D.R.霍顿Q3 2026年盈利电话会议记录

周二，D.R.霍顿（纽约证券交易所代码：DHI）在财报电话会议上讨论了第三季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

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完整的财报电话会议可在https://www.webcaster5.com/Webcast/Page/1700/54062

D.R. Horton报告2026年第三季度每股稀释收益为3.20美元，合并税前收入为12亿美元，收入为92亿美元，税前利润率为13.3%。

该公司关闭了23，983套房屋，实现房屋销售毛利率20.7%，并在过去12个月的运营中产生了34亿美元现金，全部返还给股东。

房屋销售收入为87亿美元，平均收盘价同比下降2%，至362，000美元，重点关注负担能力，因为65%的收盘价是首次购房者。

D.R.霍顿第三季度取消率为20%，同比为17%，由于成本下降，房屋销售的毛利率高于指导水平。

SG & A费用同比增长8%，该公司计划保持资本效率和严格运营，同时预计2026财年将产生30亿美元的运营现金流。

D.R.霍顿预计第四季度合并收入在88亿至93亿美元之间，房屋销售毛利率将与第三季度相对持平。

该公司预计2026财年收入为325亿至330亿美元，税率约为25%，并计划进行25亿美元的股票回购和5亿美元的股息。

强调了运营效率，缩短了周期时间，并注重根据市场状况管理库存水平。

D.R.霍顿保持着强劲的资产负债表，流动性为61亿美元，重点关注长期价值创造和对市场变化的适应性。

操作者

早上好，欢迎参加DR 2026年第三季度财报电话会议霍顿，美国的建设者。此时，所有参与者均处于仅限工作人员模式。正式演示结束后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的星号0。请注意，本次会议正在录制中。我现在将电话转给DR传播高级副总裁Jessica Hansen

杰西卡·汉森，传播高级副总裁

谢谢你，保罗，早上好。欢迎参加我们的电话会议，讨论我们2026财年第三季度的财务业绩。在我们开始之前，今天的电话会议包括1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述。尽管DR霍顿认为，任何此类陈述都是基于合理假设，无法保证实际结果不会有重大差异。所有前瞻性陈述均基于DR可用的信息霍顿在这次电话会议的日期和DR霍顿不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的任何义务。有关可能导致性能发生重大变化的因素的其他信息，请参见D.R.霍顿的10-K表格年度报告和最近的10-Q表格季度报告，两者都提交给美国证券交易委员会。今天上午的收益发布和我们的补充数据演示可以在我们的网站上找到investor.drhorton.com，我们计划在本周晚些时候提交我们的10-Q。

我们还将在投资者关系网站“新闻和活动”下的“演示”部分发布更新的投资者演示文稿，供您参考。现在我将把电话转给我们的总裁兼首席执行官保罗·罗曼诺夫斯基。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

谢谢你杰西卡早上好我很高兴我们的首席运营官Mike Murray和首席财务官Bill Wheat也加入了这次电话会议。D.R.霍顿团队第三季度业绩稳健，稀释后每股收益为3.20美元。合并税前收入总计12亿美元，收入为92亿美元，税前利润率为13.3%。本季度我们关闭了23，983套房屋，处于指导范围的高端，房屋销售毛利率为20.7%。

我们仍然专注于资本效率，以产生强劲的运营现金流并为股东带来引人注目的回报。在过去的12个月里，我们从运营中产生了34亿美元的现金，并通过回购和股息将全部返还给股东。截至6月30日的过去12个月里，我们的房屋建筑库存税前回报率为17%，而我们的综合股本和资产回报率为12.8%和8.5%。

在过去三年、五年和十年中，我们的资产回报率在所有标准普尔500指数公司中排名前20%，这表明我们纪律严明、以回报为中心的运营模式带来了可持续的业绩，并为我们的持续价值创造有利条件。我们每天都在努力利用我们行业领先的平台、无与伦比的规模、高效的运营和经验丰富的团队，以实惠的价格为更多美国人带来购房机会。

我们抵押贷款公司本季度关闭的贷款中有65%是针对首次购房者的。我们的团队有纪律地管理每个社区，平衡节奏、价格、激励和库存水平，以满足需求并最大化回报。负担能力限制和谨慎的消费者情绪继续影响新房需求，我们的运营商将随着市场状况的变化继续进行调整。

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

2026财年第三季度每股收益为3.20美元，而上一季度每股收益为3.36美元。本季度净利润为9.05亿美元，合并收入为92亿美元。第三季度关闭房屋的房屋销售收入总计87亿美元，其中23，983套房屋关闭，而上一季度关闭房屋的房屋为86亿美元。我们的平均收盘价环比持平，同比下跌2%至362，000美元。

这比美国新房的平均价格低约155，000美元，即30%，反映了我们对负担能力的持续关注。

Mike Murray，首席运营官

第三季度净销售订单价值总计84亿美元，涉及23，084套房屋，均与上一季度持平。我们本季度的取消率为20%，高于上一年同期的17%和环比的16%，处于我们正常的历史范围内。活跃销售社区的平均数量环比增长2%，同比增长9%。净销售订单的平均价格为365，600美元，环比和同比基本持平。

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

我们第三季度房屋销售收入的毛利率为20.7%，高于指导范围的高端，反映出比第二季度更低的成本和略低的激励措施。然而，我们预计激励措施将相对于历史水平保持较高水平。按每平方英尺计算，房屋销售收入和地块成本依次持平，而积木成本同比下降2%。房屋销售收入下降3%，棍棒和砖块成本下降5%，批量成本上升5%。

