Lennar 2026年第二季度盈利电话会议：完整成绩单

Lennar（纽约证券交易所代码：LEN）发布了第二季度财务业绩，并于周五召开了财报电话会议。阅读下面的完整文字记录。

此内容由Beninga API提供支持。有关全面的财务数据和成绩单，请访问https://www.benzinga.com/apis/。

完整的财报电话会议可在https://app.webinar.net/Ag9XwxJ31OQ

Lennar Corporation公布了强劲的2026年第二季度业绩，交付了20，519套房屋，新订单21，749个，反映了有效的定价策略和一致的运营执行。

毛利率提高至15.6%，净利润率提高至6.4%，每股收益为1.31美元（不包括按市值计价的项目）。

该公司继续将战略重点放在批量运营和轻资产土地模式上，每平方英尺建筑成本同比下降7%。

交付激励较上一季度下降至12.9%，这表明尽管宏观经济环境复杂，但利润率仍有可能回升。

伦纳强调了联邦政府关注住房负担能力的重要性，并提到了未来政府可能采取的可能使该行业受益的行动。

2026年第三季度的指导包括预计交付20，500套至21，500套房屋，平均销售价格在375，000美元至380，000美元之间，毛利率约为16%。

该公司保持着强劲的资产负债表，拥有18亿美元现金，房屋建筑债务与总资本比率为15.8%。

Lennar继续在轻资产模式上取得进展，资产负债表上的土地比例不到5%，库存周转时间和周期时间也显着改善。

操作者

欢迎来到Lennar第二季度收益电话会议此时，所有参与者都处于仅听模式。演讲结束后，我们将进行问答环节。今天的会议正在录制中。如果您有任何异议，您可以此时断开连接。我现在将致电大卫·柯林斯（David Collins）阅读前瞻性声明。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

谢谢大家，大家早上好。今天的电话会议可能包括前瞻性陈述，包括有关Lennar业务、财务状况、运营业绩、现金流策略和前景的陈述。前瞻性陈述仅代表伦纳在本次电话会议日期的估计，无意对未来的实际结果提供任何保证。由于前瞻性陈述涉及尚未发生的事项，因此这些陈述本质上受到风险和不确定性的影响。

许多因素可能会影响未来的结果，并可能导致Lennar的实际活动或结果与前瞻性陈述中预期的活动和结果存在重大差异。这些因素包括我们的盈利稿和SEC文件中描述的因素，包括标题下的因素Lennar最近向SEC提交的10-K表格年度报告中包含的风险因素。请注意，Lennar不承担更新任何前瞻性陈述的义务。

操作者

现在我想介绍一下你们的主持人、执行董事长兼首席执行官斯图尔特·米勒先生。你可以开始了。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

很好。大家早上好，感谢大家参加今天这个有趣的日子，同时参加SpaceX IPO。今天我与我们的首席财务官黛安·巴塞特（Diane Bassett）一起来到迈阿密，您刚刚从我们的财务长兼副总裁、首席法律官凯瑟琳·马丁（Katherine Martin）和我们新晋升和任命的首席运营官吉姆·帕克（Jim Parker）那里听到了他的消息。恭喜你，吉姆。还有大卫·格罗夫（David Grove），我们新晋升并任命的自己大楼执行副总裁。

恭喜你，大卫。吉姆·帕克（Jim Parker）和大卫·格罗夫（David Grove）共同监督我们在全国各地的业务，虽然他们今天不会发表开幕词，但他们将参加我们的问答环节。像往常一样，我将对公司进行宏观和战略概述（尽管是缩写），黛安将给出2026年第三季度的详细财务概述和指导。然后我们将打开它以供提问。与往常一样，请将自己限制在一个问题和一个后续行动上。

在我们开始之前，我还想重申一遍，以便你们所有人都知道，我们现在已在我们的网站today@investors.lennar.com上发布了新的投资者甲板，并与本财报一起发布。创建这一平台是为了让投资者、分析师和感兴趣的各方对Lennar转型和战略有一个清晰的认识，我们在过去几年的电话会议中一致描述了这些战略，从我们的批量运营战略到我们的资产轻制造模式，从我们的技术平台和计划到我们的利润率恢复和长期价值创造之路，我们已尝试将其联系在一起以供您审查和评论。我们相信它为了解我们在哪里、要去哪里以及为什么提供了重要的背景。话虽如此，我首先要说的是，我们很高兴报告Lennar 2026年第二季度的业绩，我们认为该业绩代表了强劲的运营执行力，尽管宏观背景自上次盈利报告以来变得更加复杂，有时甚至不稳定。第二季度，我们在指引的中点附近交付了20，519套房屋，并在指引的高端附近产生了21，749套房屋或新订单。

