北京太古坊：地标已起，考验将至丨商业观察

近日，颐堤港二期项目建设迎来阶段性进展。项目主体结构已全部完工，区域地标雏形初步显现。

公开信息显示，颐堤港二期项目建筑面积为56万平方米，涵盖7座甲级办公楼、1座酒店和多座商业楼，预计2027年投入使用。

二期建成后，将通过两条空中连廊、六条地下连廊与现有颐堤港购物中心全面连通，形成集购物、办公、酒店、滨水休闲于一体的、北京五环以内最大的商业综合体，并启用全新名称“北京太古坊”。

目前，该项目也成为太古地产在中国内地单体投资额最高、规模最大的综合发展项目。

据此前报道，2007年，太古地产和远洋集团各持股50%开发颐堤港一期，建成了包括一座购物中心、一座甲A级写字楼及一座休闲式商务酒店北京东隅，已于2012年9月20日开业。

2020年，双方宣布共同投资约230亿元推进颐堤港二期扩建。

项目开发期间，远洋集团受房地产下行影响，陷入流动性危机，并于2024年6月，以40亿元价格将所持的颐堤港二期项目64.79%的股权及相关债权出售给太古地产以及大股东中国人寿。

其中，太古地产出资9亿元获得14.895%股权，中国人寿出资31亿元获得49.895%。交易完成后，颐堤港二期将由太古地产、中国人寿、将台管理机构实体（将台乡政府全资拥有）分别持有49.895%、49.895%及0.21%的权益。

股权结构优化后，项目开发的稳定性进一步提升，这也为二期落地奠定基础。

据悉，颐堤港现有商户包括始祖鸟、迪桑特、i.t、浪琴、露露乐蒙等，2025年新增布鲁克斯、理想汽车及六福珠宝等租户。

得益于品牌结构持续升级与消费复苏带动，2025年颐堤港零售销售额上升3%，商场租用率达99%。

此次二期主体完工，意味着太古地产在北京核心商圈的投资物业布局进一步完善。

不过，颐堤港二期以写字楼为主导，与一期以零售为核心的业态结构明显不同。当前，北京办公楼楼面需求依然疲弱。太古地产相关板块也出现业绩下滑趋势，公司2025年中国内地办公楼物业的租金收入总额下跌4%至3.63亿港元。

太古地产最近预期，2026年，尽管北京新楼面供应有限，但需求仍然疲弱，随着空置率上升，预计租金仍将受压。

而作为以写字楼为核心业态的北京太古坊，在2027年正式投入运营后，仍需要面对市场整体需求疲软的外部压力，其招商进度与租金水平达成预期的难度显著加大。

值得注意的是，近几年，太古地产正加大内地业务的投资力度。公司“港币一千亿元投资计划”持续执行，截至2026年3月6日，已承诺投放的投资计划总额约为670亿港元，其中460亿港元投向中国内地市场。

目前，除北京太古坊外，西安太古里、三亚太古里、上海陆家嘴太古源及上海前滩综合发展项目、广州聚龙湾太古里以及广州太古滙第三期均处于建设推进阶段。

未来，太古地产需在零售增长与写字楼承压之间做好平衡，多个新项目集中入市后的运营能力与投资回报，将直接决定其在中国内地市场的长期业绩表现。

文/黄宁