我们目前预计第四季度的房屋销售毛利率与第三季度相比相对持平。我们第三季度的房屋建筑SG & A费用比去年增加了8%，SG & A占收入的比例为8.3%，高于上一季度的7.8%。我们仍然专注于严格管理我们的平台，以有效地获得市场份额，我们预计当收入恢复增长并且平均销售价格和社区吸收率稳定时，我们将恢复到正的SG & A运营杠杆。

Mike Murray，首席运营官

第三季度我们开工23，900套房屋，本季度末库存38，000套房屋，环比和同比均下降1%。截至6月30日，我们有23，300套房屋未售出。我们未售出的房屋中有7，600套已竣工，其中600套已竣工六个多月。对于第三季度关闭的房屋，从房屋开工到房屋关闭的平均周期时间同比增加了大约三周。我们改善的周期时间使我们能够减少住房库存并更有效地利用它。

我们预计第四季度的开工量将低于第三季度，我们将继续根据市场状况管理库存水平和开工速度。截至6月30日，我们的住宅建筑地块头寸包括约570，000个地块，其中22%为自有，78%通过购买合同控制。我们继续根据市场情况积极管理我们在地段、土地和发展方面的投资。我们仍然专注于与全国各地的土地开发商的关系，这样我们就可以在别人开发的土地上建造更多的房屋。

这种方法提高了我们的资本效率、回报和运营灵活性。我们的自有地块头寸比一年前下降了13%，第三季度，我们关闭的房屋中有67%是由Forestar或第三方开发的地块，高于上一季度的66%。第三季度，我们在地块、土地和开发方面的住宅建设投资总计21亿美元，其中15亿美元用于成品地块、5.2亿美元用于土地开发和7500万美元用于土地收购。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

在第三季度，我们的租赁业务产生了3100万美元的税前收入，销售了601套单户出租房屋和339套多户出租房屋，收入为2.66亿美元。截至6月30日，我们的租赁物业库存总额为30亿美元，其中包括27亿美元的多户租赁物业和3.21亿美元的单户租赁物业。我们仍然专注于提高我们租赁业务的资本效率和回报，我们目前预计我们的租赁物业库存将保持在30亿美元左右。

至于我们的金融服务业务，第三季度税前收入为7000万美元，收入为2.21亿美元，税前利润率为31.9%。

Mike Murray，首席运营官

我们拥有多数股权的住宅地段开发公司Forestar公布第三季度收入为4.07亿美元，售出3,659块土地，税前收入为4900万美元。截至6月30日，Forestar拥有和控制的地段头寸总计92,000手。Forestar拥有的66%的土地与D.R.签订了合同，或受其优先权的约束。霍顿第三季度，我们从Forestar购买了价值3.6亿美元的成品。Forestar强大的、单独资本化的资产负债表、全国运营平台和批次供应使他们能够很好地为住宅建筑行业提供必要的成品批次，并在未来几年内继续积累重要的市场份额。

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

我们的资本配置策略保持纪律和平衡，支持提供有吸引力的回报和可观的运营现金流的运营平台。我们保持强劲的资产负债表、低杠杆率和健康的流动性，提供显着的财务灵活性以适应不断变化的市场条件和机会。截至6月30日，我们拥有61亿美元的合并流动性，其中包括21亿美元的现金和40亿美元的信贷设施可用能力。

季度末债务总额为71亿美元，其中6亿美元的房屋建筑优先票据将在未来12个月内到期。我们6月30日的综合杠杆率为23%，长期目标仍在20%左右。今年前9个月，运营提供的房屋建筑现金总计13亿美元，运营提供的合并现金为8.81亿美元。第三季度，我们支付了每股0.45美元的现金股息，总计1.27亿美元，董事会已宣布支付与8月份相同水平的季度股息。

本季度我们还以6.16亿美元回购了420万股普通股，与一年前相比减少了6%。截至季度末，我们的股东权益为238亿美元，较去年同期下降1%，而每股净价值较去年同期增长5%，至84.85美元。

杰西卡·汉森，传播高级副总裁

展望第四季度，我们目前预计合并收入将在88亿至93亿美元之间，我们的房屋建筑业务关闭的房屋将在22，500至23，000套之间。我们预计第四季度房屋销售毛利率在20.5%至21%之间，综合税前利润率在12.3%至12.8%之间。对于2026财年全年，我们现在预计合并收入约为325亿至330亿美元，我们的房屋建筑业务将关闭83，800至84，300套房屋。

我们现在预测2026财年的所得税率约为25%，仍预计运营现金流至少为30亿美元，普通股回购约为25亿美元，股息支付约为5亿美元。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

最后，我们的业绩和定位反映了我们经验丰富的团队的实力、行业领先的市场份额、广泛的地理足迹以及对以实惠的价格提供优质住宅的专注。这些是我们运营平台的关键组成部分，支持我们扩大市场份额、产生大量运营现金流并持续向股东返还资本的能力。我们认识到当前更广泛经济的波动性和不确定性，在专注于提高DR的长期价值时，我们将保持敏捷和纪律。霍顿最后，我要感谢整个DR霍顿家族、我们的员工、土地开发商、贸易合作伙伴、供应商和房地产经纪人感谢您的持续奉献和辛勤工作。我们仍然致力于继续改善我们的运营，并为更多个人和家庭创造住房拥有机会。我们准备好的讲话到此结束。我们现在将主持问题。

操作者

谢谢此时，我们将进行问答环节。为了节省时间，我们要求参与者在今天的电话会议上只讨论一个问题和一个后续内容。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果你想把你的问题从队列中删除，你可以按星号2。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。

