不装了：宇宙第一物业，开动

（来源：地产一品塘）

近五年，地产开发陷入持续调控，很多房企开始把后续生存的突破口放在了物业赛道，特别是早期一些登入资本市场的物企，这几年更是动作频频。

曾几何时，物业赛道几乎是无人问津的一个行业，因为很多物业公司在早期仅仅是服务自家案场，待遇也不高，在地产体系内过于边缘。

加上这个行业在早期并没有受到资本关注，以至于很多开发商对物业公司的定位就是能不亏本就行，属于一个长期当背景板的行业。

可到了后期几年，特别是2021年以后，很多开发商把自家物业公司集中包装上市，有了资本的加持，物业赛道也渐渐有了市场化扩张远景，开启了高速规模化发展阶段。

这个时候也正是地产开发的拐点，很多房企不拿地了，但是物业公司仍然保持有一定的现金流，此刻很多老板才知道，物业赛道真的是香。

从现阶段物业赛道规模来看，很多上市物企都可以做到几百亿市值，一年的净利润也非常可观。对比风雨飘摇的地产开发业务，这恐怕是很多地产老板始料未及的。

从近期发布年报的物业上市公司来看，百亿物企有9家，和去年持平。

碧桂园服务仍然还是宇宙第一物业公司，2025年公司营业收入再创新高至483.5亿元，同比增长43.61亿元。

毛利84.6亿元，归母核心净利润25.2亿元；经营性现金流净额25.1亿元，期末货币现金达179.3亿元。

碧桂园作为曾经的地产巨无霸，这几年算是彻底消停了不少。但是估计也没多少人去留意碧桂园服务，一家近500亿营收的物业公司，直接可以杀入地产top20.

作为物管巨兽，除去在登陆资本市场早期通过大批量收并购项目以外，碧桂园服务在各种多业态增值方面也玩出来很多新动作。

碧桂园服务2026年计划落地超1万台服务机器人，切实地由单纯的人力服务变为PARA协生的模式。

虽然碧桂园服务看起来玩的很花里胡哨，并没有受到自家地产项目急速萎缩的影响，但是从这几年的经营情况来看，骨子里依然在沿袭地产江湖的那套旧范式。

碧桂园服务几乎走的是碧桂园地产相同的规模扩张路线，很多项目也受到市场影响形成一定的亏损，加上前期并购资产质量参差不齐，问题逐渐暴露。

2025年9月23日，碧桂园生活服务集团通州分公司服务的5个小区，因“不按照规定提供服务而收取费用”，存在服务缩水、质价不符的违规行为，被南通市通州区市场监督管理局处以9万元罚款。

从2024年年报到今年刚发布的2025年年报来看，公司净利润从2024年的18.75亿元锐减至5.99亿元，同比暴跌68.1%。

即使是剔除了收并购带来的无形资产摊销、商誉减值等非现金及非经常性项目后的股东应占核心净利润，也从30.38亿元降至25.19亿元，下降了17.1%。

利润收窄，但是员工依旧庞大，组织调整与人员换防就成为了很多物企的必然动作，碧桂园服务作为宇宙第一物业，彻底不装了。

就在刚刚，碧桂园服务已经内部有了官宣：开启新一轮组织与高管换防动作，很多大佬们都吃太好，坐的太稳。也应该换换位置，小弟们也都等着上位。

首先，区域公司大合并：

原广西区域 + 原海南区域合并为广西海南区域；海南原区域同步拆分为海口、三亚、陵水三个地区公司，纳入新区域统一管理；

原广东省内的五大区域也全部拆分，形成最新的三大区域公司，地盘重新合并与调整。江门市、中山市、珠海市、原粤西区域整合为粤西区域。

东莞市、深圳市、原粤东区域整合为粤东区域，佛山市、广州市、清远市、韶关市整合为粤中区域。

其次，高管大换防

本来高管动静最大的莫过于三大副总裁级高管的轮换，三位大佬们级高管来了一次排排坐。

原碧桂园服务江苏区域总裁桂立业调任粤中区域总裁，原碧桂园广清/深湾区域总裁代涛调任江苏区域总裁，原碧桂园服务江中/佛山区域总裁肖智华调任粤东区域总裁兼任香港柏龄公司总裁。