我们的毛利率依次提高至15.6%，净利润率提高至6.4%，不包括按市值计价的项目，每股收益为1.31美元。值得注意的是，本季度我们的交付销售激励率为12.9%，低于第一季度的14.1%和2025年第四季度的14.5%，经过三年的激励水平普遍提高，我们开始看到第一次真正且潜在可持续的下降。虽然这一下降可能是保证金复苏的领先指标，但整体市场仍然动荡，经济和地缘政治的交叉潮流标志着前进的方向。

在此背景下，让我简单谈谈整个房地产市场。自第一季度财报电话会议以来，宏观经济变得更加复杂，我想花几分钟时间回顾一下目前塑造市场的具体动态。首先，抵押贷款利率在整个第二季度仍然顽固地维持在6%的中高区间。30年期固定利率目前介于6.4%至6.5%之间，略好于一年前的水平，当时的利率接近7%，但仍处于负担能力受到挑战的水平。

在6.5%，中等家庭收入的买家在住房需求上的支出超过总收入的30%。买家正在伸展，我们的激励措施正在促进购买。激励措施正在下降，尽管速度缓慢，但这是一个令人鼓舞的信号，尽管对买家来说，数学尚未发生有意义的变化，通胀形势也变得更加复杂。最近发布的5月份CPI报告显示，总体通胀率同比为4.2%，高于4月份的3.8%，为2023年初以来的最高水平。

主要驱动力是能源，5月份汽油价格上涨7%，受伊朗冲突导致石油供应中断的影响，同比上涨超过40%。虽然这可能只是能源驱动的飙升，因为核心CPI为2.9%，并且实际上按月减速，但能源价格上涨触及美国家庭预算的各个部分，并往往会抑制消费者信心。当家庭看到加油站上的汽油和电费上涨时，即使他们基本的拥有愿望没有改变，他们做出重大财务承诺（包括购买房屋）的意愿也会减弱。

这种通胀背景很可能使美联储不再作为短期缓解的来源。联邦基金利率仍维持在3.5%至3.75%，近期降息的可能性很小。当降息最终到来时，对我们的业务来说可能是有意义的顺风，但我们不会等待它们。我们正在建设和执行目前存在的市场。在就业方面，经济表面上仍然稳健，但在技术快速变革之际，消费者心理正在受到对就业长期安全性的焦虑的影响。

人工智能的进步引发了人们对广泛劳动力就业未来的质疑。我们在买家行为中看到了这一点。交通不一致，意图很高，但关闭的紧迫性仍然是经过衡量和深思熟虑的，而不是充满信心和活力。我们继续通过价值导向的定价、令人信服的融资以及客户参与的速度和质量，使住房所有权成为可实现的并具有吸引力。

虽然目前缺乏紧迫性，但我们将继续建立平台，以便在常态化市场中更好地为买家服务。在我们世界的成本方面，广泛的大宗商品和建筑产品继续给整个行业带来阻力。我们有效地应对了这些压力，本季度每平方英尺建筑成本升至81美元，比一年前下降了7%。但成本环境仍然不稳定，值得密切关注。

此外，劳动力成本也需要监督。随着多户住宅建设放缓，一些市场的劳动力供应略有改善，这提供了一些缓解。尽管移民政策和热情的数据中心建设继续在其他地区造成紧张。我们创纪录的121天的周期时间，但很明显，我们正在有效地管理这些动态。好吧，同样积极的一面是，联邦政府对国家住房危机的参与继续加深。

虽然国会通过的立法工具可能对供需部分影响很小，但住房负担能力仍然是政府和立法机构的焦点。根据我的经验，政府最高层对住房负担能力的关注程度确实是前所未有的，我仍然相信，有意义的联邦行动比市场目前认为的更接近。

如果政府确实采取行动，具体取决于其内容，这可能会成为该行业的一个重要顺风。我们将继续密切关注此事的一个组成部分是州和联邦层面为遏制或限制机构和投资者购买单户住宅而进行的立法和监管努力。几个州已经通过或正在推进对大规模投资者和收购的限制，联邦政府对这个问题的关注也越来越大。

我们认为这一举措是一项令人担忧的住房长期发展，因为它正在重新调整许多当地市场的需求动态，并可能产生减少住房产量和减少急需供应的效果。因此，如果总的来说利率仍然居高不下，那么新的通胀飙升将使消费者的处境变得复杂，美联储将保持不变。但潜在需求是真实的且不断增长的，供应结构性短缺，我们自己的激励措施三年来首次缓慢下降，政府专注于负担能力。

