行业转向“存量博弈” 越秀服务做“加减法”

3月26日，越秀服务（6626.HK）披露2025年业绩公告。2025年，越秀服务收入约39.02亿元，同比增长0.9%，毛利率为14.8%，同比下降8.5%，报告期内股东应占盈利约2.74亿元，同比下降22.5%。公司2025年全年派息总额为每股0.125港元，全年派息率提升至60%。

“虽然去年业绩出现短期波动，但公司的业务根基和财务基本面依然稳健。”越秀服务管理层在业绩会上表示。

财务稳健是企业穿越行业周期的“压舱石”。

当前，物业管理行业已迈入存量竞争、品质为王、精益运营为特征的行业发展新阶段。行业规模增速放缓，营收增速从高位回落，市场从“增量扩张”转向“存量竞争”，行业逻辑从“增量红利”转向“存量博弈”。

越秀服务谋定后动，积极调整业务结构，进一步提升非住业态的发展势能，同时优化增值服务的布局，构建起“非住拓量、增值提质”的多元化发展格局。

越秀服务管理层表示，非住业态是公司“十五五”期间的核心发展方向。公司将重点围绕资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道展开，深耕战略城市，同时建立严格的项目退出机制，确保进场项目全盈利及高收缴率，实现规模与质量的同步提升。

基础服务提质

在物业费限价政策持续落地的当下，物业管理行业加速回归服务本质，市场竞争格局发生深刻变化，“质价相符”成为行业核心导向。

越秀服务主要从事物业管理服务，业务涵盖住宅物业、购物商场、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态。主要业务包括非商业物业管理及增值服务（物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务）、商业物业管理及运营服务（商业运营及管理服务、市场定位咨询及租户招揽服务）。

公告显示，报告期内，公司非商业物业管理及增值服务所得收入约31.53亿元，同比增长0.6%，商业物业管理及运营服务所得收入约7.49亿元，同比增长2%。其中，物业管理服务同比增长21.3%至约14.99亿元，非业主增值服务同比增长1.5%至约6.91亿元，社区增值服务收入同比下降20.9%至约9.63亿元。

截至2025年年末，越秀服务在管面积约7350万平方米，同比增长6%，合约面积约9000万平方米，同比增长1.4%；公司合约项目521个，在管项目465个。

其中，基础服务是物业企业的立身之本，更是其穿越周期的核心竞争力。

过去一年，越秀服务以客户需求为核心，持续迭代服务标准、升级服务品质，让“优质优价”理念落地生根。

在服务标准化建设上，公司迭代升级形成四级住宅服务标准体系，明确人员配置标准和作业模式，聚焦物理触点、人际触点和数字触点三大触点，开展客户研究与服务设计，形成企业标准化SOP及服务蓝图，并推出岗位任务制清单，满足客户的使用价值、情绪价值及资产价值。同时，系统性开展“四保进阶2.0”专项行动，围绕用户核心诉求的八大痛点开展品质攻坚，同步联合越秀地产落地“悦焕新”专项计划，累计投入数千万元资金，在全国83个社区完成228项品质更新，让家园在时光中持续增值，进一步强化业主情感黏性。

数智化技术的深度应用成为服务提质的“加速器”。越秀服务以集成指挥中心为载体，落地“软硬服一体化”管理模式，构建“平台+端”高效运营体系。

“我们的AI品控系统，从管理软件到采集硬件到算法模型均为自主研发，较外采节约开发成本约300万元，更有效规避外部技术依赖风险，让科技真正融入服务细节，提升客户体验。”越秀服务管理层表示，服务持续提质与数智化转型的深度融合，是公司穿越行业周期、赢得客户信赖的核心密码，也是“十五五”期间持续深耕的重点方向。

多元赛道突围

2025年，越秀服务外拓成效卓著，全年新增合约面积约980万平方米，新增签约项目69个，外拓项目当期收缴率达94%，印证了“质量优于数量”战略转型的有效性。

公告显示，越秀服务2025年成立非住事业部，入局银行、高校等细分赛道，非住业务占报告期内市场拓展合同额的87%，住宅、TOD、商业及产业园、公建四大业态均衡发展。报告期内，公司全年市场拓展新签年合同额约3亿元，新增合约面积980万平方米，新签约项目69个。

2025年，越秀服务成功中标港航大厦、天津西站、南京渡江胜利纪念馆、旌阳湖科创园、广州民俗博物馆等一批标杆项目。

非住业态布局上，越秀服务始终聚焦商写园、大公建、大交通三大战略赛道，持续深化布局，截至2025年年末，非住业态在管面积占比已达37%。其中，港珠澳大桥管理局物业服务项目中，公司为全运会跨境骑行赛事提供设备巡检、环境维护、安全值守等后勤保障，以专业服务护航国家盛事；广州白云站作为“亚洲最大TOD综合交通枢纽”，公司接管41万平方米服务面积，年服务旅客约4500万人次，通过人机结合精细化保洁、全周期运维及一站式贴心服务，打造大交通业态服务标杆。

除了成立非住事业部，越秀服务在2025年还成立了增值业务事业部，通过资源整合与业务模式创新，构建“平台赋能+场景驱动+生态协同”的业务矩阵，推动生活服务、配套商业、物业资产管理服务三大板块专业化发展。

公告显示，越秀服务2025年社区增值服务收入9.63亿元，聚焦“升级产品服务、创新经营模式、强化一线联动”三大维度，持续推动平台转型。2025年，公司“悦+LIFE”融合业态门店成功落地运营，以“房产租售+咖啡+家居”的多元模式打造一站式生活服务场景。此外，文商旅业务首个外拓项目无锡隆亭里开业，招商率达82%，迈出了“由物管到经营”高质量发展的重要一步。