业主自主更新！中建助力深圳探索旧改新模式

近日，由中建集团旗下中建八局承建的深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目开工仪式在深圳市罗湖区举行，标志着深圳首个自主更新原拆原建项目正式落地。

当前，我国城镇化已进入存量提质增效为主的关键阶段，2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央层面的城市更新战略框架。广东省也于2025年8月发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，明确统筹实施老旧小区与危险住房改造，鼓励产权所有人自主更新。

依托利好政策支持，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目应运而生。项目位于罗湖区深南东路与河边路东北转角，北侧紧邻艺丰大厦，西侧临河边路支路。这栋1982年建成的建筑已服役四十余载，房屋设施老旧破损严重。加之建设档案留存不全、产权情况复杂等历史遗留问题，该项目也成为深圳试水“危房重建+自主更新”模式的重要试点。

项目创新采用“业主自愿、政府助力、央企实施”的推进模式，在深圳同类项目中尚属首例。此次危房改造，彻底解决了十户居民的居住安全问题。通过多方联动协作，逐步摸索出适配超大城市核心区的老旧小区更新方式，落地“业主主导、政府引导、企业支撑”的共建共治共享格局。

在项目推进中，居民履行主体职责，集体签署更新决议、委托代建单位。资金方面采取自筹结合金融支持的方式，设立专用共管账户。居民积极参与户型、装修等方案确定，对施工各环节开展监督。

罗湖区住建局转变工作方式，以服务和协调为主，制定配套管理政策，规范原拆原建各项办理要求。通过开设审批通道、推行并联审批，显著提升审批效率。

中建八局与深圳华森设计通力协作，打造一体化服务体系。从政策研判、现场勘测、结构鉴定、方案设计，到工程拆除、报建施工、竣工验收，再到后续智慧运维，全程提供专业支撑，并结合项目实际优化设计与成本管控。

在项目孵化阶段，团队重点破解三大实际难题：业主集体决策协调、土地规划历史遗留事项、居民临时安置保障。经反复研讨公示、完善产权手续、优化审批流程与施工计划，最终获得全体业主支持。

项目为危房解危各类“繁、杂、难”历史遗留问题提供了全流程解决方案，有效消除空间安全隐患。结合现有城市更新管控要求，走出轻量化自主更新新路子，为各地老旧小区改造提供了可借鉴的实践经验。

本次宿舍楼重建方案针对性优化空间布局：首层设计为架空层，解决河水倒灌的安全问题；增设屋顶机房与公共通道，同时打造休闲活动区域，并优化建筑外立面。整个方案未增加住户数量与住宅建筑面积，却显著改善了居住条件和社区环境，得到各方一致认可。

设计还融入绿色建筑与海绵城市理念，通过透水路面、屋顶绿化等设施，实现雨水调蓄与净化。项目适当提升住宅层高，全面推行无障碍设计，兼顾不同年龄段居民需求，同时优化室内通风与降噪效果，打造绿色、舒适的居住空间。

深圳市第一幼儿园宿舍楼原拆原建项目，是深圳首个落地见效的自主更新重建案例。项目依托危房重建相关政策简化审批环节，顺利化解多产权协调、用地手续不完善等历史难题，让十户居民告别老旧危房，住进安心居所。

该模式无需大量财政投入，也为行业精细化、可持续发展提供了新思路。项目践行共建共治共享理念，也为超大城市核心区老旧小区改造，在改造模式、实施主体、资金筹措等方面，给出了可参考的实践方案。

多地试点落地，中建集团原拆原建解锁改造新范式~

从北京西城桦皮厂胡同危房焕新、三里河一区打造智能新居，到上海徐汇田林路开展规模化改造，再到深圳罗湖落地自主更新试点，中建集团紧跟城市更新政策方向，在全国多地推进老旧小区原拆原建工作。项目创新运用智能建造-MiC（模块化集成建筑）技术、“搭积木” 式改造等技术模式，打造出多个可复制、可推广的民生示范项目。

桦皮厂胡同8号楼

桦皮厂胡同8号楼位于北京西二环内，建于20世纪70年代，基础结构老化，居民改造意愿强烈。桦皮厂胡同8号楼是北京市首个装配式危旧楼改造项目、北京市首个运用混凝土模块化集成技术的危旧楼改建项目，也是全市首个施工智慧化全过程管理的危旧楼改建项目。项目依托中国建筑国际旗下中建海龙原创研发的智能建造-MiC技术（混凝土模块化集成建筑+预制PC构件），将建筑从工地搬进工厂，仅用3个月便实现了从危旧楼变为“美观舒适、户型合理、电梯入户”的精装“好房子”的华丽蜕变。项目以其突破空间限制、保障民生福祉的独特优势，为“螺蛳壳里做道场”的难题提供了创新解决方案，让居民快速住上安全舒适的新居，显著改善生活环境与品质。