交叉潮流是的，但总体而言乐观。在此背景下，让我简单谈谈我们的运营策略。我们的战略没有改变，战略的一致性，尤其是在艰难的周期中，是我们公司建立信心的关键，我们相信市场上的持久竞争优势。我们仍然专注于两个战略优先事项。首先，推动一致的平均流量生产和数量，其次，不断完善我们的轻资产轻土地资产负债表模式，以产生强劲和不断增长的现金流和回报。

关于第一个问题，在Lennar平台上，我们清楚地告诉您，我们根据市场定价并保持数量，以满足可负担性的需求。我们为客户提供所需的激励措施，以实现他们能够承受的价值，即使在市场调整时，我们也能保持稳定的销量。我们始终坚定不移地执行，我们的结果反映了这一信念。我们仍然相信，我们的专注战略通过Lennar平台建立了一致性，这正在市场上创造真正的竞争优势。

这一重点使我们能够将每平方英尺的建筑成本降低至81美元。正如我所说，与两年前相比下降了13%，周期时间降至121天，创历史新低，这是库存从一年前的1.8倍提高到2.5倍的直接驱动力。在轻资产方面，我们继续在更加无缝和可持续的轻资产模式方面取得出色进展。资产负债表上只有不到5%的土地。本季度住宅建筑库存总额已从一年前的114亿美元下降至109亿美元。

我们的土地储备合作伙伴关系继续运作良好，并且效率越来越高，同时以86%的交付率提供及时的家庭现场交付。此外，我们将现代技术注入到土地轻执行的各个方面，我们预计到年底，我们将拥有一个极其高效的土地运营系统和流程，这将降低成本结构，同时加强我们的土地收购尽职调查和审查。

简而言之，我们的轻地模式将使我们作为土地买家、土地开发商和土地管理者能够以显着降低的总体资本成本显着提高效率和成效。通过战略上专注于批量和轻资产，我们正在成为一家物质上更好且专注的房屋建筑制造商。这使我们能够花更多的时间和注意力来提高房屋建筑运营的质量和价值。

Lennar始终将质量放在第一位。我们仍然持续专注于提高我们建造的每个房屋的质量，为客户提供世界一流的客户体验，并为我们的建筑合作伙伴提供安全第一的服务。Letta出色但不断改进的客户体验计划从我们第一次通过数字营销渠道与客户见面时就开始，从签署合同到合同结束，再到客户结束后与客户的合作从未停止。

我们专注于拥抱和参与我们的技术平台，以丰富和扩展Lennar的客户体验，同时我们建立终身客户。此外，我们还不断改进Lennar的价值主张。我们正在利用我们的市场份额、土地准入和成本优势来增强价值主张，并融入到为客户提供的每项房屋中。我们的一切包含平台和计划继续成为重要的竞争差异化因素和负担能力杠杆。

通过大规模标准化功能并以更少的价格提供更多服务，我们可以提高采购效率、抵消成本压力、保护利润率并为买家提供有意义的价值，同时保持购买流程简单和透明。此外，我们的有针对性的融资计划、利率买断和收盘成本援助使我们能够为符合付款条件而非价格条件的买家提供负担得起的每月付款，这描述了我们在当前利率环境下的很大一部分购房人口。

现在让我简单谈谈我们26年第二季度的业绩。第二季度，我们交付了20，519套房屋，并产生了21，749个新订单。两者都反映了对新房的持续潜在需求以及我们定价策略的有效性。我们的平均销售价格为371，500美元，交货销售激励率趋于下降至2.9%。正如我所说，而第一季度为14.1%，第四季度为14.5%。我想重申，这开始看起来像一种趋势。

我们的毛利率为15.6%，而SBA为9.2%，反映了我们对数字营销和技术平台的持续投资。净利润率为6.4%，净利润为3.05亿美元，按GAAP计算每股收益为1.24美元，不包括技术损失，每股收益为131美元。我们目前预计相对于资产负债表的利润率改善趋势将继续下去。我们本季度末的现金为18亿美元，因为我们的房屋建筑债务与总资本的比率为15.8%。

我们的库存周转率为2.5倍，库存回报率为15.3%，反映了我们制造模式的效率提高。我们继续专注于现金产生和提高回报。我暂时将其留在这里，因为黛安将介绍我们的指导和第三季度预期。因此，让我回到电话会议开始时开始的地方来结束我们现在拥有的新投资者平台posted@investors.lenore.com我们花了一些时间整理了一份演示文稿，我们相信该演示文稿可以让投资者清楚地了解我们一致阐述的战略、轻资产模式的机制、我们正在进行的技术投资以及利润率恢复的道路，我们希望在我们继续推进我们的计划的同时继续添加和更新这份演示文稿。但总的来说，我们已经做出了艰难的决定，建立了正确的平台，我们相信我们将继续看到这项工作成熟成为真正的底线结果。经过三年多的艰难和复杂的房地产市场的探索，我们相信我们已经为市场状况的发展做好了准备。

