Alpha Buying：内部人士正在购买房地产，而其他人则感到恐慌

过去三年，商业房地产一直是华尔街最受欢迎的恐怖电影。

似乎每周都会出现关于空置办公楼、到期贷款、不良再融资、地区银行风险敞口或整个房地产市场即将崩溃的新头条新闻。如果你只听财经电视，你会认为美国的每一座办公楼都已经被改造成鬼屋了。

和往常一样，现实稍微复杂一些。

商业房地产在多个领域仍面临压力。在远程和混合工作安排结束后，办公物业继续运作。多户房东仍在消化冲击阳光地带市场的一波新供应。再融资成本仍远高于近零利率时代业主享有的水平。

与此同时，事实证明，更广泛的房地产市场的弹性远高于许多人的预期。

违法率有所上升，但在少数问题房产类型之外仍然可以控制。资金仍然可用。私人信贷基金继续提供融资。银行正在酌情发放和重组贷款。许多工业、零售、医疗办公、自助仓储、数据中心和必需品物业类别的入住率保持健康。

就像银行业一样，商业房地产似乎正在应对选择性压力，而不是系统性崩溃。

这种区别很重要。

过去几个月最有趣的事态发展之一是整个房地产投资信托行业的内部人购买活动增加。当董事、首席执行官、董事长和高级管理人员开始用自己的钱购买股票时，我会注意。

内部人士出售的原因有数百种。

他们只为一个人购买。

他们认为该股票的价值高于当前价格。

当前的环境为内部人购买创造了一个特别有吸引力的设置。尽管运营投资组合基本面保持稳健，但许多房地产投资信托基金的交易价格仍相对于净资产价值大幅折扣。公开市场投资者仍然对房地产价值、利率和再融资条件持怀疑态度。

与此同时，管理这些投资组合的人员每天都可以看到租赁活动、租户需求、租金征收、再融资讨论和物业层面的现金流。

如果这些高管认为估值下降的最严重情况已经反映在股价上，那么购买股票就成为一种合乎逻辑的资本配置。

这里还有一个时间因素。房地产一直是一个周期性的行业。最好的机会很少出现在入住率高、融资容易、每个人都感到乐观的时候。

当投资者精疲力尽、忧心忡忡并确信没有什么可以改善时，最好的机会就会出现。

这种描述非常适合当今房地产投资信托市场的很大一部分。

我们看到的内部人购买可能表明，经验丰富的房地产运营商认为该行业更接近复苏，而不是灾难。

Alexandria Real Estate Equities的收益率约为5.07%，拥有全球最高质量的生命科学房地产投资组合之一。

随着生物技术资金放缓、实验室需求放缓以及投资者质疑生命科学房地产估值，该公司面临着巨大的压力。尽管亚历山大继续控制着波士顿、圣地亚哥、旧金山、西雅图和其他领先创新中心不可替代的研究园区，股价仍远低于之前的高点。

执行董事长乔尔·马库斯（Joel Marcus）最近在公开市场购买了股票，延续了该股交易接近多年低点时出现的内部人士购买模式。

市场似乎专注于围绕生物技术融资和租赁活动的短期担忧。管理层似乎专注于投资组合的长期价值，而复制该组合将极其困难且成本高昂。

当创始人和高管在长期下跌后购买股票时，这通常表明他们相信公开市场定价已与私人市场价值脱节。

美国资产信托的收益率约为5.9%，拥有多元化的办公、零售、住宅和综合用途物业，集中在美国一些供应最受限制的市场。

加州办公室的风险敞口让投资者感到紧张，这种担忧严重影响了股价。

现实情况是，美国资产公司在富裕的沿海市场拥有高质量的房产，这些市场的新开发仍然具有挑战性。最近的内幕收购表明，管理层认为投资者忽视了该公司多元化投资组合的价值及其基础房地产资产的实力。

这正是经常吸引价值投资者的情况。

头条新闻仍然是负面的，而现金流仍然比市场假设的稳定得多。

Agree Realty的收益率约为4.3%，并有效提醒人们，并非所有商业房地产都在苦苦挣扎。

该公司拥有大量以必需品为基础的零售物业组合，出租给投资级和国家认可的租户。无论经济的不确定性如何，杂货店、便利店、汽车零部件零售商、家居装修连锁店和折扣店继续吸引顾客。

Agree Realty的内部购买之所以引人注目，是因为管理层是从强势地位而不是弱势地位购买股票。

该公司通过收购继续增长，同时保持保守的资产负债表和高质量的租户名册。

当内部人士购买一家经营业绩强劲的成功REITs的股票时，往往反映出他们对未来增长机会没有完全反映在当前股价中的信心。

Millrose Properties的收益率约为11.28%，可能是该集团最有趣的内部购买故事。

Millrose没有拥有传统的创收房产，而是运营一个土地银行平台，通过其Homesite期权购买平台为房屋建筑商提供资本解决方案。

投资者仍然担心抵押贷款利率、住房负担能力以及房屋销售活动放缓的可能性。

业内人士显然有不同的看法。

在过去的一个月里，首席执行官达伦里奇曼和几位董事和高管在公开市场上购买了大量的股票。购买活动是广泛的、持续的，并且以数百万美元而不是象征性的购买来衡量。

这种内部积累往往会引起我的注意。

管理层似乎认为市场低估了长期住房需求以及Millrose在住宅建筑生态系统中独特地位的价值。

如果他们是正确的，11.28%的收益率和大量内部人买入的结合最终可能会被证明是耐心投资者的强大组合。

商业房地产并非没有风险。利率仍然居高不下。再融资挑战并没有消失。某些写字楼市场仍面临漫长的复苏过程。

然而，投资从来都不是在所有不确定性消失后购买资产。

这是在价格已经反映出比可能发生的更多坏消息时购买资产。

房地产投资信托基金内部人购买浪潮日益高涨，表明许多与这些投资组合关系最密切的人都坚信这一点。

他们看到租赁活动改善、房地产价值稳定、租户需求健康，并最终降低融资成本。更重要的是，他们愿意将自己的资本投入到这一观点中。

这并不能保证成功。

这确实表明，一些最了解这些房产的人认为商业房地产讣告可能发布得太早了。