REITs I 一季报出炉，哪些个券值得关注？

来源：郁言债市

摘要

2026年4月22日已上市REITs集中披露一季报后，本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指数环比下跌0.48%，日均换手率上升0.04pct至0.45%，市场交易活跃度略微提升。截至4月24日我国已有80只REITs上市交易，总市值2,269亿元。

► 分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化

部分REITs一季度可供分配金额有大幅波动，但影响因素各有不同，大致可以分为经营业绩的实际变化、应收应付及收入费用的时点确认不可比、一季度提前预留资金、扩募、统计口径不统一等类型。谨慎对待经营业绩下滑带来分红损失的个券，对因提前预留、扩募、统计口径等带来的波动保持关注。

整体来看，多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升。数据中心、消费、租赁住房板块的可供分配金额整体稳定，韧性很好，部分项目经营甚至稳中有升，带来可供分配的大幅增长。仓储物流板块的可供分配金额同比并未出现明显下降，尽管各项目仍然面临较大的新增供给。

产业园区和能源设施板块多只REITs的可供分配金额下滑明显，主要受经营承压影响，短期内仍需谨慎。市政环保板块4只个券的可供分配金额同比均有大幅波动，除了银华绍兴原水水利受业绩下滑影响外，其余主要是受应收账款回收情况或统计口径影响，经营层面未出现大幅变化。

►基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券

可供分配金额除了考虑基本面，还有应收应付、预留资金等项目的调整。基本面更能直接捕捉到底层资产的运营情况，包括出租率、租金单价、营业收入、EBITDA、车流量/处理量等指标的同比、环比变动。

交通设施：一季报表现亮眼，周边路网的引流、区域经济的恢复成为车流量、通行费回暖的关键。值得关注1-3月项目EBITDA同比正增长的路产，如江苏交控、招商高速、中国交建、深高速、中国铁建、广州广河和越秀高速。

数据中心：2个数据中心计费率高、租约长、单一租户信用好，资产运营和行业景气度均不错。目前板块定价已较为充分，润泽、万国分派率已接近租赁型REITs分派率参考值3.26%。后续可结合扩募进程及债市行情，关注交易机会。

消费：整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，多个项目单一租户占比未超过10%，“小而分散”的特征也有利于抵抗经营波动。其中华润商业、大悦城商业、金茂商业、首创奥莱、物美消费表现出色，同时一季度租金单价环比仍能实现上涨，运管实力较强。

租赁住房：部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率同比、环比有所下滑但幅度不大。板块基本面整体均很优秀，目前板块分派率约3.12%，优先关注央企华润集团旗下，派率较高的华润有巢。

仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储，目前分派率较高，出租情况稳定。园区：各地产业园租赁市场整体仍然承压，租赁价格普遍下行，出租率提升面临较大阻力，市场竞争环境依然严峻。把握稳定经营的园区更具性价比，如东久新经济产业园。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

根据交易所相关规则指引，公募REITs基金管理人应当在每季度结束之日起15个工作日内，编制和披露季度报告；在上半年结束之日起2个月内，编制和披露不动产基金中期报告；在每年结束之日起3个月内，编制和披露年度报告。截至2026年4月22日，已上市REITs集中发布了2026年一季度报告。

一季报披露后，本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指数收于1,024.6点，周度环比下跌0.48%。在东方红隧道股份高速公路REIT正式上市交易的带动下（上市首日收盘+10.04%），全市场日均换手率上升0.12pct至0.52%，不考虑该新券上市情形下日均换手率上升0.04pct至0.45%，市场交易活跃度略微提升。截至4月24日我国已有80只REITs上市交易，总市值2,269亿元。

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分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化

部分REITs一季度可供分配金额较2025年有大幅的波动，但影响因素有区别，需分类看待，避免误杀经营情况良好的个券。可供分配金额波动因素大致可以分为经营业绩的实际变化、应收应付及收入费用的时点确认不可比、一季度提前预留资金、扩募、统计口径不统一等类型，谨慎对待经营业绩下滑带来分红损失的个券，对因提前预留、扩募、统计口径等带来的波动保持关注。