在当前的市场上。激励措施正在下降，利润率开始提高，我们的销售和营销机器正在产生更强大的潜在客户、更快的参与度和更好的转化率。我们的运营平台、成本周期时间、库存周转在各个方面都在不断改善，我们在绝大多数市场中的市场地位非常强大，这使我们拥有规模和影响力，可以有意推动复苏，而不是等待复苏。

我们正在以清晰、纪律和信心的方式努力实现这一目标。我们对Lennar Associates在整个公司所做的非凡工作感到无比自豪。他们在这段漫长的困难时期执行的使命和战略都是一致的，建立新的能力，降低成本，缩短周期时间，并且永远不会忽视我们的使命，即为美国各地的家庭提供负担得起、高品质的住房。

说完，让我转向黛安。

黛安·巴塞特（首席财务官）

谢谢斯图尔特，大家早上好。斯图尔特的评论结合我们的盈利发布提供了我们第二季度运营业绩的全面概述。因此，我将重点关注资产负债表的亮点，然后提供本季度第三季度的估计。我们再次高度关注通过对房屋定价以满足负担能力来赚取现金。正如斯图尔特指出的那样，本季度末我们拥有18亿现金和49亿流动性。本季度，我们开工建造了约20，600套房屋，本季度末库存房屋约38，600套，其中包括约3，500套已竣工未售出房屋或每个社区略多于2套房屋。这是一个有意义的减少，从每个社区3套房屋或5，100套房屋。在第一季度。

我们的施工周期时间缩短至121天，这是历史上最低的周期时间，反映了我们生产效率对土地的影响。我们拥有资产负债表上的2%，并控制着98%的第三方。这种配置显着降低了我们的资产负债表风险，尤其是在充满挑战的市场中。本季度末，我们拥有11，000个家庭站点并控制484，000个家庭站点。我们相信，我们的主要选择住宅用地的土地组合为我们提供了强大的竞争地位，以资本高效的方式继续扩大市场份额。季度末，ACOR存款总额和ACOR房地产收购前成本为71亿美元，环比增加2.37亿美元。

该余额中的存款部分与第一季度持平，这与受控家庭场所数量相对持平一致。ACOR余额增加主要是由于资本化期权维护费净增加所致。我们根据部署在多年社区管道上的资本向土地银行支付当前的支付选项维护费。这些费用被资本化为acor。ACOR然后减少，因为我们从土地银行购买家庭网站和成本成为我们的土地基础的一部分。因此，总而言之，ACOR因多年土地支付的费用而增加，而ACOR因一次购买一个住宅用地而减少。我们的库存周转率为2.5倍，库存回报率略高于15%。我们继续关注提高资产回报，这将使我们能够在利润率正常化时获得更多回报。

谈到我们的债务状况，季度末房屋建筑债务与总上限之比为15.8。本季度结束时，我们的循环信贷安排下没有未偿还借款，定期贷款下未偿还17亿美元。请注意，4亿份5.25优先票据于6月1日到期。我们用现金赎回票据。我们的下一个到期日是2027年6月。与我们提高股东总回报的承诺一致，我们以4.47亿美元回购了500万股股票。我们支付了总计1.23亿美元的股息。我们的股东权益约为220亿美元，每股净价值约为90美元。总而言之，我们的资产负债表为我们在下半年取得进展提供了信心和财务灵活性。

因此，通过简短的概述，我想从新订单开始提供第三季度的指导估计。我们预计第三季度新订单将在21，000至22，000套房屋之间。继续专注于匹配开局和销售速度。我们预计第三季度的交付量将在20，500至21，500辆之间。当我们保持均匀的流程生产并将库存转化为现金时。我们第三季度这些交付的平均销售价格应在375，000美元至380，000美元之间。

毛利率应约为16%。正如我们上个季度指出的那样，我们预计随着今年的进展，利润率将逐季度改善。我们的SBA百分比应该在8.8%至9%之间。当然，所有这些指标都取决于市场条件。我们预计我们的金融服务收入将在9500万至1亿美元之间。对于我们的多家族企业，我们预计损失约为1500万美元。对于Lennar其他部门，我们预计将亏损约2000万美元，不包括任何潜在指标对市场调整的影响。对于住宅建设、合资企业、土地出售等类别，我们预计亏损约为1500万美元。我们预计第三季度税率约为28%。加权平均股数应约为2.38亿股。

因此，综合计算，这些估计应得出本季度每股收益范围约为1.20美元至1.40美元。最后，正如斯图尔特所指出的那样，我们正在将年度交付指导调整为82，000至83，000个家庭。鉴于当前的利率压力和持续的宏观不确定性。说完，让我把它交给接线员。

