富力收购万达酒店八年后，到底亏了多少？

（来源：财视传播）

作者 ：乐肖尧

2017年，富力地产花199.06亿元，从万达手里买下77家酒店。

那一年，这笔交易被称为抄底。

因为这批酒店资产净值预期不少于331.76亿元，富力相当于用约六折价格拿下了一批核心城市高端酒店资产。

按照当时富力的说法，自己省下了15年至20年的开发时间，也省掉了大量前期建设和培育成本。

8年后，再看这笔交易，答案就没那么轻松了。

从2022年开始，富力陆续出售酒店资产；到2024年、2025年，酒店处置明显加速；

到了2026年，市场上甚至出现了“富力90家酒店快卖光了”的说法。

有报道提到，富力高峰期控制酒店数量一度接近90家至93家，截至2026年3月，旗下酒店数量已缩减至约19家。

所以，今天再问富力买的酒店，到底赚了还是亏了，其实已经不是一个简单的投资收益问题。

如果只看价格，富力当年买得不算贵。

如果只看现金流，酒店曾经确实贡献过收入。

但如果看最终结果，这笔交易显然没有成为富力想象中的第二增长曲线。

更准确地说：富力不是买错了酒店，而是用开发商的资金结构，买了一批必须长期持有的资产。

问题不是酒店本身不值钱，而是富力没有等到它们真正值钱的时候。

2017年的富力，为什么敢接万达的酒店？

原因很简单：便宜，且看起来很优质。

这77家酒店，不是普通酒店，而是万达多年沉淀下来的高端酒店资产，分布在多个城市核心地段，包含文华、嘉华、瑞华等万达自营品牌，也有威斯汀、希尔顿等国际品牌管理项目。

按照当时公开信息，这批酒店合计约328.6万平方米，共23202间客房。

对一家房地产公司来说，这样的资产很有诱惑力。

第一，它是现成资产，不需要重新拿地、报建、开发、招商。

第二，它是高端资产，有城市地标属性。

第三，它能产生经营现金流，不像土地和在建项目那样长期沉淀资金。

第四，它还能让富力从住宅开发商，转向“开发+持有运营”的综合地产商。

当时富力的判断并不完全错。

尤其在地产上行周期里，开发商买酒店，逻辑是成立的。

酒店虽然回报慢，但可以提升公司资产质量，也能给集团带来稳定收入。港资地产商长期持有物业、靠租金和经营现金流穿越周期，曾经就是富力想学习的方向。

问题在于，富力学了持有物业的表面，却没真正具备长期资本的底子。

酒店不是快钱。

高端酒店更不是快钱。

一座高端酒店，从建设到成熟，需要漫长周期。即使是已经开业的成熟酒店，也依然面临翻新、维护、品牌管理费、人力成本、能源成本、市场周期波动。

它不像住宅，卖掉就回款；也不像中端加盟酒店，可以通过轻资产模型快速复制。

高端酒店最核心的价值，恰恰在长期持有。

持有越久，核心地段越稀缺，资产越可能增值；经营越稳定，现金流越有确定性；品牌维护越好，未来证券化、基金化、整体出售的空间越大。

但这一切的前提是：你得扛得住周期。

富力没有扛住。

压垮富力的是什么？

真正压垮这笔交易的，并不是酒店业务本身，而是地产主业的流动性危机。

2024年，富力地产营业额为177.01亿元，较2023年的362.39亿元下降51.15%；公司拥有人应占亏损177.1亿元。

更关键的是，截至2024年底，富力现金总额仅38.64亿元，流动负债超过流动资产316.76亿元。

到了2025年，压力仍未缓解。

有报道显示，富力2025年酒店运营业务收入为17.1亿元，占总营收15.6%，同比下降61.0%；截至2025年末，公司总现金约30.59亿元，较2024年底继续下降。

这组数据说明了一个现实：

富力卖酒店，不是因为酒店没有价值，而是因为公司已经等不起。

酒店原本应该是长期资产，最后却变成了救命资产。

这才是整件事最值得行业反思的地方。

2023年，富力酒店业务其实曾经出现过修复。

公开资料显示，2023年富力酒店营业额同比增长54%至63.65亿元，其中奢华型及超高端型酒店整体入住率约64%，平均房价773元；高端型酒店入住率59%，平均房价446元。

这说明什么？

说明这批酒店不是完全没有经营价值。旅游复苏、商务恢复之后，高端酒店仍然能够贡献收入，甚至在某些年份对公司现金流形成支撑。

但问题是，酒店经营现金流救不了地产债务黑洞。

一家酒店一年能贡献稳定收入，但一家高杠杆房企面对的是数百亿元债务压力。新浪财经援引公开资料称，截至2025年末，富力有息债务逾期本金余额达368.1亿元。

这就形成了一个巨大错位：酒店是在慢慢回血，债务却在快速失血。于是，富力只能出售、抵押、拍卖。

2022年，富力开始出售酒店资产，先后处置北京、福州、镇江等城市酒店，累计回款超过12.45亿元。

2024年，处置节奏明显加快。2025年下半年，部分银行启动对相关酒店资产的司法处置。

2026年3月，东莞富力万达文华酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店等资产又被摆上拍卖平台，成都富力丽思卡尔顿起拍价约8.6亿元。