整体来看，租赁住房、消费、数据中心板块的可供分配金额整体稳定，韧性很好，报告期内可供分配金额基本无大幅波动。部分项目经营甚至稳中有升带来可供分配的大幅增长，如招商基金蛇口租赁住房，去年同期的林下项目尚处于租赁爬坡阶段，而本季度出租率已处于较高水平，营业收入同比增长了28%。华夏首创奥莱抓住了新春消费旺季，项目公司经营业绩同比提升，项目营业收入同比提升了15%。

仓储物流板块的可供分配金额同比并未出现大幅下降，尽管各项目仍然面临较大的新增供给，且多数项目一季度营业收入、EBITDA同比也有所下滑。中金普洛斯REIT系11只中唯一一只可供分配金额同比下降超10%的个券，主要是受仓储物流市场租金下行影响，基金下辖的部分不动产新签租金单价同比下调，管理人和运管机构通过主动调整定价以维持出租率稳定。南方顺丰物流、华泰宝湾物流、华夏安博仓储的一季度年化分派率较2025年所有提升且接近5%，值得关注。

多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升，可积极关注后续月份的客货车流的增长情况。如华泰江苏交控REIT受区域经济持续恢复、周边路网持续改善、道路品质提高、配套设施和服务不断优化、天气整体情况良好等多重利好因素影响，项目公司2026年一季度营业收入同比增长22%。华夏中国交建REIT本期通行费收入同比增长10%左右，以及付现成本受支出节奏影响有所减少，带来可供分配金额同比增长19%。而中金安徽交控REIT本期营业收入减少约11%，通行费收入结算支付时间较去年延迟、应收账款增加，且年末结算的运营成本支付时点差异，导致本期可供分配金额同比减少了近48%，需关注后续基本面变化。

市政环保板块4只个券的可供分配金额同比均有大幅波动，除了银华绍兴原水水利受业绩下滑影响外，富国首创水务、中航首钢绿能、国泰海通济南能源供热主要是受应收账款回收情况或统计口径影响，经营层面未出现大幅变化。

能源设施和产业园区板块多只REITs的可供分配金额下滑明显，且主要受经营承压影响，短期内仍需谨慎。能源类项目如华夏特变电工新能源（光伏）、中信建投明阳智能新能源（陆上风电）、工银蒙能清洁能源（陆上风电）的一季度可供分配金额同比分别下降了35%、43%、93%，均为报告期内营业收入及净利润下降所致，同时未收到可再生能源补贴回款。

园区类项目如华夏合肥高新、招商科创、易方达广开产园、中金湖北科投光谷、华安张江产业园、博时蛇口产园可供分配金额同比下滑14%-51%之间，主要均为出租率下滑、租金单价下降带来租金收入下滑所致。值得关注的是国泰海通东久新经济REIT，在当前园区承压环境下，首发的不动产资产报告期内出租率同比仍能够提升，同时收缴租金较上年同期增加，使得本期经营性现金流较上期上升，一季度年化分派率接近4.65%，表现亮眼。

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基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券

可供分配金额除了考虑基本面，还有应收应付、预留资金等项目的调整。而基本更能直接捕捉到底层资产的运营情况，包括出租率、租金单价、营业收入、EBITDA、车流量/处理量等指标的同比、环比变动。

在一季报数据披露和长端债市影响下，本周除消费（+0.15%）外其他资产板块全部收跌，跌幅靠前的是数据中心（-2.91%）、仓储物流（-2.19%），园区、租赁住房、市政环保下跌1%以上，能源和交通跌幅最小。

全市场80只个券中仅16只收涨，61只收跌，3只收平。涨幅靠前的有首发上市的东方红隧道股份高速公路（+9.53%）、一季度业绩亮眼的华夏首创奥莱（+3.02%）和华夏中国交建（+2.86%），跌幅靠前的是中金重庆两江（-7.16%）、华泰南京建邺（-6.45%），均为园区类项目。

2.1 高速公路：1-3月车流量、通行费收入边际向好

交通设施板块一季报表现亮眼，周边路网的引流、区域经济的恢复成为车流量、通行费回暖的关键。如招商高速公路一季度内车流量和通行费收入同比增长主要受区域经济稳定增长、自驾出行车流增长、区域路网持续完善（亳州机场通航、徐淮阜高速淮北段、宿州段、阜阳段、亳州段以及亳蒙高速涡南互通至蒙城双涧段等交通路网于2025年陆续建成运营）、引流措施效益显现以及天气状况良好等利好因素叠加影响。而中金安徽交控受到G4231南京至九江高速公路无为至安庆段等分流影响，车流量、通行费收入数据则表现不佳。

