REITs I 需求端政策发力，优先关注业绩优、权重大个券

来源：郁言债市

本周（2026年5月25-29日）中证REITs全收益指数收于989.8点，周度环比下跌1.45%。自5月20日以来指数已连跌7日，累计跌幅达3.23%，5月28日跌破2025年12月低点后，5月29日有所修复，单日上涨0.8%。日均成交额/成交量分别减少13.98%/16.78%。

►二级市场：各资产全线下跌，需求端政策发力

本周各资产类型悉数收跌，跌幅靠前的是仓储（-3.42%）、园区（-3.21%）和数据中心（-2.7%），其余板块跌幅在1.1%~1.7%之间，跌幅较小的是交通设施。北京区域的4只园区跌幅最大，单周均超7%。首批商业不动产询价顺利结束，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。

本周市场跌破2025年12月低点后，需求端政策有所发力，公募REITs纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、REITs指数基金产品均有实质性进展。中国香港交易所目前正在为沪深港通纳入REITs和引入大宗交易机制进行准备工作。截至5月29日全市场已有19只混合债券型二级基金、2只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，数量增长较快，理论上可配置公募REITs的规模上限约为12.8亿元。预计首批4只挂钩REITs指数的基金获批日期不晚于6月18日。

►优先关注全收益指数中业绩优、权重大的成分券

考虑到全收益指数从4月22日至5月29日下跌3.77%，部分个券5月已有10%以上的跌幅，赔率提升。从资产大类上看，市政、仓储、园区板块有较多个券未纳入全收益指数成分。可优先关注权重高的数据中心、生态环保、水利、消费、能源和租赁住房。

数据中心板块2只个券均为全收益指数的成分券，润泽、万国指数权重分别为2.53%、1.35%，目前分派率约为3.62%、3.53%，离租赁型REITs分派率参考值3.209%有较大的上涨空间，分派率性价比较高。租赁住房板块9只个券中有7只为成分券，央企华润集团旗下的华润有巢指数权重达2.58%，分派率约3.6%，且近期受供给压力影响从4月22日以来已累计下跌6.39%，可以优先关注。

产业园区板块本周跌幅最大，多只个券跌幅超6%，首农大租户降租事宜可能进一步加大了市场对园区的谨慎情绪。自4月22日以来首农累计跌幅达22.25%，目前跌幅可能基本反应完毕A、B大租户租金调整事件，在指数权重中占比1.47%，且日均成交额较高，剔除成分券概率小，可以优先关注后续原始权益人是否会更新收益分配调节机制安排或启动增持计划。此外，可优先关注权重2.07%的国泰海通东久新经济。

消费板块中，百联消费分派率已升至5%左右，性价比很高。华润消费基本面运营优秀，后续将新购入昆山、杭州萧山万象汇等项目，市值将进一步扩张，目前分派率在3.65%。考虑到该个券在全收益指数中权重最大（高达8.92%），是各指数基金不可避免的建仓对象，叠加出租率始终处于高位，原始权益人央企背景实力雄厚，后续配置力量可期。

交通设施中华夏中国交建，在周边路网通行效率持续提升下，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别增长了13.7%、6.1%，可持续性较强，且指数权重位列第二，达6.02%，值得继续关注。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年5月25-29日）中证REITs全收益指数收于989.8点，周度环比下跌1.45%，较2025年末下跌1.98%。自5月20日以来，指数已连跌7日，累计跌幅达3.23%，5月28日跌破2025年12月低点后，5月29日有所修复，单日上涨0.8%。日均成交额5.79亿元、日均成交量1.41亿份，分别较上周减少13.98%、16.78%，日均换手率较上周下降0.10pct至0.48%，交易活跃度有所下降。

“易方达广西北投高速REIT”本周正式上市交易，但上市首日收盘涨幅仅2.51%，明显低于4月22日上市的“东方红隧道股份高速公路REIT”（+10.04%）和4月29日上市的“中航北京昌保租赁住房REIT”（+19.98%）。截至5月29日，已上市交易的82只REITs总市值2201亿元（其中流通市值1233亿元）。

