多年来房地产最佳购买机会

每个房地产周期都会产生同样的时刻：头条新闻仍然残酷，数据仍然丑陋，对于任何等待解除警报的人来说，机会已经消失了。

商业房地产现在正处于那个时刻。办公室空缺。再融资墙。区域银行风险敞口。永久性损伤的预测。喋喋不休的傻瓜和即时专家宣布该资产类别不可投资。

这一声明就是真相。

当条件良好时，市场不会触底。当条件不好时，它们会触底，但在边际上会变得不那么糟糕--几个关键指标表明，这正是商业房地产目前正在经历的转变。

交易量连续几个季度受到抑制。资产开始以反映更高的上限利率和更现实的融资假设的价格清算。内部人士正在购买。私募股权正在为不良策略筹集资金。公共房地产投资信托基金的交易价格相对于净资产价值有显着折扣（在某些情况下低于有形账簿），同时仍能产生实际现金流。

这些不是市场顶部存在的条件。当悲观主义成为共识时，它们就存在。

有一款ETF专门为此刻打造--一种基于规则、收益率驱动的方法，迫使您购买其他人正在出售的产品，在房地产投资信托市场的各个角落进行多元化投资，并支付您等待复苏的费用。

这正是它属于您的投资组合的原因。

在每个周期中，都会有某个时刻，头条新闻仍然很糟糕，数据仍然看起来很难看，但如果你等待澄清，机会已经在你身后。商业房地产现在正处于那个时刻。这种叙述仍然是无情的负面。办公室空缺、再融资墙、地区银行风险敞口以及对永久性损害的可怕预测主导了谈话。专家立即宣布该资产类别不可投资。这正是为什么它开始看起来像一个底部，而不是顶部。

当条件良好时，市场不会触底。当情况不好的时候，它们会触底，但在边际上会变得不那么糟糕。在商业房地产领域，几个关键指标表明我们正在经历这一转变。交易量连续几个季度一直低迷--价格发现过程中会发生什么。买家后退，卖家拒绝投降，没有任何交易。这种僵局不会永远持续下去。资产越来越多地开始以反映更高的上限利率和更现实的融资假设的价格清算。底部就是这样形成的：一次进行一笔令人不安的交易。

资本市场也在悄然企稳。信贷利差虽然波动不定，但远未接近危机水平。贷方已经撤回，但并没有消失。债务基金、私人信贷工具甚至一些银行都在选择性地重新进入市场，特别是有强大赞助的优质资产。每个人都担心的再融资墙是真实存在的，但它正在被解决，而不是一下子引爆。扩张、重组和股权注入正在争取时间。在痛苦的周期中，时间通常是让价值观找到下限的原因。

同样重要的是要认识到商业房地产不是一块巨石。头条新闻集中在门户城市陷入困境的办公楼上，但很大一部分市场基本面良好。与物流和电子商务相关的工业地产仍然有需求。多户住房继续受益于许多地区的结构性供应限制。即使在办公室内部，也存在越来越大的分歧：不断增长的市场中的奖杯和A级建筑的价值远高于旧商品空间。资本已经开始区分什么受到损害，什么只是失宠。

也许我们更接近底部的最令人信服的论点来自行为而不是数据。内部人士正在购买。私募股权公司正在为不良房地产策略筹集资金。尽管拥有能够产生实际现金流的投资组合，但公共房地产投资信托基金的交易价格相对于净资产价值存在显着折扣--在某些情况下低于有形的账面价值。这些并不是市场顶部通常存在的条件。当悲观主义成为共识时，它们就存在。

愿意保持耐心的激进投资者在这方面有优势。房地产周期是缓慢的，这意味着复苏不会是一条直线。将会有更多负面头条新闻。将会有更多的减记。一些资产将倒闭，一些贷方将蒙受损失。这是清除前一周期过度资金的成本。然而，对于专注于优质资产、强劲的资产负债表和保守承保的投资者来说，这是长期回报播种的阶段。

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公开市场通过股权房地产投资信托基金和商业抵押房地产投资信托基金提供了一种特别有吸引力的方式来表达这一观点。

股权房地产投资信托基金为基础房地产投资组合提供直接投资，目前许多投资信托基金的定价相对于私人市场价值有大幅折扣。在某些情况下，投资者可以购买高质量的工业、住宅或位置优越的写字楼资产组合，其价格意味着上限利率远高于这些资产在正常市场中的要求。这种折扣建立了一个安全边际，同时允许投资者获得收入并参与最终的复苏。资产负债表的强度至关重要。位置最好的股权REITs拥有交错的债务到期日，获得资本的机会，以及在未来几年内通过从陷入困境的卖家手中收购资产来进攻的能力。

商业抵押房地产投资信托基金提供了一个不同但同样引人注目的角度。这些工具在资本结构中处于较高位置，并且通常由创收房产作为保障。对商业房地产的担忧已将该领域的收益率推至非常有吸引力的水平，即使对于贷款价值比相对保守的投资组合来说也是如此。与历史规范相比，这些贷款的利差仍然很大，这意味着投资者正在获得风险补偿，而风险最终可能会被证明不像当前定价那么严重。随着信贷状况稳定和违约结果变得更加清晰，创收和价格上涨都有潜力。一如既往，关键是承保纪律。投资者应该关注那些在应对信贷周期、维持流动性并避免在错误的时间获取收益率方面有良好记录的经理。

