富力地产：经营承压延续，债务重组进入关键阶段

2025年，富力地产销售与营收延续下滑态势，亏损幅度略有收窄但仍维持高位。业务层面，各板块均面临不同程度的经营压力，传统开发业务规模持续收缩。财务方面，资产负债率进一步攀升，短期流动性压力突出，持续经营能力存在不确定性。债务重组成为公司当前阶段的核心任务，其推进进度将直接影响公司后续发展。

业绩概况：销售营收持续下滑，亏损幅度有所收窄

2025年，富力地产经营业绩延续下滑趋势，各项核心指标均创新低。2025年公司实现总协议销售额约142.1亿元，销售面积约187.36万平方米，较2021年峰值分别下滑81.4%和76.2%。全年实现营业收入109.42亿元，同比下降38.19%，较2021年高点累计大幅下滑85.6%，结算规模随销售去化放缓同步收缩。

利润方面，公司2025年录得净亏损166.01亿元，归属于上市公司股东的净亏损164.25亿元，亏损额较2024年收窄7.25%，为连续第四年出现年度亏损。亏损主要源于行业低迷导致的结算规模下降、资产减值计提以及持续的融资成本支出，年内公司计提各类资产减值合计超过70亿元，融资成本净额达49.52亿元。

2021-2025年营业收入与净利润变化

业绩持续恶化的核心原因，一是行业下行导致结算规模与质量双降，物业开发业务结算面积同比减少37%，且前期高价土地项目集中结算形成亏损；二是资产减值损失规模居高不下，全年计提存货、金融资产及投资物业减值合计超过67亿元；三是融资成本负担沉重，尽管同比下降16%，但49.5亿元的净融资成本仍占营业收入的45.2%；四是重大资产处置导致收入结构被动收缩，2024年失去68间酒店控制权后，酒店业务收入同比大跌61%。

业务分析：各板块普遍收缩，开发业务仍是核心

物业开发业务仍是公司唯一核心收入来源，2025年实现收入76.3亿元，占总营收的69.7%，同比下降34.0%。该业务毛利率为-14.9%，较上年进一步恶化，主要受存货减值拨备影响；若剔除减值因素，毛利率为8.0%，显示核心开发业务仍有微弱盈利空间。销售端呈现“量价齐跌”态势，一线及二线城市贡献59%的销售额，三线及以下城市占比28%，海外市场占比13%。土地储备虽仍有4586万平方米总建筑面积，但多分布于非核心城市，且部分项目已计提大额减值，实际可变现价值存疑。

酒店运营业务受资产处置影响出现大幅下跌，2025年收入17.1亿元，占总营收的15.6%，同比下降61.0%。目前公司仅剩余22间自建酒店，总客房数7513间，由国际知名酒店管理集团运营，经营基本面相对稳定，但规模已大幅缩水。

物业投资业务实现租金收入6.3亿元，占总营收的5.8%，同比下降24.0%。投资物业组合总建筑面积302万平方米，主要为一二线城市的甲级写字楼和商业物业，但受市场空置率上升及租金下调影响，盈利能力持续下滑。

其他业务（含物业管理等）实现收入9.8亿元，占总营收的8.9%，同比基本持平，成为公司唯一相对稳定的收入来源，但规模过小，难以对冲核心业务的大幅下滑。

销售结构上，2025年一线及二线城市贡献总销售额的59%，广东省、海外、山西省、北京市为前四大销售区域，合计贡献超过50%的销售额。土地储备方面，截至2025年底，公司总土地储备建筑面积约4586.3万平方米，总可售面积约3474.9万平方米，年内新增土地仅3.1万平方米，拿地节奏基本停滞。

财务状况：资产负债率攀升，短期流动性压力突出

资本结构彻底恶化，资不抵债风险凸显。截至2025年末，富力地产总资产2688.7亿元，较上年末减少7.5%，较2021年峰值累计缩水32.5%。总负债2607.1亿元，资产负债率高达96.97%，较上年上升6.8个百分点，位居行业前列。归属于母公司股东权益为-41.1亿元，已出现技术性资不抵债，股东权益已被历年巨额亏损完全吞噬。

2021-2025年总资产、总负责与归属母公司股东权益变化

债务结构严重失衡，短期偿债能力几近枯竭。公司债务结构呈现极端短期化特征。截至2025年末，有息负债总额993.7亿元，其中一年内到期债务933.9亿元，占比高达94.0%；而公司账面总现金仅30.6亿元（含受限制现金21.0亿元），现金短债比仅0.03倍，远低于1倍的行业安全线，短期流动性缺口超过900亿元。流动负债超过流动资产470.1亿元，营运资金已完全枯竭。

债务违约规模持续扩大，法律风险显著上升。截至2025年末，公司已逾期未偿还银行及其他借款366.1亿元，2026年一季度新增违约65.5亿元，合计842.2亿元借款已触发违约或交叉违约条款。此外，公司自2024年8月起已停止支付本金318.2亿元的三笔美元优先票据利息。大规模债务违约已引发多起诉讼和资产保全措施，进一步加剧了公司的经营困境。

发展趋势：债务重组稳步推进，经营恢复仍存挑战

债务重组是公司当前的核心工作。境外债务重组方面，公司于2024年12月启动的美元优先票据重组计划已获得超过77%债权人支持，计划于2026年正式提交法院审批并力争年底前完成。境内债务重组也在推进中，2025年11月一笔16.8亿元的境内债券已通过重组方案，剩余债券的重组工作正在筹备。

除债务重组外，公司还通过协商借款展期、出售项目股权、加快销售回款、控制成本支出等方式缓解流动性压力。展望2026年，若债务重组能够顺利完成，公司将逐步聚焦核心城市优质项目的开发运营，但受行业整体环境及自身信用状况影响，公司经营恢复仍面临较多不确定性。