操作者

谢谢我们现在开始今天电话会议的问答环节。我们要求您将问题限制在一个问题和一个后续问题，直到所有问题都得到回答。如果您想提问，请取消手机静音，按星号1，并在提示时清楚地记录您的姓名。如果您需要撤回您的问题，可以再次使用Star 2，即Star 1来提问。我们的第一个问题来自高盛的苏珊·麦克拉里。请继续。

Susan McClary（股票分析师）

谢谢大家早上好。感谢您回答我想谈论的问题，这些问题涉及业务的现金流，以及在继续利用标准产品和库存周转以及我们所看到的改进时，您如何看待产生现金的能力。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

核心产品。想谈谈核心产品。苏珊，这就是你所说的核心产品的影响吗？是的，核心。是的，是的，是的。我想我会把它转向David和Jim，但我认为我们的交付越来越多，倾向于核心产品非常高效。我认为真正的影响是我们从中获得的回报，因为它们是更小的产品、更容易制造、更低的成本。因此，虽然我认为有现金利益，但我认为真正的利益在于回报方面。

吉姆·帕克（首席运营官）

是的，我想说我们正在继续优化整个公司的产品。我们正在考虑不同的部门和不同的地区，看看什么最有效，什么样的成本结构最好，并在更多的社区中真正使用这些，我认为这确实会对成本和销售产生长期影响。归根结底，随着我们转向更多核心产品，我们将继续看到周期时间和每平方英尺成本的减少。我们认为，随着我们的发展，这是一个真正的战略优势，随着我们减少周期时间和每平方英尺成本，我们将看到库存周转的增加。我们认为那里还有改进的空间。这当然直接影响现金流。

Susan McClary（股票分析师）

是的，好吧，那很有帮助。然后你就会知道，考虑你一直致力于从这些技术投资和此类好处中产生回报的许多成本节约。您能否向我们提供最新信息，了解其中一些是如何发展的，以及我们应该如何考虑您可以实现的最终节省，以及随着时间的推移，这对盈利能力和现金产生意味着什么。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

所以让我首先说，我们的节省将来自许多项目。正如我刚才指出的那样，周期时间是一回事，每平方英尺的成本是另一回事。但随着我们继续改进第一位的基础技术，它们基本上是提高效率的引擎。我们将开始看到我们的SBA与我们的企业gna一起下降。效率正在显现。基本上是一个需要大量更新的系统。我们的基础层面的技术系统需要做大量工作，而且我们在这方面也犯了一些错误。当我们真正巩固我们的新系统时，我们正在进行这种情况。这将使我们能够降低成本。当然，我们认为通过操作系统看到的效率可能非常高。

因此，我不知道我们可以量化金额或时间，但我们知道，随着我们的发展，成本削减将会相当大，特别是我们的一些企业和LGA成本。好的，谢谢你的颜色。有一件事，我认为这两者的有趣之处在于，我们的核心产品和技术都非常关注我们的客户和我们的客户体验。因此，当我们利用技术和核心产品创造更好的客户体验时，当我们继续完善它以满足客户的需求，并通过我们的一切包含模型为他们提供他们期望的以及超出他们期望的产品时，我们既有成本效率，又节省了成本，但我们也将为客户提供更好的产品和更好的体验。

操作者

好吧好的谢谢接下来我们将联系Zelman and Associates的Alan Ratner。请继续。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

嘿，伙计们，早上好。感谢所有的颜色和介绍。谢谢。第一个问题，我们想深入探讨一下激励和音量的相互作用。令人鼓舞的是，这一趋势在激励措施方面有所下降。与此同时，您确实稍微降低了销量预期。我只是很好奇，当你在现场时，我知道这是一个又一个的社区，但在现场，当你试图取消其中一些激励措施时，你是否看到对你的销售速度和预约立即产生负面影响，这转化为指导的减少，或者我们应该更多地从另一个角度考虑，因为当你试图减少激励时，你预计销量可能会有所回落，因此你会相应地降低你的起步节奏。

我只是好奇你在现场如何看待这一点。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

继续吧，大卫。我认为我们在本季度做得很好，实际上，这是一项非常出色的工作，既保持了销售速度，非常可观的销售速度，每个社区每周销售4.3次，同时减少了我们的激励措施。我认为这是核心产品执行、我们的演示文稿以及我们与客户互动的方式的结合。这是我们改进销售和营销渠道的结果，导致保留了更多预约，然后我们可以以更高的速度转化。

吉姆·帕克（首席运营官）

是的，我想是对的。我认为偶数销售额是最大的，如果你不只是每周看，我们的衡量方式是几乎每天看。它减轻了周末的压力。所以我认为保持这种节奏，如果你看看我们的上一个季度，每周都会排队，类似的销售数字，每个周五，类似的百分比。所以我认为保持这一点确实可以让我们降低这些激励。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