请稍等，我们正在进行投票。今天的第一个问题来自瑞银集团的约翰·拉瓦洛。约翰，你的线路上线了。

John Lavallo，瑞银分析师

早上好，伙计们，感谢你们回答我的问题。第一个是，稳定是我们在渠道检查中多次听到的，尽管不仅是利率，而且是地缘政治观点的持续波动。您是否同意这一评估？您是否认为我们已经到了开始形成底部的地步？

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

我想说，从我们的销售来看，我们的销售相对符合正常的季节性。四月份我们打电话后，他们的态度有点温和，当我们旅行时和在人们面前时，仍然在我们的销售办事处看到大量买家。你知道，这只是需要看到他们对整体经济以及他们今天推进购买的能力更加有信心。

John Lavallo，瑞银分析师

明白你们知道，你们的全年交付量略有回落，我认为大约是3%，尽管实际上处于第三季度范围的上限，并且订单同比持平。所以我猜，随着进入第四季度，下调的前景主要是由消费者信心和地缘政治的不确定性推动的，这是第三季度订单可能低于内部预期的，或者只是为了维持利润率而缓和增长？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

低于我们内部预期的销售率。我们确实需要在本季度看到比正常季节性好一点的情况，并且感觉我们可以在本季度初看到这一点。随着本季度的发展，需求有所减弱，因此我们的年度指南也有所减少。但约翰，就你的观点而言，从毛利率的角度来看，我们在较低销量水平下能够实现的目标是否满意？

John Lavallo，瑞银分析师

是的，100%。谢谢你们

操作者

谢谢下一个问题将来自Evercore的Stephen Kim。史蒂文，你的线路上线了。

Stephen Kim，Evercore ISI分析师

是的，非常感谢，伙计们。在我认为相当艰难的环境中取得了令人印象深刻的结果。但这与我的第一个问题有关。当您考虑当前环境并考虑长期全周期回报的前景时，这些当前结果相对于此如何叠加？您是否认为当前的回报率相当于长期平均回报率，或者如果不是，您预计哪些因素可能会在长期内推高或降低您的回报率？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

史蒂夫，我们目前的回报率低于我们的预期。从长期来看，我们有我们的利润率，而在长期的历史范围内，我们相信我们的长期稳定利润率应该比这高一点。随着时间的推移，当我们看到更稳定的增长时，我们的营业利润率（包括SG & A杠杆）应该会更好。我们已经几年没有看到利润增长了，因此我们始终在为增长做好准备。

因此，坦率地说，通过更好的运营杠杆，我认为我们仍然觉得我们有一些机会提高房屋、库存和土地的资本效率。所以我们继续关注这一点。因此，总的来说，我们希望我们的资本回报率，无论是ROA，ROE，都比现在更高。

Stephen Kim，Evercore ISI分析师

嗯，这很令人鼓舞，也很欣赏这种颜色，比尔。第二个问题与规模有关。我想你谈到了当增长恢复时，也就是你认为SG & A可以被杠杆化的时候。这就说得通了然而，我很好奇您是否可以将其背景考虑在内，因为我们已经看到该行业来自国内外竞争对手的大量整合。我想知道您是否可以评论一下您如何从规模的角度看待您的机会集。

特别是，我知道你们一直在努力工作，产生了很大的规模经济，而且你们的数量在这里有点稳定，但你们仍然在谈论未来的增长。所以我很好奇，您能谈谈规模对于实现您想要的效率有何重要性吗？我们是否应该认为还有另一种容量更高的阶跃函数可以释放其中一些机会？或者也许你可以以不同的方式思考。

你可以告诉我们这一点。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

谢谢，史蒂夫。当你看到我们今天的规模，或者看到我们的收入和吸收在过去几年中相对平稳，那是我们一直在扩大我们的足迹。在过去的五年里，我们已经打开了30个左右的市场，由于创造了这种足迹，我们缺乏对SG&A的一些影响力。但我认为，这一足迹在地理上使我们处于一个很好的位置。我们看到需求略有反弹，消费者信心和需求有所增强。

我们认为我们处于有利地位，可以在全国范围内扩大规模。我们对我们在地方层面的定位也感觉非常好。这个规模对我们来说仍然非常重要。我们看到了它的好处，相信它，谈论它，并且仍然让我们的运营商能够保持在市场中的地位，并在我们有机会时实现增长。提醒您的是，在我们当今运营的市场中，我们仅占一半的市场排名第一。因此，我们仍然有很多机会继续扩大在全国各地的本地份额。

Stephen Kim，Evercore ISI分析师

很好的视角。谢谢你们

操作者

谢谢下一个问题将由泽尔曼的艾伦·拉特纳提出。艾伦，你的线路上线了。

Zelman分析师Alan Ratner

嘿，伙计们，早上好。谢谢你到目前为止的细节和回答我的问题。显然，毛利率的结果非常令人印象深刻。看起来其中很大一部分是由非常强有力的成本控制推动的。我很好奇，当你想到今天的成本环境时。显然，您在击退供应商和贸易以及尽可能降低成本方面做得很好。您认为自己在这个过程中处于什么位置？因为当我们至少看到加拿大混凝土的公告时，我不确定这对你们的业务有多大。

燃油仍处于高位。那么，您是否认为仍有进一步的空间来降低成本，或者考虑到我刚才提到的所有这些阻力，未来几个季度是否存在扭转的风险？

Mike Murray，首席运营官

艾伦，我们没有回答你的问题，但我想我明白了要点。与前一年相比，我们看到我们的成本控制工作有了很好的改善，但这是一场持续的战斗，而且现在肯定会遇到一些阻力，燃料成本上涨。我不认为加拿大最近宣布的加拿大关税变化会对DR产生重大影响霍顿和我们的足迹。但我希望我们能够坚持下去，也许在未来几个季度挤出一点额外的成本改进。