其中最值得关注的是莫过于碧桂园服务江苏区域总裁桂立业，在南京已经干了几十年的属地化将军之一，本次基本上算是削番重塑，从江苏来到陌生的华南市场。

物业行业其实现阶段几乎都是地产运营管理视角，很多地产人早期在地产公司大开大合管控模式早已经习惯，来到赚小钱的物业体系难免会不太习惯。

不过对于几百个项目以上规模的物业大区公司来说，有了权利那就是资源，有资源就可以变现，也难怪现在很多物业上市公司高管的待遇都可以达到几百万年薪。

碧桂园服务江苏区域与碧桂园地产江苏区域非常同步，早期第一个年薪过亿的地产高管就来自碧桂园江苏区域，在这里发家致富绝对还是有机会的。

本轮区域合并之后，意味着很多高管“起立坐下”成为常态，第一个变化肯定是广西海南区域，李宇不再代理原海南区域第一负责人。任命孙海涛为新的广州海南区域总裁。

孙海涛也是碧桂园系统十几年的老员工，本次属于直接提拔为一级区域总裁，从早期江苏区域片区总监一直做到了广西区域总裁。

最新的碧桂园服务粤西区域总裁是杨安琼，仍然是内部提拔，之前担任碧桂园服务广清韶关区域总裁，如今荣升一级区域总裁。

前碧桂园服务山东区域总裁于凯荣升调任安徽区域总裁并分管山东区域，本次也得到内部提拔。

原来碧桂园服务集团品质运营管理中心副总经理徐鹏调任山东区域总裁，从集团再次回归一线，也算是给到了足够得新任。

原碧桂园服务集团天力公司城市总陈亮也得到提拔，调任福建区域总裁，也成为跨平台晋升的典范。

原来碧桂园服务集团商写事业部总经理雷大乾调任重庆区域总裁，雷大乾、陈亮从天力公司转岗至区域一线，反映资源向核心战场倾斜。

原碧桂园服务重庆区域总裁李中华另有重用，最值得关注的是，本轮调整唯一选择离职的是原来碧桂园服务福建区域总裁张发跃。

有人从集团调任区域一线，肯定就有从一线调任集团总部，原碧桂园服务安徽区域总裁吴爱峰调任集团运营管理中心副总经理。

最后本轮调整新增专职岗位：原碧桂园服务粤东区域总谢建华任集团总裁助理，专项协助推进专业化公司市场化业务落地。

看地出来，本轮调整几乎还是属于轮岗为主的基本调性，高管能上也能下。物业区域总裁这个位置一定程度上仍然还是处于强考核阶段，压力仍然不小。

碧桂园服务作为“宇宙第一物企”，在年报发布后立刻启动这么大规模的组织合并与高管换防，信号已经非常明确。

在净利润暴跌68%的当下，杨惠妍麾下的物业旗舰正在经历一场从“要规模”到“要利润、要效率”的深度刮骨疗毒。

与早期碧桂园地产业务保持节奏一致，物业区域公司同样分为1-4个等级，每年都会迎来排名，业绩不达标的区域极有可能被持续吞并。

碧桂园服务早期为了匹配地产的“劳斯莱斯”下沉战略，区域切得很碎，导致很多区域公司“官比兵多”。

现在把相邻市场、亏损项目进行区域重组，可以直接裁撤冗余的职能部门，让一线听见炮火的人决策，解决“服务缩水、质价不符”的合规风险。

这批调整就是一句话：房地产的旧皇历翻篇了，物业也不再是“养老院”。

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