我认为，除此之外，您所看到的是销售速度和生产速度的严格方法，以减轻一些动力和压力，以便我们可以允许一些激励削减和定价跟上步伐。市场一直面临压力。市场总体上有些不稳定。因此，我们减轻了一些进入市场的压力，以便让一些激励削减措施成熟。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

太好了，这很有道理。我很感激其次，请耐心等待，我只是希望对您的投资者演示中的一些数字得到一些澄清。所以这里有一个数字，有效控制的185亿库存，我假设这有点像你控制的所有土地的成本基础，如果你愿意的话，要么通过期权或土地银行。我猜这不是成品批量价值，因为如果是的话，那么每单位的价值似乎会相当低。那么首先，您能否确认这是正确的，这有点像您所有400多千个期权手的当前成本基础？

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

是的，我会换个说法，艾伦。这是未付总额。所以这是我们的土地银行在那个时间点部署的资本总额。所以这将是他们支付的收购美元以及他们已经产生的开发美元。所以你是对的，这不是成品价格，它只与土地储备人口有关。所以你是对的。只是想稍微调整一下措辞。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

好吧，这只是土地储备。因此，在通过第三方控制的400、480，000个批次中，只有一部分与这个数字有关。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

我们确实与土地开发商有一些合作，但这是大多数。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

好吧，那么在这185亿美元中，听起来像是，我们是否应该认为所有这些都与您的ACOR相关，这意味着如果您假设18.5的资本成本为10%，我们是否应该认为大约18亿美元是您每年为维持这些土地储备而写的支票？其中一些是否更多地是在后台的照片上结构化的。我只是想弄清楚资本成本对现金流的影响。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

完全正确。有一些。大多数土地银行都有活期付款，但我们确实有一些是延期付款。没错.而挑选就是收购价格的时间。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

好吧，那么我想你心里是否有一个数字，我们应该考虑持续的维护是按年化的，假设其中一些是精选的。我的意思是，我认为这将低于18亿，但我只是想弄清楚到底少了多少。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

嗯，我们倾听的方式，我们思考的方式，艾伦，它会移动一点点。所以你现在看到的是一个静止的时刻。但你所拥有的是，你知道，随着土地在一个平台或另一个平台上的到来，你正在增加和每一个家庭交付你减轻。所以你有一个定期的输入和输出。现在请记住，当我们追赶起点时，我们有更多的事情发生在土地储备上，然后通过交付完成。但你知道，我认为当你认真考虑时，我不知道预付工资与摊销工资的百分比是多少，或者大部分是当前工资。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

明白了。好的。不，这真的很有帮助。我很感激

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

我们现在没有您的电话号码。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

好的，完美。谢谢你们

操作者

接下来我们将联系摩根大通的Michael Reheart。请继续。

Michael Reheart（股票分析师）

感谢您回答我的问题。大家早上好。第一个问题，我想我有一个问题是关于第三季度毛利率的方向。但我想从一个更广泛、更广泛的问题开始，即数量与价格的关系。因为我认为在过去的几年里，你确实在说你是一家销量驱动的公司，并且你使用价格或利润率作为维持良好销量的杠杆，这确实是在冒险。这个数字理论上是，你知道，每年增长5%或10%。显然，今年是一个充满挑战的环境。

但我只是好奇，在降低收盘指导背后的思考过程，就像你在本季度所做的那样，在中点处降低了2500套房屋，你知道，而不是降低，进一步降低你的利润率或价格，以维持之前的85000套。你知道，看起来你几乎是在说，嘿，我们真的不希望毛利率低于这个水平。但如果我错了，请纠正我，至少对今年的转变有什么见解吗？

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

所以，你知道，迈克，答案是我们现在正在应对一个不断变化、不断变化的宏观环境。过去的这个季度尤其尴尬。地缘政治的不确定性是驱动因素，无论是利率预期还是通胀预期。我们只是觉得，当我们管理销售和启动步伐时，当我们仔细管理我们的库存水平时，我们不想做的是任性地进入一个明显不确定的环境，只是对市场变动太多的信念。

因此，我们认为管理业务时谨慎的做法是关注我们认为对系统来说合适的吸收率，以便我们能够管理库存水平。您已经看到我们叙述的关键部分是，我们的库存已从每个社区3套房屋减少到每个社区2.1套房屋，这是我们的舒适区。我们上个季度明确表示，我们已经建立了库存，期待着一个更强劲的销售季节，但并没有真正实现。

