曾卖2万/㎡，如今最高1.1万/㎡，一代神盘的落寞！

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当下，不得不感叹一句：楼盘的迭代也在眨眼之间。

就比如朋友家的这个小区公园道1号，在这个区域都是响当当的存在，

现在扒拉了一下价格，只能说没有一个小区能永远站在高峰期。

公园道1号南苑，近期成交价格是10175元/㎡，

公园道1号北苑，近期成交价格是9438元/㎡

公园道1号誉园，近期成交价格是10664元/㎡

公园道1号玺园，近期成交价格是11434元/㎡

公园道1号熙园，近期成交价格是9514元/㎡

看看这价格，也是最低的北苑，已经是9字头了，而这里面最受欢迎的玺园竟然也变成1.1万。

在这里有个非常典型的存在，就是它的大户型：

在2024年的160㎡以及174㎡单价还卖过2-2.1万元/㎡，而现在2025年12月成交的160㎡的就变成1.4万元/㎡了，2026年2月成交的145㎡的变成1.16万元/㎡。

这个参与了整个高新区楼市的变化，为高新区房价飙升2万添了一把火，还把高新区是商业荒漠的称号去掉了的拓荒者也走下了神坛。

作为1991年的建立的新区，公园茂运营之前，高新区的商业、配套是没啥起色的，2013年开发商得到了大里村和北里村的两个城改的项目，确立要打造220万方的城市综合体。

在这个过程中，它把高新区从产业区变成了品质居住的关键。

对于当时的高新区来说，朗悦公园道1号并不是第一个来的，但是却是第一个把品质、配套，学区做到位的千亩大盘。

2008年之前的高新区基本上都是刚需为主的，代表的楼盘就是升龙又一城，基本上都是低价走量。

2012年虽然有谦祥万和城，正弘高新数码港这些小区注重地铁，地段，但是还是刚需为主。

所以你会发现，公园道1号在首次开盘的时候出现了火热的趋势：

2014年首开1200套房源，大概4千组客户摇号，销售额达到了10亿元是非常厉害的，由于体量比较大，所以它的开发周期是比较长的一直从2013年-2020年，一共开发了5期，另外还配建了商业，以及朗悦慧外国语中学，凭借这些一直持续走高。

来，看这些价格：

2017年3月11日,成交均价14800-15000元/㎡

2018年3月24日，成交均价15700元/㎡左右

2019年1月19日，开盘均价18000元/㎡左右

凭借均好性的小区，从2017年到2019年这一段期间，涨幅达到了20%。

从2014年开盘7800，到2019年的1.8万，再到如今最高1.1万，还有9字头，也是让人感叹。

而现在的它，如今到底变成什么样子了？是如何在楼市周期中穿梭的？即使跌落神坛到底还能不能买？在这个过程中给我们有什么样子的买房启示？

其实你看完会发现，它撑住了这么久已经很难得了！

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为什么这样说？我们直接看这些图片：

美人迟暮是我最大的感受，我们就以公园道1号玺园来看：

整体风格是新古典主义建筑风格，小区内部人车分流。

小区内部的景观打造是比较不错的，由国际知名设计公司普邦园林及贝尔高林联合打造，注重中轴对称与仪式感，处处散发浓郁古典风格。

结合水景、步道与公共活动空间，强化居住舒适度，不同的区域有不同的景色，小区内部维护也不错。

对于2020年以后的某些三代住宅来说，这里还是真的值得夸赞的，特别是景观的打造。

其实，如果你仔细去探究你会发现，公园道1号的竞品从刚开始到结束一直都不缺少，为什么它能跟一些相对抗？

为什么能够卖到将近2万的价格，在一段时间内均价能够坚挺的维持住1.8万-1.9万？

我们可以来分析下：

第一点：在整个上涨周期中，楼盘的竞争力比较强，周边竞品相对少一些。

首先来看不同时期高新区公园道1号在售的周边楼盘：

2014年-2016年是:

