择优补充增量 | 2026年1-6月房地产企业新增土地储备报告

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摘要：房企推行存量盘活择优补储策略，民企参拍热度持续回升。（报告期：2026.05.26-2026.06.16）

企业表现

企业存量土储分类处置，择优补充增量

观点指数 房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-5月新增土地建筑面积1823.23万平方米，同比下降28.54%。

单月来看，5月前50房企新增全口径土储为397.34万平方米，环比上升101.9%，同比上升52.74%。

1-5月，华润置地、保利发展控股、中海地产新增的全口径土地储备分别为211.44万平方米、106.89万平方米、74.03万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-5月土地投资力度最大的企业为华润置地、越秀集团、保利发展控股、中国金茂、滨江集团，权益拓储金额分别为290.82亿元、236.04亿元、205.27亿元、103.89亿元、95.48亿元。

从新增货值来看，1-5月土地新增货值最多的企业为华润置地、越秀集团、保利发展控股、中国金茂、滨江集团，新增货值分别为596.71亿元、567亿元、325.38亿元、249.85亿元、165.35亿元。

本报告期，少数房企举行股东大会。总体来看，企业主要实行存量盘活为主、择优补充增量的土地策略，以此来开展土地投资工作。

如首开股份择优布局优质地块；招商蛇口一方面顺应市场变化调整销售、投资、开发的节奏，另一方面则坚持聚焦核心、量入为出、以销定投的策略；万科则明确，2026年将继续推进存量盘活与土地收储两项工作。一方面，项目“盘”而要“活”，将按照“一地一方案”的原则，加强对存量土地的统筹规划和开发阶段的经营策划。另一方面，因地制宜推动无法开发项目的处置退出，结合土地具体情况、当地财政状况等，争取通过地方政府专项债券资金等政策工具，推动公司存量闲置土地以合理价格退出。

据此可以了解到，增量开发空间持续收窄，存量资产的盘活与处置能力或将成为房企的核心经营壁垒。未来房企的土储竞争将不再是比拼总量规模，核心城市优质土储的占比将直接决定企业的经营韧性。布局失衡、低效土储占比过高的企业仍将面临较长的资产出清周期，而手握核心城市优质存量的企业将率先实现经营修复，行业资产质量与生存能力的分化会进一步固化。

土地供应

宅地供应环比回升，能级分化与策略差异凸显

据观点指数监测，5月数据显示，一二三线城市供应住宅用地357宗，供应土地规划建筑面积2260.84万平方米，环比上升27.63%，供应土地起始楼面价5125元每平方米，同比上升1.86%。

5月，二线城市供应规划建筑面积703.1万平方米，对比4月环比上升45.8%，其起始楼面价达到6759元/平方米，环比下降14.77%。5月三线城市供应宗数为236宗，供应土地建面1486.92万平方米，环比上升26.67%。

观点指数观察到，二线城市供应规划建筑面积环比上升，增速在各线城市中最高；但起始楼面价仅为6759元/平方米，环比大幅下降。这种量涨价跌的反差，反映出地方政府为吸引房企拿地、提高土地成交率，主动降低土地出让门槛。

三线城市供应宗数达236宗，占总宗数的66.1%；供应规划建筑面积1486.92万平方米，占总建面的65.8%。这表明地方政府土地供应重心持续下沉，三四线城市仍是土地财政依赖度较高的区域。

据观点指数观察，强二线城市南京、无锡、厦门聚焦“优地优供”，通过提升地块品质吸引房企。而三线城市（襄阳）仍以较大规模商住用地供应为主，重点在于稳定市场预期和保障财政收入。

同一城市的内部供应也明显分化，如无锡外围区域侧重产业导入，核心区域侧重居住功能提升。精准供地策略大幅减少无效供应，但三四线城市整体仍面临较大去化压力，部分低效地块仍可能出现流拍，市场分化将进一步加剧。

收储方面，湛江拟运用地方政府专项债券资金3.14亿元收回湛江交投集团旗下湛江宝蓝房地产有限公司位于麻章区的187亩宅地。该地块于2020年12月由湛江交投以3.03亿元竞得，原须配建小学及幼儿园，但空置已达5年半，此次收回价格较原价高出1103.46万元。湛江交投此前的尚蓝花园地块亦被9.62亿元收回，较原价高出1.12亿元。

观点指数认为，高于原价收储是基于房企前期投入成本的考量。房企拿地后长期闲置，已承担融资利息、配建小学幼儿园等额外投入，政府按“原价+合理补偿”收储，实为避免处置损失引发债务连锁反应，并非单纯“高于拿地价”。

土地成交

拿地主体结构优化，民营房企参拍积极性提高

5月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地226宗，成交土地规划建筑面积1210.19万平方米，环比下降5.79%；成交总价853.37亿元，环比上升8.9%；成交楼面均价7050.7元每平方米；平均溢价率10.27%。

5 月一二三线城市成交住宅面积下降，成交楼面均价环比大幅上涨。这一背离走势的核心原因是高价值优质地块成交占比显著提升。5月平均溢价率达到10.27%，表明房企对优质地块的拿地意愿明显增强。

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为361.86万平方米，环比下降14.24%；成交总价为357亿元，环比上升6.61%。成交楼面价为9865.81元每平方米，环比上升24.32%。楼面价创下近一年来的新高。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为741.78万平方米，环比下降6.92%；成交总价为225.64亿元，环比上升3.67%；成交楼面价3041.94元每平方米。