与此同时，地缘政治世界的不确定性告诉我们，让我们在谨慎方面犯错误。这就是微积分的来源。

Michael Reheart（股票分析师）

好吧不，我很感激，而且当然有道理。你知道，理论上，每项政策都需要灵活性，以适应减刑的情况。其次，我只是想回顾一下第三季度毛利率指引，并更好地了解一下。因此，您正在看到大约40个碱基的连续改善。其中有多少来自于即将到来的激励措施？一点我很好奇，我相信第二季度关闭的房屋数量为12.9。

你对第三季度的预期是什么，以及其他推动因素可能是连续改善的原因，是更多的产量还是更低的建筑成本。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

我们并没有真正指导，也没有注入有关激励措施可能会下降的预测。这是更多。我们利润率的增长更多地是一种预期，相对于纳入更多核心产品、持续改进成本结构以及我们业务中一些更具运营性的方面。是的因此，我们现在确实对激励措施将迁移到哪里没有任何期望。这可能是额外的好处。

但请记住，在我的讲话中，我明确表示激励措施正在下降，但我说了几次，尽管速度很慢，这是一件积极的事情，因为激励措施没有上升。但这种向下迁移是缓慢的，并且似乎表现为一种趋势。因此，我们将看到，我们不是在预测一些东西，而是嵌入我们的利润率提高、我们对运营执行的期望中。

太好了，谢谢。好吧，当然。

操作者

接下来我们将连线瑞银集团的约翰·拉瓦洛。请继续。

约翰·拉瓦洛（股票分析师）

感谢大家回答我的问题。我想回到ACOR的评论，你知道，隐含的期权维护费用似乎比本季度的费用高出2.7亿左右。A，正确吗？如果是这样，这是否意味着第二季度EBIT被夸大了2.7亿？我猜同样，第三季度对期权维护费用的预期是多少？再说一遍这个问题。我想确保我回答了正确的问题。好的当然因此，隐含的期权维护费用似乎比本季度的费用高出2.7亿美元。所以我很好奇，你知道，第二季度的盈利真的因此而被夸大了吗？然后我也很好奇，你知道，你期望这是什么。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

约翰，这是个好问题。我想确定我理解的是对的。所以你所看到的和你所看到的是，当我们已经站起来我们的轻资产战略，请记住，你正在恢复一年的家庭网站的价值，你正在开始ACOR积累或资本化的选项维护费为更广泛的土地资产，覆盖两个，三个，四年，也许五年，在某些情况下，土地积累了四个平台上。

因此，在一段时间内会出现这种不平衡，这是资本的自然潮起潮落。这就是为什么随着时间的推移，我们对现金和股票回购等事情变得更加保守，因为我们知道这种不平衡会在很长一段时间内存在。它最终会平等。所以答案是否定的，这并不是夸大盈利或其他任何东西。这是一种自然迁移，从包含土地或我们的思维方式，一家恰好建造房屋的土地公司到表外轻资产方法，即我们成为一个制造平台，这种迁移将在一段时间内存在这种不平衡。

David Collins（主计长兼副总裁）

是啊约翰，我只想补充一点积极的一点，我们的大部分土地，所以如果你认为斯图尔特所说的话，正确的，我们的大部分土地银行都越来越接近那种均衡，因为想想我们的大部分土地银行都接近到期日的事实，如果你愿意的话。米尔罗斯是仍在旅程中的人。对的我们一年半前成立了Milrose。因此，要达到双方匹配的程度，还有更长的时间。如果有帮助的话。

约翰·拉瓦洛（股票分析师）

是的，谢谢大家。第二个问题是，也许我只是对此研究得太深入了，但你们在新闻稿中描述过去两个季度激励措施的措辞似乎发生了一些变化。所以我只是想澄清12.9与14.1 A部分的激励负载。我的意思是，这是否包括该数字中的底价调整？如果是这样，我想问题是，为什么激励措施削减120个基点并没有对毛利率产生更大的影响？

去吧从Q4到Q1，这就是您想要的吗？

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

好吧，我想问的是12.9%是否包括底价调整，还是第一部分只是买入下跌？所以这就是全部了。好的太好了是啊，太棒了。然后，你知道，考虑到这一点，如果这是一个全部的数字，我们看到，你知道，120个基点连续下降。因此，如果我们按季度考虑，我只是好奇为什么毛利率没有更高。如果你愿意的话，这是个好人。

David Collins（主计长兼副总裁）

打嗝。是的，你知道，这是其他一些项目的功能。我想我会说的一件事是，一般来说，如果你考虑激励措施，它确实有点复杂，因为有时你改变你的基本价格在一个社区，例如，因为这是整个社区，这不是一个单独的房价下降。所以当你看你的基本价格和

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

你的净价，这有意义吗？此外，您正在开设具有不同定价的新社区。所以甚至不一定是降价。

David Collins（主计长兼副总裁）

没错.这可能是社区的变化，社区A与社区B，你以更低的价格开放。您已经看到我们的平均销售价格同时下降了。所以所有这些都存在一些混合和匹配。明白我很感激，伙计们。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

