【开源地产|REITs周报】REITs指数环比下跌，消费本周跌幅较大

（来源：开源房地产与REIT研究）

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投资要点

中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

首批商业不动产REITs正式上市

6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，公募REITs市场进一步扩容。

一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.64%

2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-31.67%。本周中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-23.68%。本周REITs市场成交量同比增长3.39%，市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比-1.02pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.52%、-1.67%、-0.58%、-1.5%、-1.89%、-1.64%、-3.54%；一月涨跌幅分别为-3.76%、-4.18%、-1.55%、-6.32%、-5.71%、-3.79%、-5.94%。

一级跟踪：39只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2026年第25周，共有33只REITs基金等待上市，2只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达17支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划4支REITs已发行上市。

风险提示：

（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

正 文

1、首批公募REITs指数基金获批，4只商办REITs发行上市

6月17日，中国证监会官网显示，首批4只跟踪“中证REITs全收益指数”的公募基金产品正式获批，分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。本次获批的4只REITs指数基金均聚焦市场核心投资机会，每只基金的最低发行规模为2亿元。

6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易。汇添富上海地产商业REIT（508600）发行规模约40.92亿元，底层资产为位于上海市黄浦区的鼎保大厦和鼎博大厦，两栋办公楼及配套商业物业；中信建投首农商业REIT（508601）发行规模约30.13亿元，底层资产为北京市昌平区龙德广场购物中心；国泰海通砂之船商业REIT（508602）发行规模约55.31亿元，底层资产为西安砂之船奥特莱斯；中金唯品会商业REIT（508603）发行规模约76.96亿元，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯，是本次上市产品中规模最大的一只。

2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌1.64%

2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌1.64%

2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-31.67%。

2.2、中证REITs全收益指数环比下跌1.6%

2026年第25周，中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-23.68%。

2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比下跌7.84%

2026年第25周，REITs市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比-1.02pct。

2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长23.34%

从近30日数据来看，过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达39.58亿份，同比增长23.34%；成交总额达159.71亿元，同比增长15.63%；近30日平均区间换手率0.44%，同比增长0.07pct。

3、 分板块表现：本周消费板块本周跌幅较大

2026年第25周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.52%、-1.67%、-0.58%、-1.5%、-1.89%、-1.64%、-3.54%；一月涨跌幅分别为-3.76%、-4.18%、-1.55%、-6.32%、-5.71%、-3.79%、-5.94%。

2026年第25周，中金山东高速REIT、浙江沪杭甬REIT、广发成都高投产业园REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.4%、2.6%、2.1%；中银中外运仓储物流REIT、华夏青岛高速公路REIT、中金印力消费REIT跌幅靠前，跌幅分别为5.7%、5.4%、5.3%。

4、一级跟踪：33只REITs基金等待上市，商业不动产活跃

2026年第25周，共有33只REITs基金等待上市，2只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达17支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划4支REITs已发行上市。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-31.67%。本周中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-23.68%。REITs市场成交量同比增长3.39%，市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比-1.02pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.52%、-1.67%、-0.58%、-1.5%、-1.89%、-1.64%、-3.54%；一月涨跌幅分别为-3.76%、-4.18%、-1.55%、-6.32%、-5.71%、-3.79%、-5.94%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

6、风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）各类别资金入市进度不及预期；

（4）项目长期分派率不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《REITs行业周报：REITs指数环比下跌，消费本周跌幅较大》

对外发布时间：2026年6月21日

报告发布机构：开源证券研究所

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