国务院批复，房地产被纳入！ 李嘉诚清盘+万科加速资产处置！2026年下半年游戏彻底换了规则

住房划入 “大宗消费品”+ 李嘉诚清盘：

2026 下半场楼市彻底告别 “投资品” 时代

核心结论：本周最重磅事件 ——国务院将住房正式纳入 “大宗耐用消费品” 体系（7 月 13 日《扩大消费 “十五五” 规划》），叠加李嘉诚北京御翠园清盘、万科黄宇总裁履新首周布局，三大信号同时释放：中国房地产已进入消费品定位 + 存量兑现 + 现金流为王的终极分化期。未来 3 年，市场将呈现 “三个必须”：必须接受房子回归居住本质，必须聚焦核心城市核心资产，必须坚持现金流稳健的精益化运营。任何还在幻想 “房价暴涨” 的开发商和购房者，都将被时代抛弃。

一、一周引爆点：三大事件定义楼市新周期

1. 顶层定调：住房正式划入 “大宗耐用消费品”（7 月 13 日）

7 月 13 日，国务院正式批复《扩大消费 “十五五” 规划》，首次将住房消费与汽车、家电一同归入 “大宗耐用消费品” 体系，并置于首位。这不是简单的归类调整，而是中国房地产顶层定位的根本性转变—— 从 “投资品” 到 “消费品”，从 “金融属性” 到 “居住属性”，从 “防风险” 到 “防风险与促消费并重”。

核心事实（权威文件可查）：

• 规划明确提出 “推动住房消费健康发展，促进住房回归居住属性，满足居民刚性和改善性住房需求”

• 强调 “降低住房消费门槛，优化住房消费环境，支持居民合理住房消费”，同时 “坚决遏制投机炒房”

• 这是继 “房住不炒” 后，国家对房地产定位的又一次重大明确，标志着房地产去金融化、去杠杆化进入深水区

独立洞察：这一定调将从根本上改变市场预期 —— 未来政策将不再以 “保房价” 为目标，而是以 “保民生、促消费” 为核心；购房者将从 “买涨不买跌” 的投机心态，转向 “买好房、住好房” 的理性消费；房企将从 “高杠杆拿地” 转向 “高周转去化”，从 “规模扩张” 转向 “品质提升”。

2. 李嘉诚北京终局：御翠园清盘，港资 25 年布局收官（7 月 15 日）

7 月 15 日，长实集团旗下和记黄埔地产开发的北京朝阳御翠园项目推出最后 50 套联排别墅，建面约 345-400㎡，拟售单价最高约 9.9 万元 /㎡新浪财经。这是李嘉诚在北京留存的最后一个住宅项目，也是港资在内地住宅业务的正式收官之作。

核心事实（可交叉核验）：

• 地块为 2001 年获取，原始楼面价仅1750 元 /㎡，开发周期横跨 25 年，本次为尾盘清盘，非新增投资

• 项目已取得现房销售许可证，所有房源均为现房交付，无任何新增土地储备计划新浪财经

• 长实系明确表示，清盘后将不再参与内地住宅用地拍卖，仅保留少量商业地产项目运营

谣言精准打假：网传 “1500 亿现金抄底内地楼市、抛售海外资产回流” 等内容，均无企业公告、住建备案数据支撑，为自媒体刻意夸大解读，利用公众对港资风向标属性的关注度制造流量。

3. 万科新帅首周：黄宇加速资产处置，聚焦核心城市（7 月 13-19 日）

7 月 2 日正式出任万科总裁的黄宇，在首周（7 月 13-19 日）便展现出 “金融 + 国资” 背景的战略定力 —— 加速处置非核心资产，聚焦核心城市核心项目新浪财经。

核心事实（权威公告可查）：

• 7 月 18 日，万科公告出售上海、广州两地 3 个非核心商业项目，预计回笼资金约 45 亿元，用于偿还债务和补充流动资金

• 7 月 19 日，万科参与北京朝阳区广渠路优质宅地竞拍（起始楼面价 68332 元 /㎡），展现对核心城市核心地段的持续关注36氪

• 黄宇明确表示，万科将 “聚焦开发主业、提升资产周转、保障现金流安全”，彻底告别高杠杆、高周转的旧模式

独立洞察：黄宇的首周动作，标志着万科全面进入 “深铁式稳健经营” 阶段 —— 止血（处置非核心资产）+ 造血（聚焦核心项目），这将成为未来国资主导房企的标准操作模式新浪财经。

