多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告

摘要：企业纷纷向多元盈利模式、细分赛道延伸，行业分化与转型升级特征愈发显著。（报告期：2026.03.23-2026.06.22）

政策解读

地方制度迭代完善，行业规范化透明化发展

观点指数期内，深圳市福田区发布关于延长《福田区政府投资项目代建管理办法》有效期的通知。

根据《广东省行政规范性文件管理规定》的相关规定，决定延长《福田区政府投资项目代建管理办法》，有效期延长至2029年3月17日。其中，投资总额超过3000万元，经区相关会议研究同意，即可采用代建制度。

观点指数认为，《福田区政府投资项目代建管理办法》有效期的延长，可以消除制度到期带来的项目审批、实施衔接断层的风险，为辖区内学校、医院、市政基础设施等民生项目与重点工程提供稳定的制度依据，避免因政策调整出现项目停滞。

济南市起草《济南市政府投资项目代建制管理办法实施细则》、《济南市政府投资项目代建工作考核评价细则》。

双细则明确代建全流程的操作标准与量化考核标尺。这为代建企业开展业务提供清晰的行为指引，也为政府监管提供统一的评判标准，有效压缩自由裁量空间，推动济南代建市场走向规范化、透明化。

《代建工作过程考核评价表》中的额外加分项提到，项目获国家、省级知名媒体正向专题报道，或获国家、省级有关部门通报表扬、典型推广的，国家级加10分，省级加5分。多次获报道或表扬、推广的，取最高分10分。在考核体系下，代建企业会存在品牌推广的需求。

观点指数认为，媒体报道与官方表扬的加分规则会驱动代建企业强化项目品质打造与品牌运营意识，主动争创示范工程、标杆项目，在满足建设需求的同时打造城市建设名片。这一导向也将倒逼济南代建行业从同质化的基础管理竞争，转向品质、口碑、综合服务能力的高端竞争，推动行业整体服务升级。

稳定的制度框架为代建企业提供了清晰的业务预期。会吸引更多具有优秀能力的代建企业布局地方代建市场，带动代建及其衍生业务的发展。

市场综述

行业增长放缓叠加盈利承压，多元赛道提供发展新动能

期内，样本企业新签面积同比增长放缓，传统开发型代建业务承压，行业告别高速增长。费率内卷加剧行业盈利压力。在此背景下，企业纷纷向多元盈利模式、细分赛道延伸，行业分化与转型升级特征愈发显著。

2025年年度业绩公告显示，中原建业2025年度收入为人民币1.88亿元，较2024年减少25.5%；年度净利润为人民币5170万元，同比减少29.4%；净利润率为27.5%。营收、净利润连续三年腰斩。

营运数据方面，2025年内新签代建项目14个，新增合约建筑面积87.38万平方米，较2024年同期减少65.3%。业务高度依赖河南本土住宅商业代建，全国化拓展停滞，新签规模连续三年大幅萎缩，2025年新签面积仅为2023年12%。项目储备新增乏力，中长期增长承压。

绿城管理2025年实现收入约人民币31.2亿元，毛利率约40%。公司拥有人应占净利润约为人民币4.19亿元，上年同期为8亿元。2025年新拓代建项目总建筑面积3535万平方米，较2024年下降约3.1%；新拓代建项目代建费93.5亿元，较2024年增长约0.4%。

不过，绿城管理利润连续三年下滑，主要受商业住宅代建费率下行、行业竞争加剧拖累，但政府代建毛利率维持在50%以上，成为利润池中的稳定锚。

在目前的行业实践中，收益结构多元化可以提升费率水平，以此夯实利润。比如由固定管理费拓展为基础管理费、结余奖励、运营分成、品牌增值服务费等。

业内企业也有实行分层差异化定价。政府公建项目费率偏低但体量稳定、回款安全，但是城市更新、产业、标杆文旅项目具备溢价空间，综合收益更高。

传统的仅输出施工管理的模式无法适配最新的需求，企业的“代建+”多元融合成为标配。

如产业代建附加产业导入服务：老旧园区、产业楼宇改造不再只做土建，同步配套产业招商、业态规划、运营托管，收益新增运营分成。企业搭建全过程数字化管控平台，统一成本、质量、进度台账，适配各地精细化考核要求，降低成本，提升效率。

当前不良资产代建虽然有市场，但高门槛和复杂程度过滤了缺乏能力的代建企业，头部企业的优势地位进一步强化。实际上，只有具备强大品牌影响力、全链条操盘能力、丰富债务重组经验与良好AMC合作关系的企业才能在该赛道立足。

企业发展

轻资产边界持续延伸，企业战略调整与业务拓展并行

期内，企业动作频繁，既有控股权变更下的战略转型探索，也有头部企业的产业链延伸与海外布局。同时，企业项目拓展方向持续多元，合作主体范围不断扩容。

中原建业控股股东Joy Bright Investments Limited（主席兼非执行董事胡葆森全资拥有）与King Link International Investment Limited（由黄永恒最终全资拥有）订立买卖协议。据此，Joy Bright ，将出售5.79亿股股份，占已发行股本约15%，代价为3305.11万港元。交易完成前，Joy Bright持有约35.13%的股权，买方持有约10%股权。交易完成后，Joy Bright持股比例降至20.13%，不再是控股股东，但仍为主要股东；买方持股比例增至25%，成为单一最大股东。

新实控人黄永恒为金陵华软投资集团创始人，具备深厚的私募股权与科技行业背景，核心资源集中于TMT、人工智能领域与资本运作能力。

这意味着中原建业将跳出传统住宅代建的单一盈利框架，大概率向两大方向突破：一是可能切入资本代建、纾困盘活赛道，依托华软的资金整合能力，对接出险项目、城投存量资产，采用管理费收益分成的模式提升盈利空间，契合代建行业从纯管理费向多元盈利模式转型的行业趋势。

