越秀地产：保持千亿规模，聚焦六大核心城市

越秀地产聚焦核心城市、销售均价大幅提升，财务稳健、盈利改善，第二曲线业务平稳推进。

◎  作者 /洪宇珩

核

心

观

点

【销售均价大幅提升，2026年目标保持千亿规模】2025年越秀地产实现合同销售额1062.1亿元，同比减少7.3%，在克而瑞《2025年中国房企业绩分析报告》中全口径销售额位列第9名。销售均价同比提升了23.2%至35973元/平米，主要是因为企业的销售额有85.6%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六大核心城市。2026年目标继续保持千亿规模。

【新增土储聚焦六大核心城市，大量进行合作拿地】2025年越秀地产新增25宗地块，总建面约277.8万平米，同比增长2.4%。权益投资额244亿元，新增土储建面权益比例为44.6%，相较于2024年降低了7.6个百分点，创下了近年来的最低值，权益比例的降低主要是因为企业大量进行了合作。新增土储基本聚焦六大核心城市，拿地建面占比达到了86.8%，其中北京单城新增64.69万平米，占比达到了23.3%；广州62.96万平米，占比22.7%。截至2025年底，越秀地产总土储建面1855.1万平米，总货值3328亿元，以货值计75%分布在六大核心城市，足以支撑企业未来两三年的发展。

【营收稳中有升，盈利有提升空间】2025年越秀地产营业总收入864.6亿元，同比增长0.1%。毛利率同比降低2.7个百分点至7.8%，净利率则同比回升0.4个百分点至2.1%，净利润同比增长21.4%至17.8亿元。由于结算项目结构出现阶段性变动，导致2025年入账销售项目的权益占比有所下降，归母净利润减少至0.6亿元，整体盈利仍有提升空间。

【融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健】2025年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约476.2亿元，企业的加权平均融资成本同比进一步降低0.44个百分点至3.05%。期末越秀地产的总有息负债为1048.3亿元，同比增长0.9%。持有现金同比减少6.6%至467.6亿元，现金短债比为1.72；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金325.2亿元，同比增长9.4%，非受限现金短债比1.2，同比降低0.08。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率65.5%、净资产负债率54.9%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

【坚持“第二曲线”业务，2025年实现平稳发展】越秀地产坚持发展“第二曲线”业务，2025年直接持有商业租赁收入5.06亿元，同比减少24.3%；越秀房托（越秀地产持有40.61%权益）实现营业收入18.6亿元，同比减少8.5%；越秀服务（越秀地产持有67.81%权益）实现营收约39亿元，同比增长0.8%。此外代建业务营收增长至2.2亿元，在管面积同比增长23%至92万平方米，“第二曲线”业务整体平稳发展

01

销售

均价大幅提升，2026年目标保持千亿规模

2025年越秀地产实现合同销售额1062.1亿元，同比减少7.3%，在克而瑞《2025年中国房企业绩分析报告》中全口径销售额位列第9名。销售面积为295.3万平米，同比减少了24.7%，销售均价同比提升了23.2%至35973元/平米。2026年销售目标继续保持千亿规模，全年可售资源2213亿元（不包含2026年新增项目可提供的可售资源），与2025年基本持平。根据企业披露，2026年1-3月越秀地产已实现全口径合约销售额172.06亿元，完成目标的17.2%。

越秀地产销售均价的大幅提升主要是因为企业的销售额有85.6%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六大核心城市。而从区域分布来看，由于企业在北京市场的发力，北方区域的销售额占比增至32%，其次则是大本营的大湾区区域，同比降低了12个百分点至30.6%，华东区域占比为26.2%，同比略微降低了2.7个百分点。

值得注意的是，2025年越秀地产存货总额同比减少17.4%至1922.15亿元，但是其中持作出售竣工物业的规模同比增长28.3%至579.05亿元，占比达到30.1%，存货去化有一定的压力。

02

投资

新增土储聚焦六大核心城市，大量进行合作拿地

2025年越秀地产新增25宗地块，总建面约277.8万平米，同比增长2.4%。权益投资额244亿元，新增土储建面权益比例为44.6%，相较于2024年降低了7.6个百分点，创下了近年来的最低值。权益比例的降低主要是因为企业大量进行了合作，25个新增项目中20个的权益比例低于60%，2026年企业目标实现权益投资金额300亿元。

从布局来看，越秀地产基本聚焦六大核心城市，拿地建面占比达到了86.8%，其中北京单城新增64.69万平米，占比达到了23.3%；广州62.96万平米，占比22.7%。从区域分布来看，越秀地产在大湾区、北方、华东和中西部的拿地建面占比分别为39.8%、23.3%、22.5%和14.4%。

截至2025年底，越秀地产总土储建面1855.1万平米，总货值3328亿元，以货值计75%分布在六大核心城市。从区域分布来看，50%的货值位于大湾区，华东、北方和中西部地区分别占比19%、16%和15%，足以支撑企业未来两三年的发展。

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盈利

营收稳中有升，盈利有提升空间

2025年越秀地产营业总收入864.6亿元，同比增长0.1%；其中，物业销售结转收入791.9亿元，同比减少1.8%。期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1320亿元，同比减少22.4%；合同负债同比减少24.8%至630.6亿元。

盈利能力方面，毛利润同比减少25.5%至67.5亿元，毛利率7.8%，同比降低2.7个百分点。净利润同比增长21.4%至17.8亿元，净利率2.1%，同比回升0.4个百分点。毛利润减少而净利润回升，主要是因为企业本年没有计提长期资产损失，同时计提的存货减值同比减少了7.1亿元，支付税项也同比减少了11.9亿元。

由于销售结算项目结构出现阶段性变动，导致2025年入账项目的权益占比有所下降，归母净利润同比减少94.7%至0.6亿元，归母净利率同比降低1.1个百分点至0.1%，盈利有待改善。

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负债

融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健

2025年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约476.2亿元，包括境内融资约人民币360.8亿元，以及境外融资约人民币115.4亿元，企业的加权平均融资成本同比进一步降低0.44个百分点至3.05%。

期末越秀地产的总有息负债为1048.3亿元，同比增长0.9%。短期有息负债272亿元，占比为25.9%，同比提升了3.6个百分点。持有现金同比减少6.6%至467.6亿元，现金短债比为1.72；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金325.2亿元，同比增长9.4%，非受限现金短债比1.2，同比降低0.08。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率65.5%、净资产负债率54.9%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

05

多元化

坚持“第二曲线”业务，2025年实现平稳发展

越秀地产坚持发展“第二曲线”业务，2025年直接持有商业租赁收入5.06亿元，同比减少24.3%；越秀房托（越秀地产持有40.61%权益）实现营业收入18.6亿元，同比减少8.5%；越秀服务（越秀地产持有67.81%权益）实现营收约39亿元，同比增长0.8%。此外代建业务营收增长至2.2亿元，在管面积同比增长23%至92万平方米。

在商业运营方面，越秀地产在2025年底的在租商业物业面积110万平米，其中写字楼约占44.5%，商业物业约占45.8%，停车场及其他约占9.7%。越秀服务在2025年继续保持着稳健的增长，在管面积同比增长了6%至7346.8万平米，新增合约面积980万平米，“第二曲线”业务整体平稳发展。