百强房企预收账款缩水三成！中国金茂逆势增长

企业“蓄水池”持续收缩，未来收入承压明显

预收账款（合同负债）作为房企已售未结转收入，是预判未来1-2年营收、利润表现的核心先行指标。2025年上市百强房企预收账款总额达2.30万亿元，同比下降29.3%，较2024年降幅进一步扩大 3.4 个百分点，行业收入储备能力持续弱化。

从规模分布来看，房企预收款梯队整体下移：2025年预收款超千亿元的企业仅余9家，较上年减少2家；预收账款在500-1000 亿元区间企业为5家，较上年减少1家；剩余 86 家企业预收款均低于500 亿元，其中60家不足百亿元，更有28家企业预收款低于10亿元。

从具体表现来看，百强中有81家企业预收款同比下滑，32 家企业降幅超50%，近三分之一企业预收款近乎“腰斩”。蓄水池水位的大幅下降，意味着未来一两年房企营业收入下滑已是大势所趋。不过，相较于确定性回落的营收规模，未来房企报表修复、基本面回暖的核心关键在于经营质量的优化与利润空间的实质性改善，这也成为存量博弈下房企破局的核心抓手。

梯队降幅逐级扩大，头部房企亦难独善其身

各梯队房企预收款全部呈下滑态势，且呈现位次越靠后、降幅越高的特征，行业分化进一步加剧。

TOP10房企，预收账款总额为1.41万亿元，同比降低27.6%，占TOP100房企预收账款总额的61.4%。10家房企预收账款同比均出现下滑，其中降幅比较大的是碧桂园和万科，分别为44.1%和51.6%。

TOP11-20房企，预收账款总额为0.47万亿元，同比降低25.9%，占TOP100房企预收账款总额的20.6%。除了中国金茂之外，其他9家房企同比均出现下滑。

TOP21-30房企，预收账款总额为0.18万亿元，同比降低37.5%，占TOP100房企预收账款总额的7.8%。除了陆家嘴和远洋集团，其他8家企业同比均出现下滑，其中降幅比较大企业为中骏集团控股，同比降低63.6%。

TOP31-50房企，预收账款总额为0.18万亿元，同比降低35.6%，占TOP100房企预收账款总额的7.8%。除了中洲控股、绿景中国地产和嘉里建设，其他17家企业同比均出现下滑。

TOP51-100房企，预收账款总额为0.06万亿元，同比降低43.7%，占TOP100房企预收账款总额的2.5%。其中有12家企业预收账款同比增加，38家企业预收账款同比下降。

图表：TOP100房企各梯队预收账款情况

逆势增长的样本分析

在行业普降的背景下，仍有少数房企凭借自身优势实现了预收账款的正增长，但其背后的驱动逻辑各不相同：

1）中国金茂：综合实力加持的稳健增长标杆

2025年，中国金茂预收账款为641.98亿元，同比增加21.7%，是TOP20房企中唯一一家正增长的企业。这主要得益于以下几点原因：

一是，优质的土地储备。截至2025年末，企业未售货值2786亿元，89%位于一二线城市。2025年企业实现签约销售额1135亿元，同比增长16%，是TOP10房企中唯一正增长的企业，其中一二线城市销售占比达96%；

二是，产品力持续增强。企业“金玉满堂”产品体系持续推进开发，全年推出6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目，并在北京、上海、西安、成都、天津等核心一二线城市形成现象级热销，进而推动企业全年住宅签约均价同比提升24%至2.7万元/㎡；

三是，高效的交付与客户服务体系。中国金茂近年来交付规模稳步提升，交付品质与及时性在业内口碑良好，客户满意度与复购率保持较高水平。2025年全年累计实现2.3万套住宅交付，客户满意度94分，稳定的交付兑现能力进一步巩固了品牌信誉，为预收账款的持续积累创造了正向循环。

2）远洋集团：核心城市价格支撑下的结构性增长

2025年，远洋集团预收账款为182.05亿元，同比增加27.6%。这一增长主要来自核心城市项目的价格带动：在一线城市部分项目入市的带动下，全年平均销售价格由1.28万元/㎡升至1.38万元/㎡。

在行业整体以价换量的背景下，远洋凭借核心地段资产的稀缺性，实现了价格的逆势抬升，带动购房者提前锁定房源，预收款项相应增加。不过，该增长更多体现为存量优质资产的价值兑现，而非整体销售规模的扩张。

3）中洲控股：单项目驱动的“脉冲式”增长

2025年，中洲控股预收账款为139.96亿元，同比增加93.5%。这主要依赖其深圳网红项目中洲迎玺的销售，2025年中洲迎玺项目实现销售金额72.25亿元，占全年总销售比重达85.29%，占预收账款的51.6%，成为绝对主力贡献源。

但截至2025年末，中洲控股的土地储备只剩下零星的几个项目（成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、深圳宝安26区项目等），总占地面积约76.8万平方米，剩余可开发建筑面积仅为160.21万平方米。随着2026年中洲迎玺等主力项目逐步清盘交付，若无新增优质地块补充，公司将面临“无房可卖、无地可开”的持续性经营困境。

小结

2025年上市百强房企预收账款整体大幅收缩，预示着行业收入储备能力走弱，未来1-2年全行业营收、利润将持续承压。但也需要注意一个变化：当前全国多地推行现房销售制度，这意味着房企从销售回款到收入结转的周期大幅缩短，大量销售款项将不再沉淀为预收账款，而是直接在交房时结转为营业收入。所以，在预判一家房企接下来的收入表现，不能只盯着预收账款一个数，还要看它的现房去化速度和已完工可售货值情况。

在行业深度调整的背景下，房企之间的差距正在被迅速拉开。是否具备优质的土储结构、成熟的产品竞争力、稳定的交付兑现能力与良好的品牌信誉，决定了房企的去化能力、回款质量与业绩稳定性，也是存量周期下房企抵御行业波动、实现利润修复、持续稳健经营的核心底气。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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