更有代表性的是广州富力空港假日酒店。2025年4月，这家酒店首次拍卖流拍。

它的评估价约3.96亿元，起拍价已经降到2.77亿元，相当于评估价7折，但仍无人报名。

这类案例很能说明问题。

高端酒店不是没有价值，但在债务处置场景下，它的价值往往会被打折。

为什么？

因为买家不只看资产，也看交易背景。

如果是正常交易，酒店可以讲长期收益；如果是司法拍卖，买家首先考虑的是风险折价。

如果资产还涉及抵押、债权人、经营管理合同、品牌合同、员工安置，交易难度还会继续增加。

也就是说，富力当年买酒店时，是以战略资产的逻辑买入；今天卖酒店时，却是在债务出清的逻辑下出售。

两个场景完全不同，价格自然也不可能一样。

所以，富力到底亏没亏？从财务角度看，短期很难说赚。

富力当年用199.06亿元买下77家酒店，看上去是六折买入。但这并不等于最终一定赚钱。

因为酒店资产不是买入价低就能盈利，它还要承担多年的运营成本、翻新投入、融资成本和机会成本。

当富力为了收购、运营和抵押融资付出大量资金成本之后，账面买得便宜的优势，会被时间慢慢稀释。

从经营角度看，这批酒店也不是完全失败。

它们确实为富力贡献过收入，也让富力一度成为全球最大的豪华酒店业主之一。2023年酒店业务收入63.65亿元，在地产销售下滑时，对公司经营形成一定支撑。

但从战略角度看，这笔交易失败了。

因为它没有让富力完成转型，反而在地产主业下行后，变成了被迫处置的资产池。

这也是为什么我认为，这笔交易最大的教训不是富力买贵了，而是：

开发商不能用短钱，去买长资产。

高端酒店适合谁持有？

不是谁有钱，谁就适合持有。它适合三类玩家：

第一类，是保险资金。因为保险资金负债久期长，追求稳定现金流，能够接受慢回报。

第二类，是国资平台。因为国资更看重城市功能、资产安全和长期运营，不急于短期退出。

第三类，是真正成熟的商业地产基金。因为它们懂资产管理，懂退出路径，也懂如何通过运营提升估值。

但对高杠杆房企来说，高端酒店是一把双刃剑。

市场好的时候，它是资产；市场差的时候，它就是负担；现金流紧的时候，它甚至会变成最先被卖掉的救命钱。

富力的案例，恰好把这件事演示得非常清楚。

更深一层看，富力卖酒店，也不是孤立事件，而是中国房地产行业资产逻辑变化的缩影。

过去二十年，很多房企热衷于做酒店。原因并不复杂：酒店能提升项目形象，能拉高城市综合体定位，能帮助拿地，也能给公司讲一个持有型物业的故事。

但很多开发商并没有真正想明白一个问题：酒店不是展示品，而是长期经营品。

酒店不是资产负债表上的漂亮数字，而是每天都要付工资、付能耗、付品牌费、做维护、做翻新的重运营生意。

它不像住宅，卖掉就结束。它也不像写字楼，租出去就相对稳定。

酒店每天都在重新定价，每天都要重新销售，每天都要接受市场检验。

如果开发商只是把酒店当作综合体的面子工程，最后大概率会付出代价。

富力的处境，是一种典型样本：当地产主业还能造血时，酒店是锦上添花；当地产主业失血时，酒店就被推到前台卖身救主。

这不是酒店行业的问题，而是开发商资产配置的问题。

所以，今天再看富力当年收购万达酒店，它真正值得讨论的，不是199亿元贵不贵，而是富力有没有能力长期持有。

答案现在已经比较清楚了。

它曾经买到了一批好资产，但没有匹配一套好资金。

它曾经拥有过一批高端酒店，但没有真正把这些酒店转化为稳定的资产管理能力。

它曾经想通过酒店改变房地产开发商的单一模式，但最终还是被地产主业的债务周期拖回去了。

这才是这笔交易的真实结局。

如果按战略结果算，这笔交易很难说成功。

因为一笔真正成功的收购，不只是买进来便宜，而是能在正确的周期里，放在正确的资产结构中，持续创造价值。

富力的问题，恰恰是买入时看到了便宜，持有时遇到了周期，出售时失去了主动权。

这也是为什么，今天越来越多险资、国资、基金开始接手类似酒店资产时，行业真正发生的变化不是谁在抄底，而是：

高端酒店正在从开发商手里，转向更适合长期持有的资本手里。

富力买下万达酒店，是一个时代的开始。

富力卖掉这些酒店，则是另一个时代的开始。

前一个时代，开发商相信自己什么都能做。

后一个时代，市场开始重新追问：什么资产，应该由什么资本持有？

富力的答案，已经写在一场持续数年的酒店大甩卖里。