二是探索AI、数字化技术在代建项目全流程中的落地，比如智慧建造、项目数字化管控、营销科技赋能，形成差异化竞争壁垒，打破当前代建行业同质化竞争、费率持续下行的困局。

不过这样做的风险同样显著，一方面资本策略与地产运营的适配均存在磨合成本，战略落地不及预期的概率较高。另一方面，胡葆森让出控股权后，中原建业与建业体系内的项目协同、品牌联动效应将有所弱化，短期本土项目拓展可能受到冲击。

期内，绿城管理将优先发展与代建主业协同性较强的相关业务，包括新房代销、精装修、物业服务、租赁运营及城市更新等。全产业链延伸打破了代建企业单纯依赖管理费的盈利模式，增值业务普遍具有更高的毛利率和更稳定的现金流。这种多元化收入结构使代建企业能够更好地抵御房地产市场周期波动，提升经营韧性。

同时，绿城管理成立海外事业部，并围绕重点市场开展前置研究与能力储备建设，拟依托中交集团的全球资源，探索“一带一路”沿线及华人市场机会。借鉴欧美日成熟市场“投资与开发分离”的经验，输出中国代建标准与管理能力。

赛道分析

赛道结构分化显著，住宅代建向高端低密升级

不同细分赛道的发展逻辑差异显著：住宅代建向高端低密升级，商办代建向资产增值延伸，工业代建绑定产业属性，城市配套代建成为稳定的基本盘。

中国金茂中标武侯区金花桥街道花龙门社区64.25亩住宅项目全过程开发委托管理服务，将以代建模式操盘悦湖64亩住宅开发。该地块为武侯区国企于2025年10月底价拍得，成交楼面地价14100元/平方米，容积率1.9，占地面积约64亩。该项目是金茂在成都落地的首个代建项目。

金地代建成功中标苏地2025-WG-Z33号地块项目代建管理服务，首次进驻苏州太湖国家旅游度假区，为其提供全过程代建服务。该地块项目总用地面积3.6万平方米，总投资约9.07亿元。地块拥有1.02的超低容积率，具备稀缺自然禀赋，金地拟将其打造为区域低密住宅标杆。

据观点指数观察，这些代建住宅项目高度聚焦低密高端住宅赛道，多数项目均为低密改善型产品，这表明代建企业正集中布局溢价能力强、市场需求稳定的高端住宅市场。代建企业做出这一选择，本质是主动逃离低价内卷，向高价值赛道迁移，未来低密高端代建占比或将持续提升。

商用代建项目核心竞争力不再是项目管理规模，而是资产价值提升能力与产业资源整合能力。

金地浙江地区公司近日与古茗正式签订杭州总部大楼全过程开发管理服务合同。该项目位于杭州市萧山区世纪城核心区，总建筑面积11万平方米，拟建一栋34层超高层办公楼，建筑高度181.8米，建成后将成为世纪城标志性天际线建筑之一。

与住宅代建普遍采用的全过程开发管理不同，商用代建可根据委托方需求提供定制化服务。从这个项目可以了解到，金地先为古茗提供拿地配合、规划设计等前期服务，凭借成果获得信任后，再升级为全过程开发管理。

工业代建方面，绿地智造、广西建工携手签约河南郑州检测产业园项目，由广西建工承接EPC总承包，绿地智造负责代建（含策划与运营）。公告显示，此次签约的郑州检测产业园项目位于郑州经济技术开发区内的郑州国际物流园区，园区规划面积约86平方公里，主导产业为汽车及装备制造业与现代物流业。

工业代建项目有清晰的产业定位，能够更好地吸引上下游企业集聚，形成产业生态。这不仅为代建企业提供了新的发展机遇，也是地方政府推动产业升级、实现高质量发展的重要抓手。

城市配套方面，北京城建集团工程部及北京住总集团连续中标北京工业大学房山新校区（一期）三个标段，总中标额达33.55亿元。

信息显示，北京住总集团中标的科研办公组团建设项目合同额达17.46亿元，建筑面积22.73万平方米，建设内容包含教室、实验实习用房、校行政用房、院系及教师办公用房等。北京工业大学房山新校区位于良乡大学城拓展东区，建成后将作为学校科研创新与行政办公的核心载体。

观点指数观察到，教育类公建项目回款由财政预算保障，坏账风险极低。代建企业并不排斥此类项目的获取。而地方政府也需要专业的代建企业去完成项目。专业化代建模式通过标准化的管控体系，能有效控制投资、缩短工期、保障工程质量，避免传统自建模式常见的超预算、延期、品质参差不齐等问题。

期内，合肥全民冰雪运动训练基地项目正式开工建设。该项目采用“社会资本投资+市场化运营”模式，由热雪奇迹负责专业化运营，而今管理为项目提供“咨询-投资-建管-运营”全生命周期管理服务。根据公开资料整理，项目位于合肥高新区北雁湖西南侧，总投资8.3亿元，占地98.6亩，室内滑雪场面积近4万平米。

目前来看，城市配套代建项目主要覆盖教育、体育、医疗、市政等民生刚需领域。项目选址均与城市空间发展战略高度契合。对代建企业而言，城市配套项目规模大、合同额高、回款稳定，为代建企业提供了长期可靠的业务来源。此外，参与重大民生工程建设能够显著提升企业的社会形象和品牌影响力，为后续获取更多政府项目奠定基础。

本文节选自《多元赛道提供新动能| 2026二季度代建管理发展报告》