【滨江服务（3316.HK）】杭州物管标杆，资源禀赋优质——投资价值分析报告（何缅南/韦勇强）

报告摘要

深耕杭州的高端住宅物管，业绩增速亮眼

公司专注于做高端住宅物业管理，深耕杭州，截至2025年末，总在管面积8263万平，其中87%为住宅； 近五年（2020-2025）收入CAGR达到33.7%，归母净利润CAGR为22.1%，2025年收入为41.0亿元（yoy+14.1%），归母净利润6.0亿元(yoy+9.0%)，公司整体业绩保持了较快增长势头。

关联方销售出色，对滨江服务支持力度较强

滨江集团深耕杭州，多年以来，公司的销售情况良好，2025全年实现全口径销售额1018亿元，位列克而瑞行业主流房企销售排名第10位，行业地位和影响力持续提升。滨江集团连续多年获得杭州房企销售冠军，销售市占率逐渐提升，2025年，滨江集团在杭州销售金额达到483亿元，在杭州市占率达22.0%。

高密度布局提升经营效率，高成长高分红凸显投资价值

公司提供高品质物业管理服务，高端客户物业管理服务费用的收缴率高，在全行业面临应收账款大幅积累的情况下，2025年公司贸易应收款净值为4.1亿元，规模较小。从盈利能力来看，得益于轻资产的运营模式，公司总体ROE处于较高水平，近三年（2023-2025年）平均ROE为34.8%，平均ROA为13.4%。2025年公司分红比例达到75%，明显高于行业头部企业，具有较高的投资性价比。

业主优质，深挖居民社区消费潜力，5S增值服务空间较大

2014-2024年，杭州以108%的高净值人群增长率位居全球榜二；2025年杭州人均消费支出位列长江三角城市第一，而杭州物业服务均价也已显著高于其他二三线城市；扎根杭州，滨江服务2025年平均物业管理费高达4.2元/月/平方米，公司管理的中高端住宅下的高净值客户潜在消费力强，对增值服务的需求相比普通住宅和普通客户更大，看好未来5S增值业务发力成为公司增长的重要引擎。

风险提示：外拓不及预期、成本控制风险、增值服务开展不及预期。

发布日期：2026-06-02