这一点历史是明确的。房地产领域的最佳回报是由那些愿意介入的人在融资稀缺、情绪消极且未来看起来不确定的情况下创造的。储蓄和贷款危机之后情况确实如此。全球金融危机之后，情况确实如此。这很可能再次成为事实。当头条新闻变成积极的，经济学家宣布海岸是明确的，轻松的钱将已经取得。

商业地产并没有达到顶峰。它正在经历一个触底过程，感觉不舒服且不均匀。这种不适就是机会。耐心、积极的投资者能够忽略噪音、专注于基本面并随着时间的推移承诺资本，他们有机会以已经反映大量坏消息的价格购买长期资产。在这个行业，这是你最接近的机会对你有利的。

商业地产复苏的玩法有很多。大多数都需要耐心。有些需要勇气。一些公司既提供收入，又提供购买已经令人讨厌的东西的严格框架。ALPS REIT股息狗ETF（纽约证券交易所代码：RDOG）完全属于最后一类，值得认真研究。

RDOG建立在一个简单的想法之上，这个想法在股票领域已经发挥了几十年的作用，并出人意料地很好地转化为房地产。它对房地产投资信托基金采用了“道琼斯之狗”的方法--选择整个行业收益率最高的公司并对其进行同等权重。具体而言，该基金在九个细分领域中分别拥有五个收益率最高的房地产投资信托基金，提供广泛的多元化，同时保持严格的价值纪律。

这现在很重要。房地产投资信托基金市场严重分裂，并且在许多情况下定价不当。如今的高收益率通常是价格下跌而不是现金流崩溃的函数。RDOG迫使你系统性地购买这些错位，而不是追逐每个人都已经拥有的少数“安全”名称。

还有另一个微妙但重要的功能：同等权重可以防止最大的房地产投资信托基金集中，并确保投资于错位最严重的较小规模和中型规模的名称。在一个机会可能来自被迫抛售、再融资压力和不分青红皂白的悲观主义的周期中，这正是你想钓鱼的地方。

这不是一个理论价值游戏。坐在那里保持耐心是值得的。

该ETF目前的收益率约为6.5%至7%，具体取决于衡量标准，远高于REIT类别4%中间区间的平均水平。这种收益率同时做两件事：补偿你在困难环境中承担的房地产风险，并表明有多少悲观情绪已经被计入基础资产。

在融资成本高企且资本稀缺的市场中，收入再次重要。由实物资产和合同租金支持的6%至7%的收益率不容小觑，尤其是当您认为基础资产价值更接近低谷而不是峰值时。

这就是RDOG在当前市场上真正闪耀的地方。该基金并不试图预测哪个REIT子行业将首先复苏。它不会对利率或办公室利用率做出宏观呼吁。它只是购买整个地区最便宜的创收房地产证券，并进行系统性的再平衡。这正是往往优于摆脱困境周期的方法。

房地产复苏是混乱的。工业可能会坚持下去。多家庭可能会动摇。办公室可能会继续一分为二。零售业将再次给人们带来惊喜。没有人能完全正确地确定序列。基于规则、以收益率为导向的分配迫使人们接触所有这些，同时最大程度地依赖已经为灾难定价的东西。

还有一个重要的结构性点：RDOG排除了抵押贷款房地产投资信托基金，后者往往对短期融资成本和信贷利差更加敏感，而是专注于拥有基础资产的股权房地产投资信托基金。这使该基金倾向于资产价值的长期复苏，而不是融资市场的短期波动。

让我们明确一点。这不是一个安全的、防御性的REIT ETF。你买的是高收益的房地产投资信托基金，这通常意味着你买的是压力。其中一些公司的资产负债表将受到挑战。有些人需要以更高的利率再融资。一些人将削减股息。这就是该战略的本质。

同等权重还意味着您不会躲在资产负债表堡垒般的大型房地产投资信托基金中。您正在接触市场中存在机会的部分--这伴随着波动性。

流动性是另一个考虑因素。这是一只相对较小的ETF，这意味着它不是该领域交易量最大的工具。对于耐心的投资者来说，这一切都不是问题。只有当您试图交易它时，这才是一个问题。

如果您像我一样相信商业房地产更接近底部而不是顶部，那么您希望接触已经重新定价的市场部分。你在等待的同时想要收入。您希望跨部门多元化。您想要一个迫使您购买其他人正在销售的商品的过程。RDOG检查所有这些方框。

这并不是经济复苏的唯一方式。您可以选择个人房地产投资信托基金。您可以通过抵押房地产投资信托基金增加资本储备。如果你有资金和耐心，你可以购买私人资产。RDOG提供的是一种纪律严明、创收且坦率地逆势的方式，可以利用机会，而不必在时机或子行业选择上完全正确。

对于耐心、积极的投资者来说，这种组合很难忽视。

这不是头条新闻会给你带来的。这就是机会通常所在。

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