，还有郑庄56号地块。

2025年10月21日，青岛丰昊置业经过37轮竞价，以4.54亿元、溢价7.91%竞得李沧区九水东路以北地块，成交楼面价9820元/㎡。据李沧政务网披露，该地块占地1.92万平方米，建面4.62万平方米，容积率2.4。

一个溢价拿地的民企，为何四个月后交出操盘权？2026年2月6日，青特置业与丰昊正式官宣，合作开发56号地块，定名“青特·東序”。据信网报道，项目规划7栋17层住宅，主力户型119㎡、139㎡。

青特在东李已布局璟誉、36号地块，三盘联动总建面13万平方米。2025年11月开盘的青特璟誉，报价22000-26000元/㎡，高出东李均价（21715元/㎡）1.3%-19.7%。

至此，东李板块已落子三大代建项目：

龙湖龙智造代建海创惠水路3宗低密地块，容积率1.11-1.25，总建面约18.96万平方米，未来将打造高端别墅、洋房社区。

青特置业代建丰昊56号地块，项目已进入市场预热期。

远洋地产代建的万竹云峰项目，目前尚未启动。

而第四席——原森林公园地块，将于3月20日拍卖。若仍由万科操盘，东李将形成“三大代建落子、第四席悬念待解”的竞争格局。

市场底色：东李的供求天平

代建热潮背后，是东李板块独特的市场底色。

据克而瑞监测，2025年3月至2026年2月，东李板块新建商品住宅成交均价稳定在21453-22697元/㎡之间，全年均值21715元/㎡。除去年10月短暂下探外，其余月份价格始终维持在21372元/㎡以上，呈现“高位企稳”特征。

库存方面，截至2026年1月末，东李板块库存总量13.4万平方米。按近6个月平均月销量1.14万平方米计算，去化周期11.7个月，较2025年上半年延长32.4%，逼近12个月的警戒线。监测期内，板块累计供应10.38万平方米，成交7.68万平方米，供求比1.35，供大于求的局面已持续数月。

但细分数据又揭示了另一重图景。据卓易数据，剔除两个延期交付项目后，狭义去化周期仅8个月。分面积段看，110-150平方米户型去化周期均在5个月以内，120平方米左右最短，仅2个月——印证了改善型产品在片区的稀缺性。

这种“总量承压、结构稀缺”的格局，为代建项目入市提供了窗口期。

3月20日的悬念与代建的终极之问

3月20日，森林公园地块将正式拍卖。克而瑞报告建议“合理溢价率控制在10%以内”，同时预警：按120㎡/套测算将新增约900套供应，预计下半年均价承压至21000元/㎡，去化周期或延长至14个月以上。

谁将接盘？若万科继续操盘，意味原团队以代建身份延续；若换新玩家，则意味东李代建格局重新洗牌。

但无论结果如何，东李的“商改住”与“代建潮”已证明：山东楼市正从“增量开发”转向“存量运营+专业分工”。海创的“失而复得”、丰昊溢价拿地后交出操盘权、龙湖与青特代建落子，共同指向一个趋势——土地持有方不再追求“全链条通吃”，而是将专业的事交给专业的人。

代建是船票还是浮板？答案不在3月20日拍卖中，而在未来一年——龙湖海创、青特東序、远洋万竹云峰入市后的去化表现里。这不仅是东李的问题，也是山东楼市正在寻找的答案。