好吧，当然。

操作者

接下来我们将联系公民银行的杰伊·麦克安利斯。请继续。

Jay McAnless（股票分析师）

嘿，谢谢你回答我的问题。我的第一个问题是，如果我们看看第二季度末的积压情况，我认为大约16，000套房屋应该占您预计第三季度关闭量的80%左右。您能谈谈现在积压激励措施是什么样子吗？也许只是作为毛利率和激励措施的方向

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

在第三季度？不，我不知道。大卫，你为什么不接受这个？去吧

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

积压奖励？是的，我想我们现在坐在。就在大约相同的12.5销售从第二季度，它击败了第三季度收盘。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

是的，我认为他们现在有点平了。我认为他们给了我们。

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

我想你说的是12.5对5对12.9。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

是啊与12.9。正如您所知，对于我们的运营商来说，40个基点几乎是平淡的，但对于我们中的一些人来说，每10个基点就很重要。对的所以它们会下降一点，我们真的不会公布这个数字，因为当你经历这个季度时，一些积压的房屋会在下一个季度交付，其中一些会在下一个季度交付，并且它会与本季度出售的房屋混合在一起。

所以这是一种混合物，不一定是一个好的指标。这就是为什么我的最初反应是说我们可能不想提供这些信息。

Jay McAnless（股票分析师）

好吧，好吧，谢谢你们回答这个问题。我的第二个问题，感谢你们把这个组合放在一起，我想随着时间的推移，是否有机会将WAC进一步提高到低于11%的水平，或者您认为您已经达到了最大值？而且，我知道你说过梅尔罗斯还有更多的时间来发展。这是否也会帮助WAC随着时间的推移而走低？

大卫·柯林斯（主计长兼副总裁）

去吧是的，我想。很好的问题，我认为绝对。因为斯图尔特暗示过，但你可能没有注意到，我们一直在努力改善我们的土地储备结构，每天我们都在改进它们。所以我认为有机会。我们试图给您提供一个说明性的例子，说明成本是如何降低的。但我认为，随着我们继续与土地银行合作，那里有大量的机会。

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

是的，我认为这是公司未来的重大机遇之一。我们现在用激光聚焦。进行迁移，转型，从账面到轻资产的金融转型需要做很多工作，很多关注，我们必须把资本带到一个真正不存在的市场。现在，我们每天都在公司内部建立。我们正在考虑资本成本、执行成本并完善模型以降低成本。这是公司内部另一个巨大而可观的机会领域。我认为你会在接下来的两个季度看到这里的变化。好吧，从那里开始，我们为什么不再回答一个问题呢？

操作者

接下来我们将参观雷蒙德·詹姆斯的巴克霍恩系列。求你了去吧

巴克霍恩（股票分析师）

嘿，谢谢，大家。感谢你偷偷带我进去。我只是想知道您是否可以详细介绍一下您在华盛顿特区的对话，以及您认为一些有意义的联邦行动比市场可能相信的更接近的评论。我想知道，这是否涉及一些可能对建筑商有利的事情，特别是除了目前仍在谈判中的住房法案之外，或者，你知道，在你愿意详细说明该评论的程度上，哪些杠杆可以进一步拉，这将对行业有利？

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

因此，我认为所有的建设者都在华盛顿看到并参与过各种讨论，虽然具体谈论这些对话是不合适的，也可能没有意义，因为你不知道它们最终会在哪里，我并不是想制造错误的乐观或类似的东西，但这种专注和关注是我在职业生涯中从未见过的有意义的事情。这表明，住房及其周围的负担能力问题非常重要，也引起了本届政府的关注。现在，如果你回顾过去一个季度，你会发现他们可能在其他事情上分心了，因此可能列入议程的事情可能会被政府关注的其他部分所掩盖。

但我可以说，人们的关注一直是一致的，我认为负担能力问题是首要的中心问题，而住房是其中的重要组成部分。讨论将在哪里结束以及政府可能会选择推行什么样的计划，这是我们都必须拭目以待的事情。我提出这个问题只是因为许多人认为昙花一现，兴趣浓厚，然后就消退了。我只是认为其他事情已经取代了当前的想法。但它会回来的。在我看来，它将重新成为一个前沿和中心的考虑因素。负担能力很重要。对的

Buckhorn（股票分析师）

非常感谢太好了感激

斯图尔特·米勒（执行董事长兼首席执行官）

好吧，这是一个结束的好地方。我要感谢大家的加入，我们将在一个季度后与您联系。祝你今天愉快.

操作者

伦纳第二季度财报电话会议到此结束。感谢大家的参与。您可以断开线路，请享受接下来的一天。

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