但现在更具挑战性，就像你越来越接近最佳状态以在未来取得显着改进一样。

Zelman分析师Alan Ratner

非常感谢

操作者

谢谢下一个问题将来自巴克莱银行的马修·布利（Matthew Bouley）。马修，你的线路上线了。

马修·布利，巴克莱银行分析师

大家早上好感谢您回答这个问题。想询问激励措施。我想你说过激励措施季度略有下降。您提到本季度需求有所软化。看起来成品规格略有上升，显然利率就是现在的水平。显然你仍然在引导未来的连续毛利率持平。所以，也许只是一种解开什么是假设周围的激励那里。

为什么不会有一种增量激励逆风前进？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

好吧，在当前环境下，我们看到激励措施略有改善，但正如保罗提到的那样，本季度晚些时候情况有所缓和。因此，我们确实预计激励措施将保持较高水平。正如迈克所讨论的那样，我们可能仍然会看到一些节省开支，但我们已经实现了很多我们今天期望实现的目标。因此，我们看到的实际情况是，下一季度的前景相对稳定。很明显，我们在本季度的很多销售和关闭都发生在同一个季度。

因此，关于未来可能需要什么仍然存在一些不确定性。但目前我们所掌握的可见性表明，进入第四季度的利润率将相对稳定。

马修·布利，巴克莱银行分析师

好的，明白了。谢谢。其次，退一步，想询问您与首次购房者的接触情况。我认为今天看起来您大约有三分之二，是首次购房者。我们可以回到任何几年前。曾几何时，这只是生意的一半，甚至可能还不到生意的一半。因此，对于首次购房者来说，这是一个非常长期的稳定组合。考虑到今天首次购房者的状况，您是否会说您现在三分之二的业务可能会稳定下来？

如果您认为我们是当今国家负担得起的需求的答案，您是否预计它实际上会继续走高？或者你真的会看着它说，你知道吗，也许我们真的想回到那种首次搬家的买家的行列？因此，只是想知道您如何从这个角度在多年时间内定位业务。谢谢

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

我们今天的业务定位使得我们的很大一部分买家（我认为这三分之二）仍然是首次购房者。有一些机会上涨一些。我们当然会接受。如果我们看到更多的买家，我们每天都很乐意向他们出售房屋。也就是说，当我们渗透市场时，我们也会借此机会稍微提升市场。因此，我认为，在社区层面和部门层面，我们的运营商每天都要付费寻找市场，满足市场。

但我预计首次购房者群体将与本季度的情况相对一致。

马修·布利，巴克莱银行分析师

好吧，谢谢你，保罗。祝你们好运，伙计们。

操作者

谢谢下一个问题将由克利夫兰研究中心的埃里克·博萨德提出。埃里克，你的线路上线了。

埃里克·博萨德，克利夫兰研究公司分析师

早上好.棍子和砖头下降了5%。好奇你在哪里看到的，如果劳动力是一个有意义的一部分，然后前进的道路，你期望从这里，以及这是如何影响或有助于毛利率。

Mike Murray，首席运营官

当然，埃里克。我们看到的大部分节省仍然是在框架上，这将包括劳动力。正如我想我们之前讨论过的那样，我们为很多东西付费，所以我们无法为您完美地分配，劳动力与材料。框架是我们节省的最大成本类别。不过，非常积极的是，在我们所有主要成本类别中，我们看到第三季度的关闭成本有所下降。因此，我认为我们预计这种情况至少会持续到第四季度，也许会持续到27年。

随着木材价格的下跌，我们开始再次遇到轻微的木材阻力。但至少在接下来的季度左右我们感觉良好。

埃里克·博萨德，克利夫兰研究公司分析师

然后，就如何支持毛利率或支持增加激励的能力而言，您如何思考或计划或进展如何？其次，你相对清楚的是，在本季度，成交量有所减少，利润率有所增加。这是战略上的前进道路吗？我知道它在移动，但从这里开始这种计划是A吗？

Mike Murray，首席运营官

成本结构中的激励措施、大棒成本结构以及我们心目中的激励措施是不同的事情。我们考虑我们想要在该地块上交付的房屋，尝试尽可能高效地建造它，然后寻求以适当的价格和激励措施进入市场，以刺激市场需求，以获得我们所需的速度来推动我们所需的回报，然后在试图撤回或增加激励措施的基础上管理回报以刺激需求或提高利润率。

对我们来说，等式的两个独立部分。这就是我们上个季度的计划，我们将根据季度、月度、每周的情况对市场做出回应。因此，我认为我们正在非常有效地管理我们的业务，对市场的到来做出反应。就收盘价和利润率指导而言，我们的运营商在本季度表现出色。我们确实决定将保证金保持在略高于推动单位的水平，因此减少了我们今年的指导。

但我们将继续尽可能有效地管理业务，以推动我们在社区一级的最佳回报。

埃里克·博萨德，克利夫兰研究公司分析师

谢谢

操作者

谢谢下一个问题将由富国银行的萨姆·里德提出。萨姆，你的线路上线了。

Sam Reed，富国银行分析师

非常感谢大家，祝你们好运。您在批量成本膨胀方面给出了很多有用的色彩。我相信第三季度同比增长了5%。对第四季度批量成本通胀的影响很好奇。然后说明您看到的行项目可能会追溯到明年的情况。您是否希望从水平供应链的松弛中获得一些帮助，或者石油成本上涨是否会对一些水平批次投入产生一些影响。谢谢.