值得关注1-3月EBITDA同比正增长的路产项目，如华泰江苏交控（+26.40%）、招商高速公路（+16.00%）、华夏中国交建（+15.66%）、易方达深高速（+4.64%）、国金中国铁建（+4.08%）、平安广州广河（+1.16%）和华夏越秀高速REIT（+0.88%）。国金中国铁建本周下跌6.30%，但该路段在一季度的出入口通行量、断面标准车流量、通行费同比均开始实现回正，可以关注后续表现。

2.2 数据中心：基本面稳定，收益率已接近参考值

2个数据中心项目2026年一季度基本面仍然较为平稳，计费率高、租约长、单一租户信用好，资产运营和行业景气度均不错，本周权益市场的中证算力指数上涨1.18%，分子端现金流预计能保持稳定，行情或更容易受分母端影响。

数据中心（IDC）板块定价已较为充分，润泽、万国本周分别下跌3.36%、2.03%，换手率回落至1%以下，目前以2025年为基准的分派率分别为3.40%、3.34%，已接近租赁型REITs分派率参考值为3.26%（10Y国债收益率本周调整为1.7601%+150BP）。后续结合润泽扩募进程（本次扩募对润泽资产体量有较明显的扩张）及债市行情，关注交易机会。

2.3消费设施：出租率维持高位，关注租金单价仍有增长个券

一季度消费设施整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，多个项目单一租户占比未超过10%，“小而分散”的特征也有利于抵抗经营波动。其中华夏华润商业、华夏大悦城商业、华夏金茂商业、华夏首创奥莱、嘉实物美消费表现出色，同时2026年一季度租金单价环比仍能实现上涨，运管实力较强。

部分消费项目出租率阶段性下降，系主动调改所致。如中金印力消费REIT项目出租率较去年同期下降2.29%，主要原因为自2026年2月始，项目重点围绕A座一层ZARA区域整体2,280平方米进行铺位调改，调改期间，项目出租率阶段性下降约2.34%，后续将于5月中旬全面完成新品牌商户入驻，预计出租率回升至98%左右。

中金中国绿发商业REIT则面临主力租户调整，2026年4月1日起，项目公司出租率将降低约12.49%。经过前期多轮沟通，项目公司与主力租户“华联超市”就租赁合同调整未达成一致意见，于2026年3月31日解除租赁合同，并自当日起逐步清场闭店，于2026年4月30日前完成租赁房屋的交还。华联超市为领秀城贵和购物中心的签约主力租户，租赁面积占购物中心可供出租面积的12.49%，2025年租金及物业费占购物中心全部收入的3.2%。项目公司已成功锁定两大头部新零售品牌，将择优选定一家品牌进驻。

首批商业不动产REITs已获批、发行临近，部分项目分派率具有吸引力，比如国泰海通砂之船奥莱分派率为5.46%（2026）/5.80%（2027），中信建投首农食品集团分派率为6.22%（2026）/5.60%（2027），中金唯品会奥莱商业不动产分派率为4.84%（2026）/5.12%（2027），这可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。但目前已上市消费REITs分派率约4.12%，考虑商业不动产发行溢价及首日涨幅，亦可关注目前业绩强劲、分派率仍然较高的消费REITs，如华夏首创奥莱（需注意后续二三季度的淡季影响）、中金唯品会奥莱（需注意后续二三季度的淡季影响）、嘉实物美消费和华安百联消费（但Q1收入同比略有下滑）。

2.4租赁住房：部分项目出租情况略有下滑

一季报显示，部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率同比、环比有所下滑但幅度不大，主要是汇添富上海地产租赁住房（租金单价环比-0.71%，出租率同比-1.62%，其中上海闵行虹桥项目出租率跌至88.09%）、国泰海通城投宽庭保租房（租金单价环比-0.40%）和华夏基金华润有巢（租金单价环比-0.94%，其中泗泾项目和马桥项目环比跌幅2.8%左右）。