01

二级市场：各资产全线下跌，需求端政策发力

本周各资产类型悉数收跌，跌幅靠前的是仓储物流（-3.42%）、产业园区（-3.21%）和数据中心（-2.71%），其余板块跌幅在1.1%~1.7%之间，跌幅较小的是交通设施（-1.17%）。

全市场82只个券中62只收跌，仅19只收涨，1只收平。涨幅靠前的是中金山东高速（+2.68%）、广发成都高投产业园（+2.54%）、华安外高桥（+2.32%）和鹏华深圳能源（+2.07%）。跌幅靠前的7只个券均为园区REITs，其中建信中关村（-9.48%）、中金亦庄产业园（-8.72%）、华夏金隅智造工场（-8.06%）和创金合信首农（-7.82%）均为北京区域的产业园区资产，中金重庆两江、华夏合肥高新、易方达广开产园也有6%以上跌幅。

在一季报多类资产基本面情况承压的背景下，商业不动产REITs、基础设施REITs的供给压力成为近期抑制市场上涨的重要因素。首批商业不动产询价顺利结束，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。

而REITs市场的需求端政策是应对供给压力的重要手段。2025年12月31日中国证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》提到，要加强二级市场建设，措施大致包括：（1）丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品。（2）支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。（3）研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品。（4）加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市。（5）推动将REITs纳入沪深港通标的范围。

本周市场跌破2025年12月低点，需求端政策有所发力，纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、REITs指数基金产品均有实质性进展。5月29日，中国香港交易所集团行政总裁陈翊庭在深交所主办的2026全球投资者大会上表示，中国香港交易所目前正在为沪深港通纳入REITs和引入大宗交易机制进行准备工作，希望尽快落实，为国际投资者提供更多投资选择和便利。

纳入公募基金投资范围方面，在FOF产品可以投资公募REITs的基础上，截至2026年5月29日，全市场已有19只混合债券型二级基金、2只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，数量增长较快，其中富国基金、东方证券资管、易方达基金已有2只产品涉及REITs。截至5月29日，已发行的混合二级债基、偏债混合债基规模为128.42亿元，根据投资范围约定，各基金投资持有其他基金的市值不超过基金资产净值的10%，且可选择不投公募REITs，因此理论上此两类基金目前配置公募REITs的规模上限约为12.8亿元。

挂钩相关指数的基金产品方面（如场内ETF、场外的ETF联接基金、普通场外指数基金等），正常情况下预计首批4只REITs指数基金的获批日期不会晚于6月18日。5月18日南方基金、华夏基金、中金基金和易方达基金提交了“中证REITs全收益指数证券投资基金”注册申请，5月21日均已被证监会受理，按照简易程序审核。根据《关于实施<公开募集证券投资基金运作管理办法>有关问题的规定》（证监会公告【2014】36号）:“中国证监会对常规基金产品，按照简易程序注册，注册审查时间原则上不超过20个工作日。”

02

优先关注全收益指数中业绩优、权重大的成分券

中证REITs全收益指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施REITs作为指数样本，并将样本分红计入指数收益，以反映沪深市场上市REITs在计入分红收益后的整体表现。REITs指数样本每季度调整一次，样本调整实施时间分别为每年3月、6月、9月和12月的第二个星期五的下一交易日，最近一次调整时点约为6月15日。

考虑到中证REITs全收益指数从4月22日至5月29日已下跌3.77%，部分个券5月已有10%以上的跌幅，赔率提升，可根据一级市场上新规模和进度，在二级市场逐步配置基本面良好、但近期跌幅较大的个券，重点关注挂钩中证REITs全收益指数的指数基金产品的申报、审批进展，和后续建仓需求下的高权重绩优个券。

从资产大类上看，市政设施（唯一个券为国泰海通济南能源供热REIT，2025年12月可能因为日均成交金额靠后被剔除指数成分，且近12个月日均成交金额未达500万元）、仓储物流、产业园区板块有较多个券未纳入全收益指数成分。可优先关注板块权重高的数据中心、生态环保、水利设施、消费设施、能源设施和租赁住房。