Mike Murray，首席运营官

我们预计会看到类似的地块成本上涨，尽管我们看到开发成本的一些节省和一些好处，而这些好处在27和28的几个季度内都不会实现。我们今天看到的任何事情。因此，当我们进入第四季度时，预计批量成本通胀将出现类似水平。

Sam Reed，富国银行分析师

很有帮助也许让我们切换一下话题，快速接触SG & A。以美元计算的SG & A支出有所增加。要意识到其中可能包含一些社区因素，但只要您能够将房屋建筑SG & A美元同比上涨背后的一些杠杆放在背景下，这样我们就可以了解我们应该如何考虑本季度和第四季度的问题。谢谢.

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

是的，萨姆，SG & A的主要驱动力是我们社区数量的增加。我们的活跃社区同比增长了9%。我们在SG & A的总支出增长了8%，因此相对与此持平。这是过去两到三年的趋势，因为我们在过去几年里增加了30个市场。是的但我们的数量，因此我们每个社区的认购量有所下降，因此我们的总体收入没有增加，而且我们一直在调整我们的平均售价以满足市场的需求。

因此，过去几年我们进行了一些去杠杆化。但当我们确实开始看到定价和吸收速度稳定时，我们预计届时将能够获得SG & A的远期运营杠杆。但现在我们正处于建设基础设施的位置，我们需要看到未来基础设施的增长。

Sam Reed，富国银行分析师

非常感谢我很感激

操作者

谢谢下一个问题将来自BTIG的Ryan Gilbert。瑞安，你的线路上线了。

Ryan Gilbert，BTIG分析师

嗨，谢谢。大家早上好。我想回顾一下成品规格库存问题。看起来完工的房屋规格顺序上涨了约2，100套。我认为这不仅仅是典型的连续增长。这比您预期的要多吗？这是否与我猜5月和6月的一些疲软业绩与4月中旬看到的业绩有关？那么我们应该如何考虑对合理调整规格计数的潜在毛利率影响？

好吧。是的，有道理。谢谢.第二个问题是社区数量的增长。我想你过去曾说过，在某个时候，增长率会减速到中等个位数。我只是想知道，鉴于控制地段数量的持续下降，我们是否应该重新调整中等个位数的增长率预期，或者你认为尽管控制地段数量减少，社区数量还是可以继续增长的？

Mike Murray，首席运营官

所以我们来看看规格计数。这是几件事的功能。一是我们在施工周期中继续看到的一些改进。我们正在更快地完成房屋的完工。与此同时，我们的平均销售社区增长了9%。因此，这比已完成的规格的增长还要多。因此，目前每个社区的人数较少。然后是前方边缘部分的另一部分，这些已完成的规格是最近完成的。您可以看看我们的老化规格，它们实际上逐年减少了几百个单位。

因此，我们对进入第四季度能够提供稳定的利润率指引感到非常满意。

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

正如我们在脚本部分所说，我们确实预计第四季度的开始时间将低于第三季度，我们将继续根据我们看到的需求相应调整我们的开始时间。在我们完成的全部规格中，只有600个已完成且未售出超过六个月，实际上低于连续800个。因此，就迈克的观点而言，我们完成的绝大多数规格都非常新鲜。

Mike Murray，首席运营官

是的，我认为这仍然是我们长期的基本情况，即我们的目标是实现大约个位数的社区数量增长。它可能会有点波涛汹涌。实际上，相当长一段时间以来，它一直在低两位数徘徊。我们确实看到本季度同比增长9%，环比增长2%。因此，它确实开始出现温和下降的趋势，并且随着时间的推移，它仍然预计它将趋势下降到个位数中。

Ryan Gilbert，BTIG分析师

好的太好了非常感谢

操作者

谢谢下一个问题将来自花旗集团的安东尼·佩蒂诺里（Anthony Pettinari）。安东尼，你的线路上线了。

安东尼·佩蒂诺里（Anthony Pettinari），花旗分析师

早上好.我想知道您是否可以谈谈您在需求方面看到的任何有意义的区域差异以及任何明显的强或弱的管理服务协定。我猜相关问题，你知道，我们听说一些对科技的了解很强，你知道，比如湾区，其他一些比如西雅图，很弱。你在那里观察到了什么吗？有时候很难说这是个好消息还是坏消息。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

我认为你刚才提到的与我们所看到的一致，也与我们上个季度在电话会议上所说的一致，那就是，在我们所展示的北部运营区域，即大西洋中部各州，俄亥俄山谷，中西部，看到这些市场中的大多数相对强劲，西北部的疲软，特别是当你抬头看西雅图时，我们看到了软件工作的一些转变、更多的裁员以及这些市场需求的一些阻力。

这与我们本季度看到的情况非常一致。

安东尼·佩蒂诺里（Anthony Pettinari），花旗分析师

好吧好吧然后是你会强调的任何其他区域变化，我不知道，阳光地带或东北或

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

佛罗里达州市场目前的表现似乎相当稳定，东南部地区也是如此。所以这非常令人鼓舞。

安东尼·佩蒂诺里（Anthony Pettinari），花旗分析师

太好了然后我想还有最后一个。棍棒和砖块的成本逐年下降。您已经年复一年地减少了周期时间。一般来说，周期时间是否有理论限制或下限？我们应该如何思考这一点？

Mike Murray，首席运营官

您永远不会听到我们说我们更有效地运营业务的能力有底线。也就是说，从完成到完成的削减幅度大于从开始到完成的削减幅度。换句话说，在施工周期中，我们可能已经减少了一天，我认为是顺序的。大部分削减都是从完全到接近的。因此，我们在该领域的重点和社区的运营是在此过程的早期出售房屋。

我们正在以公司历史上最高效的速度建造房屋。因此，我们需要在此过程中尽早恢复销售房屋的工作。这将有助于缩短从开始到结束的总体周期时间。我们确实认为还有一些空间进一步降低这一水平。