租赁住房板块基本面整体均很优秀，保障性租赁住房的租金单价优惠，使得各个项目仍然具有很强的吸引力。目前板块分派率约3.12%，优先关注央企华润集团旗下，分派率较高的华夏基金华润有巢（分派率3.45%）。

2.5仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储

行业标杆中金普洛斯REIT持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万方，其位于全国各地的仓储物流园区的运营情况，大致展现了各区域子市场的供需变化。

整体来看，全国仓储物流市场的租金走势呈现显著的区域分化格局：长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，供需关系渐趋均衡，租金下行幅度有望收窄；珠三角、京津冀等区域则面临持续供应压力，租金或延续承压态势，其中珠三角区域新增供给较大，且预计未来供应量仍处于高位，部分子市场租金水平预计继续下探。因此，对于项目处于珠三角区域的其他REITs项目，仍需要持续关注项目租户粘性强弱、租金单价下调和空置的压力。

南方顺丰物流REIT，出租率高达95%，目前分派率约4-4.7%，关注合肥、武汉项目续期情况。一季度报告期内平均月末有效租金单价环比下降，主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致。此外，截至2026年3月31日，顺丰控股关联方深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司在合肥项目的租赁面积为18,583.58平方米，合同约定到期时间为2026年5月31日，实际退租日期有望适当延后，关注后续具体情况。

华泰宝湾物流REIT，目前分派率约4.5-4.9%，尽管旗下项目面临较大供给压力，但出租率能维持高位，租金单价下调幅度不大，值得关注。宝湾物流持有3个资产，其中嘉兴项目周边市场新增供应明显增加。其中，圆通机场项目已于2025年投入运营，总规模达40万平方米（含10万平方米自用面积）。该新增供应短期内推高了区域仓储空置率，叠加项目采取以价换量的招商策略，对区域市场形成一定竞争压力。但嘉兴宝湾物流园依托优质单层高标仓资产，具备较强的抗风险能力与稳定的需求支撑。天津项目仍有所承压，报告期内天津市高标仓空置率有所上行。南京空港仓储市场运行平稳，空置率15.%，在全国重点城市中处于较低水平。

华夏安博仓储REIT，目前分派率约4.76%，尽管广州项目面临当地新增供应集中释放，但项目整体出租率仍能保持95%以上，且不动产项目整体有4家租户的现金流占比超过10%，前五大租户的租金及物业管理费收入占全部收入比例总计高达74.13%，大租户的租约整体仍在1年以上，可以关注。

2.6产业园区：关注东久新经济产业园

从各园区REITs一季报表现来看，各地产业园租赁市场整体仍然承压，租赁价格普遍下行，出租率提升面临较大阻力，市场竞争环境依然严峻，个别园区REITs不动产出租率已跌破60%，收缴率普遍下滑。同时，部分租户自建园区，迫使各运营机构加大租赁条款的灵活性，通过以价换量、延长免租期等方式推动去化。因此，把握稳定经营的园区，锁定当前园区经营收益更具性价比，如东久新经济产业园。

国泰海通东久新经济产业园REIT，目前持有的是6个产业园，分布于上海、苏州、无锡、常州、南通和重庆，可供租赁面积达37.7万方，期末出租率高达96.49%且多季度以来均在90%以上，报告期内多个项目租金单价不降反增。东久（金山）智造园3月末出租率虽然有所下滑至91.66%，但该项目已完成新租约签约，起租时间为2026年5月6日，后续出租率恢复为100%。

东久（重庆）智造园3月末出租率虽然仅为86.35%，但该项目也已新签约一家租户，共承接原某租户全部面积，签约面积分别为2026年3月1日起租6,402.82平方米，2026年6月1日起租6,402.82平方米，后续出租率达100%。此外，该项目租约变动产生的现金流差异共约157万元，运营管理机构约定提供相关缓释措施，具体为自2026年一季度起，通过扣除东久（重庆）智造园一期项目含税基础运营管理费的方式分期补足该差额，待该现金流差异补足后，恢复该项目基础运营管理费正常计提与支付。目前国泰海通东久新经济产业园REIT的分派率约为4.65%，具有性价比。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

公募REITs业绩点评系列：

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《公募REITs业绩点评系列：一季报出炉，哪些个券值得关注？》

报告发布日期：2026年4月28日