二、一周全景扫描：分化加剧，冰火两重天

三、深度洞察：三大核心逻辑重塑行业

1. 定位逻辑：从 “投资品” 到 “消费品” 的终极转变

《扩大消费 “十五五” 规划》将住房纳入大宗耐用消费品体系，是对房地产定位的终极明确：

• 价格逻辑

  消费品价格由成本 + 合理利润决定，而非资本炒作；未来房价将与居民收入水平、租金回报率相匹配，告别 “脱离基本面的暴涨”

• 需求逻辑

  消费品需求以自住为主，投资需求将被严格限制；未来市场将以刚需和改善型需求为主体，投机性需求将无生存空间

• 政策逻辑

  ：消费品政策以 “促消费、保民生” 为核心，而非 “保增长、稳预期”；未来政策将聚焦降低交易成本、优化消费环境，而非刺激房价上涨

普通人启示：买房应回归居住本质，关注房屋质量、配套设施、居住体验，而非单纯的房价涨幅；投资房产需谨慎，优质房产的租金回报率应在 3%-5% 之间，低于这一水平的房产不具备投资价值。

2. 资本逻辑：从 “增量扩张” 到 “存量兑现” 的必然选择

李嘉诚的清盘操作与万科的资产处置，本质上是同一资本逻辑的两种表现：

• 港资路径

  依托早年低成本获取的核心城区土地，通过尾盘清盘收割地段长期增值红利，完成内地住宅业务收官，这是成熟外资对存量资产的精细化处置

• 国资路径

  通过管理层优化，强化现金流管理，聚焦核心资产，提升资产周转效率，这是国资主导下的行业健康发展模式新浪财经

共同指向：中国楼市已从 “土地增值 + 杠杆扩张” 的增量时代，全面转向 “存量盘活 + 现金流为王” 的存量时代。任何还在追求 “规模第一” 的房企，都将被市场淘汰。

3. 企业逻辑：“国资主导 + 稳健经营” 成唯一活路

保利发展董事会换届、万科新帅首周布局，标志着行业进入新阶段：

• 融资优势

  国资背景房企融资成本比民营房企低 2-3 个百分点，在当前市场环境下是决定生死的关键中信建投

• 经营重心转变

  从 “高杠杆拿地” 到 “高周转去化”，从 “规模扩张” 到 “利润提升”，从 “全面布局” 到 “核心聚焦”，这是行业健康发展的必然选择

• 风险管控强化

  加速处置非核心资产，优化债务结构，保障现金流安全，应对行业持续调整，这是房企生存的基本前提

行业启示：未来 3 年，房企将呈现 “国资主导、民企补充” 的格局，只有现金流稳健、资产质量优良的企业才能存活，那些高负债、高库存的企业将加速出清，行业集中度进一步提升中信建投。

四、未来趋势：三个 “必须” 定生死

1. 必须接受房子回归居住本质，消费品属性不可逆

• 价格走势

  核心城市核心地段房价将保持相对稳定，具备长期保值能力；三四线及远郊房价将持续承压，除自住需求外几乎无投资价值

• 产品形态

  改善型产品将成为市场主流，低密住宅、大平层等具备居住体验优势的产品更受青睐；刚需产品以中小户型为主，注重实用性和性价比

• 消费观念

  购房者将更加理性，关注房屋质量、配套设施、物业服务等居住属性，而非单纯的房价涨幅

2. 必须聚焦核心城市核心资产，非核心区域风险加剧

• 一线城市核心区

  北京朝阳、上海静安、深圳南山等区域，因资源稀缺性，房价将保持相对稳定，是资产配置的 “压舱石”36氪

• 强二线城市优质板块

  杭州钱江新城、成都高新区等，依托产业支撑和人口流入，仍有一定增值空间，适合自住兼保值

• 三四线及远郊

  人口持续流出，库存高企，房价将持续承压，除自住需求外，投资价值几乎为零，应尽量规避

3. 必须坚持现金流稳健的精益化运营，高杠杆模式彻底终结

• 房企端

  聚焦核心城市核心项目，提升产品力和服务力，加速资产周转，保障现金流安全，放弃 “规模崇拜”，追求 “有质量的增长”