安东尼·佩蒂诺里（Anthony Pettinari），花旗分析师

明白我会把它翻过来。

操作者

谢谢下一个问题将由美国银行的雷夫·贾德拉克提出。雷夫，你的线路上线了。

美国银行分析师雷夫·贾德拉克

嗨，早上好。感谢您先回答我的问题。您能提醒我们木材价格变动与其出现在交付房屋毛利率中之间的滞后吗？然后是第二个问题，只是你的运营商在平衡利润和成交量方面相当灵活，而且今年早些时候，似乎上半年成交量有了更多的推动，这里也进行了调整。你能谈谈你所看到的导致这种转变的因素吗？

这就是3Q订单进来的地方吗？这是第四季度的前景吗？那么，考虑到您长期的增长雄心和强大的地块管道，怎样才能让您转向更积极的成交量呢？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

通常需要几个季度的时间才能完成，具体取决于我们在采购订单时的平均价格。然后这些房屋必须经过生产过程才能出售和关闭，才能以利润率显示出来。所以通常是几个。所以四分之二到三是公平的。二到四分之三。

Mike Murray，首席运营官

我们的效率和缩短的周期时间使我们能够在季度间对这些需求变化做出响应。我认为这就是你在我们的第二季度看到的，我们看到了强劲的早期销售季节，允许我们-我们的春季销售季节-允许我们提高我们的启动速度，对此做出回应，然后我们进行调整。我认为在过去的一个季度里，我们看到市场略有疲软，这就是为什么我们预计第四季度的开工率将低于过去的一个季度。

因此，从您的角度来看，实际上是我们的运营商灵活、对市场做出反应，并每天在实地应对即将到来的市场。

美国银行分析师雷夫·贾德拉克

好吧谢谢这非常有帮助。

操作者

谢谢下一个问题将来自沃尔夫研究中心的特雷弗·阿兰森（Trevor Allanson）。特雷弗，你的线路上线了。

Trevor Allanson，沃尔夫研究公司分析师

嗨，早上好。感谢您回答我的问题。第一个问题是回到激励措施和利率下调计划。随着本季度利率上升，您是否对这些计划进行了任何调整？如果是这样，您能谈谈目前您的平均购买率是多少吗？与最近几个季度相比如何？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

实际上，在第一季度，我们确实看到积压率因利率变动而上升。因此，我们看到平均回购率从第二季度的1.7%小幅下降至1.6%。截至6月30日，利用我们抵押贷款公司的积压买家的抵押贷款利率为4.9%，而粗略的市场利率约为6.5%。因此，我们的市场份额仍然相当一致，从4.99%到5.5%不等，具体取决于抵押贷款产品。

我们有一系列产品，所以您会找到该范围之外的一些产品，但这将是我们今天产品中最大的一部分。

未知分析师

好的，谢谢你，杰西卡。然后是第二个问题，上个季度您谈到了在建设周期早期销售规格，希望这能带来一些毛利率收益。您能否量化或至少谈论您在第三季度从该过程中看到的任何好处？我们是否应该预计第四季度施工过程早期的销售会带来增量顺风？

杰西卡·汉森，传播高级副总裁

谢谢.我们确实看到这些关闭可能必须提供较低的激励水平。与此同时，它为销售过程中的库存周转提供了更高的效率，以便一旦施工过程完成，买家就已经通过了抵押资格程序，他们很兴奋并准备好搬进他们的家。不过，当然还有更多的改进空间。我们看到本季度的关闭有所增加，但这并不是我们最终希望的。

未知分析师

感谢您的所有色彩，祝您前进好运。谢谢

操作者

谢谢下一个问题将来自高盛的苏珊·麦克劳里（Susan McLauri）。苏珊，你的线路上线了。

苏珊·麦克劳里（Susan McLauri），高盛分析师

谢谢大家早上好我的第一个问题是关于市场的租赁方面。您能谈谈您在那里看到的情况吗，特别是在住房立法通过之后，以及您如何看待该业务部分的前景吗？

Mike Murray，首席运营官

在问题解决之前，我们确实看到了市场的一些不确定性，单户出租购房者的回调。我们饶有兴趣地看到了他们。到目前为止还没有看到重大转变。就启动的立法而言，这是相当新的。但对我们在那里的位置感觉良好。我们销售的大部分产品实际上是以远期销售为基础的。因此，我们有这些机会，并继续与未来陪伴我们的买家合作，并为该细分市场寻找新买家。

苏珊·麦克劳里（Susan McLauri），高盛分析师

好吧，这很有帮助。然后，你知道，思考资本配置的优先事项。您重申了25亿回购的指南。我想考虑到本季度的情况以及现金流的季节性，我们应该如何考虑那里的一些上行潜力？您正在关注什么来更加积极地参与其中？您能谈谈资本配置方面的其他优先事项吗？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

你知道，我们的股票回购和股息受我们的现金流控制。目前我们的现金流可见度仍将达到或超过30亿美元。因此，我们今年迄今为止的回购支出已经超过了今年迄今为止的现金流。显然，我们预计第四季度强劲的现金流表现将更符合这一点。因此，目前我们并没有真正看到本季度回购的任何重大上行空间，但我们将在本季度期间监控现金流并进行相应调整。

苏珊·麦克劳里（Susan McLauri），高盛分析师

好的谢谢祝你好运

操作者

谢谢下一个问题将由加拿大皇家银行资本市场的Mike Dahl提出。迈克，你的线路上线了。

Mike Dahl，加拿大皇家银行资本市场分析师

早上感谢您回答我的问题。也许要扩大苏珊的问题，你能不能拓宽一下思路，给我们你的观点，现在住房之路已经正式通过，你知道所有的最后细节。请告诉我们你对各种看跌期权的看法，以及任何东西是否真的有影响力。除了你刚才对SFR BTR动态的评论，