从二线城市的内部来看，核心城市核心区优质土地的稀缺性将更为突出，地价仍有上涨空间，但整体不会出现全面上涨，非核心区域地价可能继续承压。

整体来看，主要是各地政府积极调整供地策略，大幅减少远郊无效供应，集中推出主城区优质低密地块。南京、苏州、无锡等城市均明确提出 “提质缩量”的供地方针，将有限的建设用地指标向核心区域和改善型需求倾斜。

不过，城市间与城市内的分化持续加剧。土地市场回暖呈现出明显的结构性特征，仅强二线城市核心板块率先复苏，三四线城市仍面临较大的压力。同一城市内部，核心成熟区域与外围远郊板块热度天差地别，本次所有高溢价地块均位于配套完善、教育医疗资源丰富的核心区域，外围地块仍多以底价成交或流拍。

从拿地企业的格局来看，目前拿地主体结构优化，民企活跃度有所回升。央企国企仍是优质地块的主力军，保利、中海、建发等头部房企凭借资金优势斩获多宗核心地块。民营房企参与度显著提升，成为最大的亮点。

随着市场信心的恢复和融资环境的改善，更多优质民营房企或将重新回到土地市场。但它们的投资将更加谨慎，主要聚焦于自己熟悉的城市和擅长的产品领域。

城市策略

核心优质地块市场化竞争激烈，非核心维持底价成交

据观点指数不完全统计，2026年5月20日-2026年6月11日期间，6个重点城市一共有33宗宅地供应，面积108.55万平方米，起始价416.02亿元。

期内，北京市发布了2026年第五轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及4宗地，土地面积约16公顷，建筑规模约23万平方米，上述用地拟于近期供应。

本轮清单项目加大站城融合力度，全部位于轨道站点周边需求突出的区域。同时，注重区域均衡布局，中心城区、多点地区、生态涵养区3个圈层均有涉及。其中，石景山区2宗，房山区、门头沟区各1宗。

上海发布上海市国有建设用地使用权出让公告沪告字[2026]第043号、第044号。其中，沪告字[2026]第043号涉及静安区、浦东新区、闵行区、松江区共计4幅居住用地，沪告字（2026）第044号涉及嘉定区共计2幅居住用地（组合出让），总出让面积约为18万平方米，总起始价达到104.22亿元，现场交易将于2026年6月30日举行。

深圳挂牌一宗住宅用地，位于宝安区新安街道，是宝中西组团北街坊地块。该宗地编号A002-0113，用地面积3.74万平方米，建筑面积11.95万平方米，容积率3.19。地块起拍总价52.8亿元，起拍楼面价约4.4万元/平，采用价高者得的方式，无最高限价。深圳未官宣全面取消土地出让限价政策，但‌实际操作中已对优质地块试点“价高者得+不限售”‌，体现从“房地联动限价”向“市场化定价”过渡的局部转向。

杭州挂牌出让两宗地块，起始总价23.14亿元，地块用途均为住宅（设配套公建）用地。此次出让的两宗地块分别位于萧山区和余杭区。其中，萧山区江南科技城南单元XS060101-16地块为普通商品住房用地，出让面积约5.9万平方米，起始价约11.32亿元。

滨江、余杭区2宗宅地，出让面积132.6亩，建筑面积15.1万平方米，起始价44.5亿元，预计将于6月26日正式出让。两宗地块均为全市住宅品质提升试点项目，实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。于2026年6月30日正式出让的5宗涉宅地块，出让面积253亩，建筑面积30.7万平方米，起始总价39.7亿元。部分地块被列为全市住宅品质提升试点项目，同样实行自由竞价、价高者得，取消限价约束。

供地节奏加快，优质地块集中入市。仅杭州一市就计划在6月份分三批出让9宗涉宅地块，总起始价107.34亿元。重点城市正逐步摆脱限价的束缚，并从优质地块向普通地块扩展，从核心城市向二三线城市延伸，最终实现土地价格由市场供需决定。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年5月20日-2026年6月11日期间，6个重点城市一共有22宗地成交，成交价324.64亿元，成交土地面积59.63万平方米。

虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）吸引12家竞买人，经63轮竞价，由上海城投置地以总价19.3亿元竞得，成交楼面价108502元/平方米，溢价率35.63%。

从成交结果来看，本轮土拍呈现出明显的“核心聚集”特征。本轮5宗地块中有4宗溢价率超过15%，其中两宗达到40%以上，显示出上海核心区域及改善型产品用地仍具有较强的吸引力。

据观点指数观察，非核心、低热度地块基本由地方国企、城投平台托底拿地，保障供地节奏稳定，如本期北京底价成交地块均由北京城建、顺义城发、未来科技城昌信置业等地方国资主体摘得。核心优质地块则进入完全市场化竞争，聚集了全国性头部央企、民企与区域型房企等。

在行业整体投资审慎的大背景下，即使核心一线或强二线城市，土地市场结构性分化的趋势也并未改变，全面普涨难现。房企资金会优先选择配套成熟、需求支撑扎实、去化确定性高的地块。远郊、配套不完善、供需失衡的板块，土拍将长期维持底价成交、国企托底的状态，部分弱区位地块甚至可能出现流拍。

本文节选自《择优补充增量 | 2026年1-6月房地产企业新增土地储备报告》