• 购房者端

  优先选择现房或准现房，控制杠杆率，注重居住体验和配套成熟度，放弃 “短期投机”，回归 “长期自住” 本质

• 行业端

  存量资产运营、城市更新、物业服务、租赁住房等细分赛道将成为新的增长点，行业从 “开发为主” 转向 “开发 + 运营” 并重新浪财经

五、普通人该怎么办？三条实操建议

1. 买房决策：优先选择一线或强二线城市核心地段的次新改善型住宅，避开远郊和三四线城市；如果是刚需，选择配套成熟、交通便利的中小户型，控制总价在家庭年收入的 6-8 倍以内，首付比例不低于 30%，月供不超过家庭月收入的 40%。

2. 资产配置：减少房产在总资产中的占比，尤其是非核心区域的房产，可考虑出售变现，配置更具流动性的资产；如果持有多套房产，建议优化结构，保留核心资产，处置非核心资产，降低整体风险。

3. 预期管理：放弃 “房价永远涨” 的幻想，接受楼市分化的现实，房子的核心功能是居住，而非投资；关注租金回报率，而非单纯的房价涨幅，优质房产的租金回报率应在 3%-5% 之间。

六、告别旧时代，拥抱新周期

住房划入 “大宗耐用消费品”、李嘉诚清盘北京项目、万科新帅聚焦现金流，这三个标志性事件，正式宣告中国房地产告别了 “高杠杆、高周转、高增长” 的旧时代，进入了 “消费品定位、存量博弈、核心为王、稳健经营” 的新周期。

对于行业而言，这是一次痛苦的转型，但也是一次重生的机会。对于普通人而言，这是一次认知的重塑，更是一次资产配置的调整。

未来已来，那些能看清趋势、顺应变化的企业和个人，才能在这场行业大变革中存活下来，甚至脱颖而出。而那些固守旧思维、期待 “救市大招” 的，终将被时代淘汰。

房地产的黄金时代不是结束了，而是褪去了泡沫，回归了居住本身。未来的红利，从不来自政策放水，只来自精准的选择与长期的深耕。

房地产业一周大事梳理（2026.7.13–7.20）

1. 顶层设计与政策：住房回归“大宗消费”属性

• 国务院批复《扩大消费“十五五”规划》（7月13日发布）：明确将住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，提出实施房屋品质提升工程，建设“好房子”，稳步推进城中村与危旧房改造，清理不合理限制措施。

• 住建部《“好房子”建设指南》再次征求意见（7月14日-16日）：聚焦安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷四大内涵，细化解决渗漏、隔声差等民生痛点，行业标准从“有没有”转向“好不好”。

• 住建部党组会议定调（7月17日）：强调高质量推进城市更新，高标准推进“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区），加力老旧小区改造与物业服务质量提升。

2. 市场数据：淡季探底，核心企稳，分化加剧

• 价格端：国家统计局6月70城数据显示，20城新房价格环比上涨（较5月增4个），一线城市新房环比涨0.1%（连涨4个月），二手环比涨0.3%；但同比降幅仍在收窄通道。

• 成交端（第29周）：50城新房成交面积环比-5.9%、同比-5.8%，淡季效应显现；13城二手房网签环比-2.1%、同比+10.2%，二手房韧性仍强于新房。

• 投资端：上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%，行业缩表仍在持续但跌幅趋缓。

3. 土地与企业：缩量提质，央国企聚焦核心

• 土地市场：300城宅地周成交建面同比锐减约47.6%，去化率53%创新低，但核心城市优质地块仍有热度（如招商蛇口成都、南京拿地）。

• 企业动态：保利发展完成管理层换届（刘平任董事长）；主流A+H房企股价体现韧性，行业加速出清与信用重构。