一降一稳！中国金茂的评级变局，到底释放了什么信号？

出品|中访网

审核|李晓燕

4月9日，资本市场的一则评级变动，让老牌地产央企中国金茂再次走进公众视野。穆迪将其公司家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，却同步将评级展望从“负面”调整为“稳定”。

一降一稳之间，没有惊天动地的危机预警，却精准勾勒出这家中化系地产平台的真实处境：行业周期的重压仍在肩头，而央企底色与转型步伐，正为其筑牢穿越寒冬的底气。

此次评级下调，核心指向一个绕不开的关键词——杠杆。截至2025年末，中国金茂资产负债率72.93%，1290.12亿元的刚性债务压顶，带息债务占比达40%。穆迪直言，2025年公司债务增速跑赢了EBITDA增长，收入确认不及预期是重要诱因，未来半年到一年，杠杆率很难降到适配原评级的水平。

但如果只盯着杠杆，就容易错过金茂的另一面。评级展望转为“稳定”，恰恰是市场给出的积极注脚。穆迪预判，随着营收增长与毛利率提升，未来12-18个月金茂的信用指标将逐步企稳。

数据不会说谎：2025年，金茂签约销售1135亿元，同比劲增15%，时隔两年重返千亿阵营；收入593.71亿元、归母净利12.53亿元，分别同比增长1%、18%，盈利端实现稳步修复。更关键的是，背靠中化香港这一国资大股东，金茂的资金筹集与运营能力始终有坚实支撑，为后续降杠杆、稳经营筑牢了基础。

短期偿债风险的可控，更是打消了市场的过度担忧。2025年末，金茂现金及现金等价物284.03亿元，刚好覆盖281.25亿元的短期债务；充足的未使用银行授信，叠加应收账款盘活等举措，让流动性安全边际始终在线。所谓“高杠杆困境”，尚未演变为“流动性危机”，央企的资金韧性，在此刻体现得淋漓尽致。

提起中国金茂，很多人还会想起当年“地王收割机”的标签。2009年北京广渠门15号地块一战成名，2016年多城密集拿地、斥资372.7亿元，彼时的金茂，以豪宅产品力为矛，在土拍市场锋芒毕露。

但行业周期轮转让高杠杆拿地的模式难以为继。限价政策落地、市场量价齐升退潮，前期竞得的高价地块成了利润压力；“三道红线”出台，倒逼房企去杠杆，金茂的扩张节奏随之放缓，新增土储逐年收缩。

然而，收缩不代表停滞，转型才是破局关键。2025年，金茂走出了截然不同的发展路径，实现逆势突围。

产品力，依旧是金茂的核心底牌。2025年，其住宅签约单价同比提升24%至2.7万元/平方米，开发业务毛利率升至13%，整体毛利率达16%。从北京广渠金茂府到上海金茂府，金茂以科技内核、品质服务打造差异化豪宅标签，新项目首开周期缩短至5.2个月，回款周期优化至10.4个月，“产品引领”战略跑出了实效。

战略布局上，金茂精准踩中行业结构性机会。一改此前收缩态势，2025年加速聚焦核心一、二线城市，拿下21宗地块，新增货值超千亿元，重点补强北京、上海等战略要地。同时，通过挂账式收储、土地置换盘活15宗土地，“增存并重”的策略，既抓住了核心城市的市场机遇，又缓解了资金压力。

组织变革，为转型注入新动能。2025年初，陶天海接任主席后，推动组织架构精简、决策效率提升，强化“投销联动”闭环能力。管理层提出“活下来、活得好、活出彩”的战略目标，彻底告别规模扩张的旧思维，转向质量优先的高质量发展路径，让金茂在行业寒冬中始终保持战略定力。

中国金茂的困境，是本轮房地产行业调整的缩影：高杠杆后遗症、利润空间压缩、市场竞争加剧，每一个难题都考验着房企的生存能力。但作为老牌央企，金茂始终坚守责任担当，在保交付、稳就业、促投资上持续发力，成为行业稳定发展的重要支撑。

站在长期视角，金茂的机遇与挑战并存。机遇在于，核心一、二线城市需求韧性凸显，金茂的产品力与区域布局优势将持续释放；国资背景带来的融资、资源整合优势，将助力其在行业整合中抢占先机。挑战则在于，行业调整尚未结束，杠杆率下降、盈利修复仍需时间，市场竞争加剧下，产品力与运营能力需持续迭代。

面对当前的杠杆压力，金茂早已明确应对路径：加快销售回款，提升资金周转效率；优化债务结构，增加长期债务占比；深化资产运营，通过物业投资、酒店经营等培育新增长点。穆迪的预判与金茂的战略方向高度契合，随着营收增长与毛利率提升，其信用指标有望逐步改善。

评级调整，从来不是对企业价值的最终定论，而是对其发展现状的客观刻度。中国金茂的这则“降稳”评级，既暴露了杠杆高企的短期困境，更印证了央企转型的长期韧性。

在房地产行业深度转型的当下，中国金茂的探索，为同类企业提供了宝贵借鉴：央企的底色不是躺平的资本，而是穿越周期的底气；规模扩张不是唯一方向，高质量发展才是长久之道。