北京三里河一区28号楼

中国建筑国际承建的三里河一区28号楼，是北京市西城区第二个“原拆原建”的项目。三里河一区28号楼始建于20世纪70年代末，是典型的老旧住宅楼，共有3个单元54户居民。因为楼龄长、缺乏维护，楼内水管锈蚀漏水是常事，2023年还被纳入西城区危旧楼改建范围。该项目采用中建海龙原创研发的智能建造-MiC技术来进行原拆原建，仅用46天完成主体重建，6个月实现“交房即交证”，54户居民原地回迁，提供了可复制、可推广、行之有效的“北京模式”和“西城样板”。

中海上海田林路项目

上海市徐汇区田林路城市更新项目，是目前全国规模最大采用模块化建造方式的城市更新项目，也是上海市首个混凝土模块化建造工程，由田林路65弄旧住房拆除重建与63弄征收安置住房组成。项目总建筑面积达7.89万平方米，规划建设9栋8至11层住宅及1层地下室，可提供住房1114户，是徐汇区房屋体量最大、涉及居民户数最多的成套改造项目。该项目创新应用中国建筑国际集团旗下中建海龙的智能建造-MiC（模块化集成建筑）技术，将9栋住宅楼科学规划为2995个模块单元，在工厂完成结构、装修、水电、卫浴的一体化生产后，以“成品空间”的形式运输到现场进行装嵌，实现“像造汽车一样造房子”，为上海“十五五”期间接续实施3000万平方米老旧小区改造提供了技术支撑和实践范本。

广州市得胜岗片区自主更新项目

广州市得胜岗片区自主更新项目是广州首个集中成片连片危旧房自主更新试点项目，标志着原拆原建模式从“单栋楼”向“成片区”拓展。项目位于广州市海珠江南西核心商圈，由中建科工承建，改造范围约1.87公顷，片区涉及公房、私房多个产权主体，居民600多户，相较于单宗地上的危旧房改造，产权主体更多、关系更为复杂。项目创新实施“国企牵头、统一供地、集中复建、完善设施”模式，破解了成片连片改造中多个产权地块分割的难题。项目建成后，原片区业主可在原址置换新房，解决片区房屋安全与宜居问题，有效释放刚性和改善性住房需求，并探索老城区成片连片改造新模式，为广州旧城镇可持续更新提供实践样本。

上海康健路341弄旧住房拆除重建工程

上海市康健路341弄7-8号旧住房拆除重建项目是上海市首个原拆原建钢结构住宅项目，由中建科工承建。项目位于上海市徐汇区，原址建于20世纪50年代，存在墙体开裂、设施老化、环境脏乱等问题。项目也是上海市最快完成的拆除重建项目，实现2年工期7个月交付，从项目启动到居民回搬耗时仅一年时间。项目重建后，在确保每户居民的居住面积不减少的情况下，增加了套内独立厨卫和阳台，并配备有光伏、雨水回收、智能楼控系统等科技设备，让居民的居住舒适度得到提升。

北京丰台开阳里三区19号楼

危旧楼房改建项目

北京丰台开阳里三区19号楼危旧楼房改建项目由中建八局承建，是丰台区首个采用CMC钢砼组合模块建造的“原拆原建”老旧小区改造项目，总建筑面积约2538.05平方米，包含地上四层和地下一层，共使用42个模块。项目在模块化工厂智能生产线上完成模块房屋的自动化生产，预制率可达到90%。模块房屋从工厂运输到现场进行吊装拼接，无需焊接、浇筑混凝土，可节约工期50%，减少建筑垃圾70%，并满足住宅抗震、消防等国家标准要求，真正做到“更快速、更绿色、零打扰、可复制”，有效破解了“危房困局”，为探索城市更新“高效焕新”模式，提供了“快速拆建、原址回迁”的创新样板。

广州市迳下村项目

迳下村项目位于广州市黄埔区，目前已建成253栋模块化新型农宅。以前，迳下村的自建房屋产权不清、风貌无序，大多是楼挨楼、窗挨窗的“握手楼”，在抗震安全、消防安全、使用品质等方面有诸多问题。2023年11月，广州市黄埔区开展迳下片区全域土地综合整治，探索农宅集中拆旧建新，不离故土的原拆原建。中建科技采用自主研发的HMC和美乡居产品，对村民农宅实施“一户一宅”改造建设。HMC和美乡居产品助力迳下村农宅实现质量、安全、速度全面提升，赋能迳下村入选农业农村部首批“中国零碳村镇促进项目”试点。