万科城，这个项目在四环外，价格低，有万科加持，基本上分流公园道的很少。

谦祥万和城，地铁1号线加持，基本上是刚需刚改多一些，会分流一些，但是公园道有学区加持。

正弘高新数码港，地段跟正弘的产品，会分流一些人群，前期会有一些交集，但是后期没有，特别是产品优势突出，赠送比较多。祝福红城，低价走量，分流纯刚需；

这个时期的公园道1号，能够抗住周边竞品的攻击是比较多的。

在2017年-2020年，周边竞品变成了这几个：

金科城：这个小区凭借郑州中学以及郑州中学附属小学，再加上是新盘，成为领涨的一个小区，并且跟公园道抗衡。

恒大城：位置比较偏北，学校没有这边好，但是也会分流一些。

朗悦公园府：在科学大道以南，整体界面没有北边的好，再加上产品和口碑不如公园道，以及学校的引进虽然算是不错，但是跟公园道还是有差距，还有成熟的商业配套等。

正弘青云筑：位置比较好，但是这边户型更大，产品错位

龙湖景粼玖序：产品不错，龙湖品牌，但是已经在公园道1号的后期。

你会发现在这这一时期，除了金科城是劲敌外，还有就是公园府，其余的影响都不大，而真正进入厮杀的是它的二手房。

第二点：就是成熟商业的打造。

打造一座城，并不是孤零零的一座住宅，而是周边配套的成熟，就像四环外的万科城一样，如果没有打造出来，那么现在四环外的成熟度还要等等。

公园道1号是一样的，有公园茂，有学校朗悦慧外国语，还有地铁1号线，不出几公里配套就已经齐全。

第三点：高得房率

全系户型赠送飘窗 / 阳台 / 设备平台，普遍赠送8–14㎡，最高约18㎡。

89㎡三房实际使用接近100㎡，110–116㎡可做四房两卫，性价比突出。

120平以内能够做到四房的户型当时很少，不仅有这个129–140㎡也能够做到四房，所以满足不少人的需求。

第四点：就是距离学校比较近，小区景观不错。

你看看石楠路两侧的学校，郑大附属学校小学部，郑大实验小学，高新区外国语小学翰林校区和朗悦校区，都距离公园道1号是比较近，就连正弘青云筑的学校都要跑在这里。

所以在二手房时期，会拦截一部分正弘青云筑的客群。

也就是说，如果你小区品质跟得上，周边配套成熟，学校也好，那么在同一批次的小区中还是能够抗一抗的。

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他上涨的原因我们找到了，那么为什么会往下走？

其实跟绝大部分的二手房一样，因为四代住宅的冲击，现在高新区的四代住宅也井喷。

为了卖出去房子，四代住宅也开始卷，卷得房率，卷会所，卷景观等等，我们看看目前高新区新房：

正弘序：一批次面积段149-179-210㎡，得房率100%-110%，年底交付；二批次150-155-175-179-210㎡价格在1.65-2.3万/㎡，不断的加码改善。

朗悦凤栖云阶：面积段是105-230㎡，价格在1.4万到1.85万/㎡，得房率超100%。这个算然不是四代住宅，但是显然想从得房率，产品上分一杯羹。

电建高新华曦府：面积段132-143-169-229㎡，得房率97%-118%，均价是1.2万到1.9万/㎡。

西美招商云启：103–175㎡，均价在1.08万到1.4万/㎡，定位很明确是刚改。

未来还有的郑州机械所的地块的出来，你会发现仅仅四环内就涵盖了刚需-刚改-改善的产品，再加上二手房，正弘青云筑97-183㎡，龙湖景粼玖序89-155㎡的改善。

所以未来高新区的改善可以选择是比较多的，这也是为什么当时公园道1号的大户型卖的比较好的原因，未来对他们的冲击更大。

现在还能买吗？

当然是可以的，你要是相信神盘虽然有些没落，但是依旧比一些同时期的小区要好些。

对于当前的高新区的格局已经分的很清楚了：

要么就是死磕学区房，比如金科城，谦祥云栖等次新，要么就是一步到位去买四代住宅，目前四代住宅的项目中还没有一个是强学区的，谁要是签入一个，那谁肯定都能相对好些。

另外一个梯队就是：公园道1号，正弘青云筑，正弘高新数码港，朗悦公园府，美景菩提保利文化广场。

接着是，恒大城，恒大翡翠华庭，翰林国际城，谦祥万和城、谦祥万华城。

在高新区的梯队中，比如祝福红城，升龙又一城这些小区，依旧是房价下落比较快的。

在三代住宅中，品质+学校依旧是抗打的，而在这个过程中如果公园道1号周边变化不大的情况下，还是相对好些的。

所以，如果你对高新区有需求，想要捡漏，资金不多，可以去看这里。

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在进入3月，楼市喜报频来的时候比如：

越秀天悦江湾周末到访295组，成交19组；

招商揽阅上周单周到访480组，劲销29套；

我们要擦亮眼睛，要学会判断，从二手房的角度去看新房，你的房子到底是否值得。

在城市收缩的时候，这些房子描述的再好也不要去买：

远郊度假房子，比如一竿子跑到洞林湖去养老的，真没意义。

城市环线的飞地新区，比如绿博，平原新区，名头很多，概念多的地方还是少碰。

容积率比较高的小区，未来会面临跟老破小一样的结局。

三环内四代住宅井喷，千万不要为了增加得房率而忽略到实用性。

在小区维护上，好的物业会是一个很大的加分项。

并不是所有的人都适合买四代住宅，买四代住宅意味着更高的成本，要清楚自己需求。

最后祝愿郑州越来越好！