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

我认为最大的影响之一将是对SFR。机构投资者已经确定了，他们在不需要出售的情况下经营业务的能力。我认为这当然是一个好处。我们感到鼓舞的是，仍然有很多关注的负担能力和放松管制。我认为这在州一级具有最大的长期影响或机会。然后实际上它必须归结到地方一级、市和县一级，我们在那里看到了一些放松管制的机会。

我们对此充满希望。今天，我们在社区中看到了更多此类讨论。但不要指望短期内需求或供应与刚刚通过的情况相比出现任何重大转变或变化。

Mike Dahl，加拿大皇家银行资本市场分析师

明白了。好的。感激然后重新回到陆地动态。我的意思是，你们的土地购置支出尤其在下降，显然这与地块计数一起下降。但您能否向我们介绍一下您对土地市场目前的看法以及您如何管理土地市场？目前看来，即使您进入新市场并试图建立这些头寸，您也愿意在收购时稍微观望一下或稍微减少您的操作数。

但只是想了解您对该市场如何发展的最新看法。

Mike Murray，首席运营官

我们当然正在努力使我们的土地收购工作符合我们目前所认为的市场需求。在某些市场，我们能够重新设计我们的一些批次位置、批次组合，与我们的开发人员合作，对他们的合作伙伴关系非常满意，并在这些方面进行了一些变化。与此同时，我们仍然看到一些机会，走出去并建立新职位仍然很有意义。

我们最近几个季度购买的原石可能比一段时间内要少，而且我们现在可能会继续这种趋势，因为有相当多的地块正在筹备中，既由我们控制，也可以从我们的一些开发合作伙伴那里获得。正在寻找。我们的重点是继续更有效地管理它，并在我们仍然能够控制开始节奏（这将决定我们的收入）的情况下尽可能减少拥有的地块。

因此，我们今天拥有的土地约为1.5年，低于连续1.6年和每年1.7年。但更重要的是，我们控制了6.7年。所以我们处于一个很好的位置，即使我们的地段计数下降了一点。我们很高兴我们的自有地块数量有所下降，但我们仍然控制着七年的土地。

Mike Dahl，加拿大皇家银行资本市场分析师

太好了感激谢谢.

操作者

谢谢下一个问题将来自雷蒙德·詹姆斯的巴克·霍恩。巴克，你的线路上线了。

Buck Horn，Raymond James分析师

嘿，谢谢。早上好.我只是想知道您是否可以回顾一下季度间的需求趋势，就像它与罐头价格有关的那样。我只是想知道，随着需求在五月和六月季节性疲软，我想知道你是否看到，罐头利率是否也是后期装载的上涨，或者更多的是进入的总订单的放缓，或者两者的结合？

杰西卡·汉森，传播高级副总裁

是的，两者兼而有之。由于我们看到季度中期和季度后期略有疲软，我们的罐头利率确实随之上升。因此，我们的运营商在整个季度都在调整这一点。即使我们本季度的退出率也完全在正常的历史范围内。

Buck Horn，Raymond James分析师

棒了这很有帮助，杰西卡。感激本季度取消的最大原因是什么？是因为有资格还是因为临阵退缩或其他原因？

杰西卡·汉森，传播高级副总裁

是的，它仍然是很大程度上的资格，因为它的历史一直。你知道，我们普遍缺乏信心。我们希望今天看到买家更加自信。但你知道，资格仍然是罐头的最大原因。

Buck Horn，Raymond James分析师

明白了谢谢伙计们感激

操作者

谢谢下一个问题将由海港研究中心的肯尼思·泽诺（Kenneth Zenor）提出。肯尼思，你的线路上线了。

肯尼思·泽诺尔（Kenneth Zenor），海港研究公司分析师

大家早上好。你好只是检查您的毛利率节拍。您能谈谈吗？我的意思是，您的区域细分结果与其他建筑商非常一致。那么是什么导致了你们的温和节奏呢？是区域混合吗？您能与这30个新的市场谈谈吗？您说过这些市场的SG & A & A & s，它们的毛利率也更高吗？谢谢

迈克·默里，首席运营官

不。通常，新市场的毛利率不会高于正常水平。他们需要一段时间才能在毛利率和SG & A方面实现这一目标。因此，与我们公司的平均水平相比，这有点拖累。我认为利润率的下降主要是降低成本的努力，而且是大棒和砖头，通过我们的运营商一段时间以来一直关注的努力，这些努力现在已经实现了。我认为，这很大程度上就是我们看到利润率差异的地方--激励措施略有减少，以及我们在整个市场进行调整，并采取了保留一点利润率的立场，而不是倾向于吸收。

肯尼思·泽诺尔（Kenneth Zenor），海港研究公司分析师

好吧然后你谈到4 Q开始低于3Q，这不是--但这并不英雄。去年你的首发人数为14，500人。鉴于去年发生的事情，这是我们应该考虑的范围吗？我只是想考虑一下你的库存单位基础，从历史上看，你说过库存单位是结束库存的两倍。这就是您的长期收入前景。现在你的效率更高了一点，所以它可能比这个更高。但我正在努力思考你在第四季度的起步和27年定位的库存。

迈克·默里，首席运营官

当然，第四季度在第三季度内开始。虽然这并不英勇，但第四季度的开工量可能会比去年更多，这些开工量被故意压制，以试图使库存恢复正常。在很大程度上，这将取决于我们整个季度的销售环境。以及我们9月30日库存的定位。你知道，两次转变对我们来说是历史常态。今天我们正在寻找超过这一目标，你知道，我们的内部目标是将其提高到三个。

