“资产荒”下 头部险资接盘ESR沪苏物流资产

ESR借此将两个项目大部分股权出售予险资，仅保留少部分权益降低资产负债率，险资则有了合适的机会配置这类具备稳定现金流、可以穿越周期的资产。

“资产荒”下，险资还在继续加码能实现稳定现金流的优质资产。

4月21日，ESR对外披露，正式与两家国内头部保险集团签订协议，共同设立一支总投资规模达16亿元的专项人民币收益基金，用于收购ESR资产负债表沪苏核心枢纽32万平米现代化多层工业物流资产。

待协议签署完毕并满足交易条件后，该基金将收购ESR位于上海与苏州的两处多层式物流及工业资产，资产均坐落于长三角经济核心区的成熟物流枢纽，区域产业配套完善，工业基础雄厚。

据了解，作为基金管理人与资产运营商，ESR将在该基金中保留少数权益及全面的管理职能。

物流资产调整期

ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以物流地产、数据中心和能源基础设施为核心业务。官网数据显示，截至2025年末，ESR总资产管理规模（AUM）为773亿美元，在亚太地区总建筑面积达到约4500万平方米，整体出租率保持在85%的水平。

在中国内地，ESR已在全国39座城市布局近170处物流资产，资产管理规模约187亿美元，其中约70%位于产业活跃、需求强劲的长三角与大湾区，且公募REITs已在上交所上市。

资料显示，此次签订协议涉及的两处资产总建筑面积约32万平方米，均按照高标准仓储与现代工业制造规格所打造，目前已成功引入汽车制造、电子商务、可再生能源及半导体等高增长行业的头部客户。

ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初表示：“我们持续看到，长期机构资本高度认可中国现代工业物流不动产所具备的韧性与战略价值。此次交易体现了我们与国内机构开展大规模合作以把握增长机遇的能力，也反映了我们对中国优质资产的长期信心。”

产业科技连线获悉，近年来工业物流资产处于深度的调整期，随着项目交付不断放量，市场整体阶段性供过于求。整体高标仓市场持续承压，区域不平衡现象进一步加剧，部分城市及区域的仓储物流市场租赁需求有所上升。在需求量较低的城市,业主仍然延续以价换量的策略来维持项目的出租率。

这是供需不平衡带来的持续压力，戴德梁行2025第四季度《大中华区物流地产市场回顾》中显示，2025年第四季度，中国内地高标物流仓储存量达1.36亿平方米，约188万平方米新增供应入市，整体高标仓库空置率比上季度环比上升1.11个百分点至18.3%，高标仓库市场平均租金比上季度微降1%至29.1元每平方米每月。

根据数据统计，至2028年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超1568万平方米新增高标仓库入市。

此次基金收购的是上海与苏州的两处多层式物流及工业资产。具体来看，华东物流地产市场则展现出一定的需求韧性，高标仓库租赁市场整体表现平稳。2025年四季度，华东录得新增项目约5.4万平方米，高标仓库市场平均租金维持在35.1元/平方米/月；市场空置率上升0.8个百分点至22%。

从宏观层面看，2025年GDP达到140.1万亿元，同比增长5.0%，为行业提供稳定经济底盘。全国社会物流总额达368.2万亿元，其中工业品物流总额同比增长5.3%，成为物流需求主力；网上零售额同比增长8.6%，持续带动高标仓租赁需求释放。

有分析预计从2026年起，随着需求复苏与供给趋于平衡，行业或将逐步走出下行周期，进入“租金企稳、净吸纳量回升”的复苏阶段。

险资优质资产渴求

目前，工业物流地产正处于调整期，ESR借此将两个项目大部分股权出售予险资，仅保留少部分权益降低资产负债率，险资则有了合适的机会配置这类具备稳定现金流、可以穿越周期的资产。

市场转向供过于求，物流资产的价格也逐渐褪去水分，进入合理区间甚至“打折”位置。

在租金与资产估值回调的时期，也恰恰为险资提供了配置的时机。近年来，市场中对物流资产的投资以险资及部分自用买家为主。其中，险资出于资产配置的考虑，自用买家则在资产价格相对较低时期抄底收购优良资产。

“险资一直在关注物流资产，实际上险资追求的是能提供稳定长期收益的资产，和物流地产的稳定性很匹配。”第一太平华南区产业及物流地产部负责人张宁认为，目前是布局核心位置优质资产的合适时机，核心位置有一定稀缺性，长期具备较大投资价值。

产业科技连线获悉，早在2023年，泰康保险已收购了ESR国内6处物流园资产，总建筑面积约合35万平方米，总价超20亿元。

2024年，平安人寿收购基汇资本两个广东江门物流园及一个陕西西安物流园。也是在这一年，鼎晖投资50亿元物流基础设施基金完成募集，随后收购了京东产发旗下约100万平方米优质仓储物流资产，基金LP主要为险资，包括中邮保险、中意人寿等知名保险机构。

险资是财务逻辑下的长期配置者，追求稳定现金流与资产保值。有分析指出，仓储物流属于物流基础设施行业，其收益稳定、抗风险能力强等特点，天然匹配保险资金对长期、稳健、稳定现金流的偏好标准。

保险闲置资金在不断增长，却面临着利率中枢持续下移、固收类资产收益率走低的“资产荒”。目前，险资约50%资金投向债券，债券投资收益率却处于下降通道，2020年到现在，10年期国债收益率从2.96%降到约1.78%的水平。

此时，工业物流这类具备防御属性的实物资产，成为优化资产负债结构、拉长周期的重要选择。从收益率来看，目前高标仓储资产4-5%的收益率仍具备一定吸引力。