Gucci撤了、蒂芙尼走了，淮海路有点凉，但环贸似乎越来越好了！

（来源：锐艺商业品牌观察）

昨天约了客户在环贸见面，下午两点半的工作日，三楼的星巴克和MANNER都挤满了人！

顺便逛了一圈，发现近期又开出4家新店：红楼HONGLOU中式GELATO、DESCENTE BLANC、Wilson、GODIVA歌帝梵。

难怪常年霸榜大型商业项目（10-15万㎡）人气TOP1的位置！常看常新！

而在同一条路上，却呈现另一番景象：K11的卡地亚关了，香港广场的蒂芙尼走了，MUJI的全球旗舰店搬走了，环贸门口守了多年的Gucci也在2026年3月拉下卷帘。

能打的购物中心，除了环贸这独一份，就没有其它了…

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2013年新鸿基把香港apm模式搬来上海，加了个"i"——international，变成iapm，am+pm连着跑。

零售10点–23点，餐饮直接到24点，是上海高端商场里营业最长的那档。这个看起来只是"延时一小时"的动作，其实是错位竞争的核心：

• 淮海路沿街老百货傍晚就熄灯，南京西路恒隆、久光也跟着传统节奏走；

• 但淮海中路-陕西南路这一片，周边是徐汇/黄浦/静安交界的Office集群，白领下班七八点，吃完饭九点，想逛街的时候别处都关了，只有环贸还亮着。

数据后来验证了这个判断：环贸夜间销售占比长期超过60%，是业内"夜行消费"的标杆样本。

它不是在卖"晚上多开两小时"，它卖的是"下班之后的生活"

这一点，TX淮海偏策展年轻化、K11偏艺术轻奢、百盛偏老百货，都没接住。

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很有意思的一点：环贸iapm里没有Hermès、Chanel、LV、Dior。这在上海高端商场里是个异类！

南京西路恒隆、国金IFC、甚至兴业太古汇都在卷顶奢全满贯。

但环贸的定位是"高端潮流、品味生活"，抓的是第二梯队奢侈品牌+设计师品牌+运动户外+高端餐饮这条线。

结果反而成了它的护城河：

• 2024年起淮海路顶奢退潮，K11卡地亚、香港广场蒂芙尼、环贸自家Gucci依次撤离——但环贸没有被拖垮，因为它的基本盘本来就不在"顶奢门神"上；

• 这一轮新开的DESCENTE BLANC（迪桑特最高阶零售概念）、Wilson（美国百年专业运动）、红楼GELATO、GODIVA，依然沿着"专业运动+轻奢+社交餐饮"走，没有回头去填重奢铺位。

据了解，淮海路购物中心的空置率已经回到5.8%、街铺6%左右，接近2019年水平

但补位的不是顶奢回归，而是DESCENTE BLANC、H&M"风格之邸"、维密、Aape这类"潮流化、年轻化"的品牌。

环贸十几年前定的"高端潮流"四个字，正好踩在了2026年淮海路的整体转向点上。

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纯街铺的痛点是"人来了留不住"，纯购物中心的痛点是"人得专程来"。

环贸iapm是新鸿基的标准打法：12万㎡商场+2栋甲级写字楼+2栋64单元服务式公寓（上海天玺），地铁1/10/12三线陕西南路站无缝下沉接入。

这意味着什么？

• Office人群下课直接下电梯进商场，是工作日傍晚的主力；

• 天玺住户+老法租界周边住宅（领馆区、历史保护建筑片区的高净值居民）是周末的稳定盘；

• 1/10/12三线换乘站，把徐汇、静安、黄浦三区的人流直接灌进来。

它不是一个"淮海路上的商场"，它是一个"以淮海路为地址的微型城市"。

出租率常年96%–100%，2025年施工期也守住96%！这个数据在淮海中路沿线，没有第二家能抄。

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2013年开业即顶流不难，难的是13年后还在赢商榜TOP1。

环贸的打法是不让品牌组合睡过去：2025年这一轮明显在强化运动户外（DESCENTE BLANC、Wilson都是这一波）、咖啡餐饮、首店概念。

这次6-7月四店同开只是缩影

没有一家是"保底填空铺"的类型，全是能发小红书、能撑客单、能对话25-45岁核心客群的东西。

新鸿基在内地复制杭州IFC、苏州ICC之前，环贸是它自己反复打磨的范本。

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所以淮海路的"寂寞"，到底寂寞在哪儿？

把视角拉回商圈层面：

• 淮海路全长2.2公里，东段K11+香港广场，西段环贸iapm，中间TX淮海+ HAI550+龙凤·PRSCO在补年轻化和中型体量；

• 2026年春节淮海路销售额同比+23.7%，比上海19个市级商圈平均（+12%）高出一截！

  整条街其实在回暖，但回暖的逻辑变了：从"顶奢陈列室"变成"首店首发+潮流橱窗+夜经济"。

环贸能一直"最有人气"，恰恰是因为它从2013年就没按"淮海路传统百货逻辑"做过一天：

• 别人卖白天，它卖深夜；

• 别人抢Hermès，它养"第二梯队奢+潮流+运动"；

• 别人等街流，它自己用TOD+写字楼+公寓造流；

• 别人一轮招商吃十年，它每季度都在调品牌。

百年淮海路在找"青春期"的密码，而环贸iapm就是定海神针！当整条街都开始学它"夜行+潮流+首店"的时候，或许街区就是崛起之日！

淮海中路可以寂寞，但环贸的夜灯还亮着，至少给它照亮了方向！