光大证券：维持中国海外发展(00688)“买入”评级 完成商业REIT平台搭建

光大证券发布研报称，下调中国海外发展(00688)2026-2027年归母净利润预测为118.1/117.3亿元（原为139.5/140.4亿元），新增2028年归母净利润预测为117.7亿元，当前股价对应2026-2028年PE（基本）估值分别为13/13/13倍。公司龙头地位稳固，销售边际向好，信用优势明显，维持“买入”评级。

光大证券主要观点如下：

事件

公司发布2026年1 -4月物业销售和土地收购更新公告。2026年4月，公司合约销售金额为241.9亿元，同比上升20.0%；销售面积为80.2万平方米，同比上升9.0%。2026年1-4月，公司合约销售金额为757.1亿元，同比上升13.7%；销售面积为261.9万平方米，同比下跌10.6%。

销售趋势边际向好，商业运营稳步发展，财务策略稳健审慎

销售趋势边际向好：公司地产开发品牌优势明显，“中海好房子LivingOS系统”全面落实好房子“安全、舒适、绿色、智慧”特质。2026年1-4月，公司销售金额为757.1亿元（同比提升13.7%）稳居行业前列，销售均价为2.89万元/平方米（同比提升27.1%），销售趋势边际向好。2025年，公司营业收入为1680.9亿元（同比下降9.2%），其中地产开发板块结算为1567.7亿元（同比下降10.3%）；综合毛利率为15.5%（2024年同期为17.7%），销售费用率为2.8%（2024年同期为2.4%），管理费用率为1.3%（2024年同期为1.2%），归母净利润为126.9亿元，同比下降18.8%。

商业运营稳步发展

2025年公司实现商业公募REIT平台搭建，中海商业REIT成功上市，实现“投、融、建、管、退”全周期资本闭环，依托日益成熟的资产管理体系与精细化运营策略，持续打造城市及区域标杆，优化多元资产组合，实现经营效益稳健增长。2025年商业物业收入为72.0亿元（其中写字楼收入为34.7亿元，购物中心收入为23.9亿元，长租公寓收入为3.5亿元，酒店及其他收入为9.9亿元）。截至2025年末，公司（不含中海宏洋）商业物业总建筑面积1030万平方米，其中运营商业项目总建筑面积775万平方米，97.6%位于一二线城市核心地段。

财务策略稳健审慎：公司始终坚持审慎稳健的财务策略

截至2025年12月31日，公司银行存款及现金为1036.3亿元（占总资产比重11.3%），现金充裕度业内领先；总借贷合计2473.8亿元（其中一年内到期的占比为17.1%，人民币占比为87.7%）。2025年公司平均融资成本降至2.8%，处于行业最低区间。

风险提示：销售、竣工不及预期，商业运营不及预期，市场下行超预期等风险。