具体来看，数据中心（IDC）板块2只个券均为全收益指数的成分券，润泽科技数据中心、万国数据中心指数权重分别为2.53%、1.35%，本周分别下跌3.03%、2.11%，目前以2025年可供分配金额测算的分派率分别为3.62%、3.53%，离租赁型REITs分派率参考值3.209%有较大的上涨空间，10Y中债国债到期收益率若按1.75%计算的参考值仍有3.3%，目前分派率性价比较高（参考值为10Y国债收益率+150BP）。2只REITs的机柜计费率已经很高、租约较长，租户信用资质好，行业景气度可持续，可以优先关注。

租赁住房板块9只个券中有7只为成分券，权重介于0.66%~3.37%，剩余2只中的中航北京昌保租赁住房为今年4月刚上市的新券，而汇添富上海地产租赁住房在2025年12月15日的指数调整中可能因为日均成交金额靠后被剔除，且2025.6.1~2026.5.29的区间内日均成交金额亦不足500万元，本周跌幅最大达6.20%，分派率已升至约3.3~3.6%。此外，汇添富上海地产租赁住房于2026年1月15日进行了扩募公告，需要关注后续扩募进度及性价比。

尽管2026年一季报显示，部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率的同比、环比有所下滑但幅度不大。板块基本面整体均很优秀，保障性租赁住房的租金单价优惠，使得各个项目仍然具有很强的吸引力。

指数权重较高的保租房个券分别为城投宽庭（3.37%）、华润有巢（2.58%）、北京保障房（1.85%）、厦门安居（1.75%）和深圳安居（1.09%），最近12个月日均成交额均超600万元，剔除指数成分券概率较低。目前板块平均分派率已调整至3.25%，央企华润集团旗下的华夏基金华润有巢分派率已至3.5-3.6%左右，且近期受供给压力影响从4月22日以来已累计下跌5.57%，可以优先关注。成分权重0.66%的招商基金蛇口租赁住房目前分派率在3.3%左右，可以关注。

产业园区板块本周跌幅最大，多只个券跌幅超6%，创金合信首农大租户降租事宜可能进一步加大了市场对园区的谨慎情绪。创金合信首农5月27日公告，园区大租户北京顺捷中恒科技有限公司预计2027年起将调整租金水平，租期拟延长4年至2036年1月到期，租约调整后，项目整体出租率预计将保持在95%以上，2027年不动产项目整体不含税租金收入预计较2025年已实现不含税租金收入34,147.07万元下降幅度不超过15%。

根据首农一季度报告，一季度收入贡献前五名中，租户A、B租金收入和占比分别为5,071.92万元（64.86%）、2,483.23万元（31.76%），分别对应大租户“顺捷中恒”“小米公司”。自4月22日至5月29日，创金合信首农累计跌幅达22.25%，假设另一重要租户后续有租约调整意向，按照不超过15%的降幅考虑，目前跌幅可能基本反映完毕A、B大租户租金调整事件。首农在指数权重中占比1.47%，日均成交额较高，剔除成分概率小，整体出租率预计能维持在95%左右，且首农针对重要租户退租、降租等引起的2026、2032、2033和2034年度的目标运营净收益设有收益分配调节机制，跟踪本次事件后续调整的进展，包括原始权益人是否会更新相关的收益分配调节机制安排或启动增持计划。目前分派率已至5%，可以优先关注。

同为北京区域产业园区的建信中关村，5月30日公告了原始权益人及其控股股东基金份额的增持计划，即自2026年6月1日起至2027年5月31日累计增持金额合计不超过6,000万元。自4月22日至5月29日，建信中关村累计跌幅达27.12%，一季报披露中关村软件园内有多个超过1万平米空置面积的楼宇，园区面临较大竞争压力，项目整体出租率仅78%，关注后续项目经营情况。

同为北京区域产业园区的华夏金隅智造工场，在2025年12月可能因日均成交额靠后被剔除指数成分券，同时因重要现金流提供方车百智能（2025年其租金收入占16.35%）拟于租约到期前缩减其部分承租面积，并在租约到期后结束其整租再进行二次租赁的业务模式，但退租的大部分将于2026年2季度末全部实现起租，出租率继续维持在90%以上，可以关注。