今年我们会这样，但我们真的会很接近。

肯尼思·泽诺尔（Kenneth Zenor），海港研究公司分析师

好吧，非常感激。

操作者

谢谢谢谢下一个问题将来自KBW的Jade Rahmani。洁德，你的电话接通了。

Jade Rahmani，KBW分析师

非常感谢仅考虑到多家庭库存，考虑到市场上的利率和上限利率以及供应过剩，稳定和转移库存的前景如何？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

就我们的总价值而言，我们的总价值约为30亿美元，其中主要分布在27亿美元的公寓和约3.2亿美元的出租建筑之间。我们对出租建筑的重点实际上是远期销售，因此我们不需要增长那么多，除非我们看到需求，然后我们就能够进行建设。我们希望将库存稳定在30亿美元左右。然后是多户住宅，我们预计第四季度将关闭更多单位，因此预计第四季度库存将略有下降，然后总体上将总体租赁库存（多户和单户）保持在30亿美元范围内。

因此短期内会有所下降。

Jade Rahmani，KBW分析师

谢谢然后在技术方面，我想知道您在场外制造或人工智能中是否看到了任何看起来很有希望的东西。住房立法包括一些制造业住房激励措施，也许这是一个潜在协同效应的领域。只是好奇你在那里的想法。

迈克·默里，首席运营官

我们继续评估更有效地交付住房的机会，研究大量的场外制造流程和试图破解那里代码的参与者。我们还没有找到任何东西可以取代我们长期以来的做法，可以更有效地完成这一任务。但我们正在不断寻找和评估。

Jade Rahmani，KBW分析师

谢谢

操作者

谢谢下一个问题将由Citizens的Jay McCandis提出。杰伊，你的线路上线了。

Jay McCandis，Citizens分析师

大家早上好所以我的第一个问题，我想很高兴看到积压价格几个季度以来首次同比上涨。这只是组合的一个功能，还是你们能够在其中一些市场中找到一些定价权？

迈克·默里，首席运营官

我认为这很大程度上是混合的功能。我们确实在某些市场拥有定价权，当机会出现时，我们的运营商将在社区层面抓住它。如果是在我们的利率买断中，激励措施的一些轻微减少也会增加收入。

Jay McCandis，Citizens分析师

然后是第二个问题，只是有点，你知道，看看7月份，利率一直在大幅上升，我猜。到目前为止，你在交通和需求方面看到了什么，作为其中的一部分，你从竞争性库存中看到了什么，特别是在入门级和首次购买者方面？

迈克·默里，首席运营官

我不知道我们看到库存发生了太大变化。我认为整个行业在试图衡量需求方面相对有纪律。我们仍在七月初进行预测，我们每天都会在现场和销售点做出回应，以满足我们面前的情况。

Jay McCandis，Citizens分析师

明白了。好的，谢谢。

迈克·默里，首席运营官

谢谢

操作者

下一个问题将由住房研究中心的亚历克斯·巴伦提出。亚历克斯，你的线路上线了。

亚历克斯·巴伦（Alex Barron），住房研究中心分析师

是的谢谢如果以不同的方式询问这个问题，我很抱歉，但在单户租赁方面，业务似乎已经逐渐萎缩。这是即将发生的事情的基本想法吗？还是这会在某个时候回来？

迈克·默里，首席运营官

我们的业务从开发整个社区、稳定社区并将其作为完全稳定的租赁物业出售，转变为与这些物业的机构和个人业主合作，在我们完成建设时基本上向他们交付单位。因此，他们负责租赁和稳定过程。我们进行场地识别、收购、开发。

然后，他们进行租赁和稳定流程以及所有权。在我们知道实际的行为将如何进行之前，可能存在一点差距，同时也存在很多不确定性。因此我认为这些买家现在可以更放心地继续前进。因此，我们当然不会终止这项业务，而是可以根据投资者的兴趣在未来做更多的事情。这是一种更高效的模式，因此我们将以比SFR业务历史上更低的库存余额来运营它。

亚历克斯·巴伦（Alex Barron），住房研究中心分析师

那么，它是否仍然会像资产负债表内类型的业务一样显示，您报告收入和关闭情况等等，或者它更像是资产负债表或合资企业或其他什么？

迈克·默里，首席运营官

一样的不是合资企业。向第三方出售房屋。

亚历克斯·巴伦（Alex Barron），住房研究中心分析师

好吧在多家庭方面，似乎你们仍然承诺了大量资产，但最近似乎没有太多收入。那么你能详细介绍一下未来是什么样子吗？

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

我们确实预计第四季度多家族业务的收入将会增加。有许多项目正在签订合同、已完成、已稳定。因此，我们在26财年有了一点后台加权收入基础。当我们展望27财年时，我们确实有一个活跃的管道，该管道正在工作，并预计随着时间的推移将继续增加。但季度收入有点不一致。

亚历克斯·巴伦（Alex Barron），住房研究中心分析师

好吧很感激。谢谢你们。

Bill Wheat，执行副总裁，公司首席财务官

谢谢，亚历克斯。

操作者

谢谢今天的问答环节就此结束。我现在将把电话交给保罗·罗曼诺夫斯基做总结发言。

Paul Romanowski，总裁兼首席执行官

谢谢我们感谢今天加入我们的所有人，并期待于10月29日星期四与您分享我们的第四季度和全年业绩。以及整个DR霍顿队，恭喜第三节表现出色。感谢您所做的一切。

操作者

谢谢今天的会议到此结束，您现在可以断开线路。感谢您的参与。

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