中邮·地产|周观点：基本面持续修复 二手房优于新房

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

2026年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。二手优于新房的“短期错位”或延续一段时间：政策当前更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目端节奏与供给收缩仍制约环比表现，需以价格企稳与去库存配合，继续观察5-6月延续性。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为143.78万方，本年累计新房成交面积为2871.39万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19万方，同比+1%，环比+2.3%。上周14城商品住宅可售面积为7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.7个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为222.51万方，本年累计二手房成交面积为4072.65万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。截至2026/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为27宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为26宗，成交商服类土地数量为19宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为143.78万方，本年累计新房成交面积为2871.39万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为54.77万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为71.68万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为31.19万方，同比+1%，环比+2.3%。

上周14城商品住宅可售面积为7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.7个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为222.51万方，本年累计二手房成交面积为4072.65万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。

截至2026/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为27宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为26宗，成交商服类土地数量为19宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.67。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75元/平方米，溢价率为4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为2560.5元/平方米，溢价率为1.86%，环比-0.22pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，沪深300指数上涨1.34%，房地产指数跑赢沪深300指数2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，恒生综合指数上涨2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.07pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第13，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第2、第6。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：苏州高新（+20.98%）、滨江集团（+13.09%）、衢州发展（+12.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业（+20.73%）、中国海外发展（+19.88%）、越秀地产（+17.31），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+10.64%）、建发物业（+10.39%）、融创服务（+8.57%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

证券研究报告《中邮证券-基本面持续修复 二手房优于新房》

对外发布时间 ：2026年5月11日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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