20只园区REITs中仅有9只纳入全收益指数，权重较高的有博时蛇口产园（2.22%）、华安张江产业园（2.17%）、国泰海通东久新经济（2.07%），有9只日均成交金额不足500万元。仍然建议关注经营稳定、交易金额排名前列的园区（出租率多季度保持高位、租金单价调整幅度较小、区位优势显著、运管机构和基金管理人主动管理能力较强），如国泰海通东久新经济（工业厂房类）。

国泰海通东久新经济目前持有的是6个产业园，园区分散程度较好，2026年一季度末出租率高达96.49%且多季度以来均在90%以上，报告期内多个项目租金单价不降反增，东久（金山）智造园、东久（重庆）智造园出租率预计也将达100%。目前国泰海通东久新经济分派率约5%，具有性价比。

消费板块12只个券中有10只为成分券，权重介于0.75%~8.92%，剩余2只中的华夏中海消费为2025年10月末刚上市的新券，而嘉实物美消费可能因为日均成交金额不足500万元被剔除。

指数权重靠前的是华润消费（8.92%）、印力消费（2.08%）、大悦城消费（1.77%）、唯品会奥莱（1.69%）、首创奥莱（1.28%）和百联消费（1.12%），从一季度运营情况来看，消费设施整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，多个项目单一租户占比未超过10%，“小而分散”的特征也有利于抵抗经营波动，整体也均值得关注。目前百联消费分派率已升至5%左右，性价比很高。

华润消费基本面运营优秀，后续将扩募新购入昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，市值将进一步扩张，目前分派率在3.65%。考虑到该个券在全收益指数中权重最大高达8.92%，是各指数基金不可避免的建仓对象，叠加出租率始终处于高位，原始权益人华润置地央企背景实力雄厚，后续配置力量可期。

交通设施中华夏中国交建，在周边路网通行效率持续提升下，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别增长了13.7%、6.1%，可持续性较强，且指数权重位列第二高达6.02%，值得继续关注。

中金安徽交控受到竞品路线G4231南京至九江高速公路于2025年12月26日正式通车运营的分流影响，近期走势不佳，4月22日至5月18日累计下跌10%，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别下降了9.87%、11.26%，但考虑到该个券日均成交额很高、且权重高达3.63%，可以关注。

其他板块，可重点跟踪的个券有中信建投国家电投新能源（权重5.99%，海上风电项目，江苏消纳压力很小）。仓储物流仅中金普洛斯、红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施、南方顺丰物流为成分券，目前顺丰物流分派率约在4.3%~5%，可以关注。

03

一级市场：2只商业、3只基础REITs收到审核意见

商业不动产REITs方面，截至2026年5月29日市场合计申报了20只，预计募集规模714.31亿元。其中，已答复交易所意见的6只，预计5月下旬至6月中旬将陆续获得批复并启动发行，该6只拟募集规模约176亿元。本周红土创新茂业、华夏华润置地收到交易所审核意见，交易所已反馈意见的有10只，募集规模达335亿元。

近期基础设施REITs申报项目也在增多，且出现单只募集规模超160亿元的大项目，一定程度上加剧了市场供给压力。本周新申报1单产业园区REIT，为位于广东省深圳市龙岗区宝龙街道的龙岗智慧家园项目，预计募集规模11.33亿元。

截至2026年5月29日已申报至交易所基础设施REITs达16单，合计拟募集447.58亿元。其中进度较快、已反馈交易所审核意见的有2单，预计募集规模48亿元。交易所本周出具了中金杭州安居保障性租赁住房、中金菜鸟仓储物流、银华粤海水务水利的审核意见，已问询增至10单，预计募集规模156.42亿元。已受理4单，募集规模242.7亿元。

风险提示：

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

证券研究报告：《需求端政策发力，优先关注业绩优、权重大个券——公募REITs周速览（2026.5.25-5.29）》

对外发布时间：2026年6月1日

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