【华创地产行业周报 | 29周】楼市成交同比增加，招蛇成都、南京拿地

（来源：华创地产研究）

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完整报告请参见7月20日发布的华创证券研究报告：《楼市成交同比增加，招蛇成都、南京拿地》

单戈 15210984979

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许常捷 19946003269

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报告摘要

板块行情：第29周（7月13日-7月17日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.8%，在31个一级行业板块中排名第15。

政策要闻：中央层面：1）7月16日，住房城乡建设部标准定额司就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次向社会公开征求意见。信息显示，修改后的指南共分为“好房子”内涵与实施路径、安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷五大部分，系统界定安全、舒适、绿色、智慧四大核心内涵，覆盖住房规划、设计、建造、运维全流程。内容聚焦群众居住痛点，从场地结构安全、室内健康环境、节能降碳技术、智慧小区与智能家居等维度细化技术要求，兼顾适老适幼、全龄友好、管线分离、空间可变等人性化设计，着力解决渗漏、隔声差、反味堵塞、能耗偏高等民生难题。2）7月17日，据中国建设报，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，强调高质量推进城市更新，高效能推进城市治理，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，加力落实城镇老旧小区改造、完整社区建设、物业服务质量提升、背街小巷环境整治、口袋公园建设和绿地开放共享等民生工作。信息显示，会议提出下大力气解决加装电梯、停车、充电等人民群众身边的急难愁盼问题，努力让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，乘势而上奋力开创现代化人民城市建设新局面。根据公开资料，国务院于5月28日印发《城市更新"十五五"规划》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市，为当前城市更新工作提供政策框架。

公司动态：1）招商蛇口：7月14日，招商蛇口竞得成都金牛区国宾板块一宗宅地，楼面价13100元/平方米，成交总价5.29亿元，溢价率10.08%。根据公开资料，该地块编号为JN04(070102):2026-027，用地性质为普通商品住房用地，出让面积20197.01平方米，容积率2，起拍总价4.81亿元。2）招商蛇口：7月15日，招商蛇口以29.98亿元竞得南京市建邺区兴隆街道NO.2026G30地块，成交楼面价34415元/平方米，溢价率7.07%。该地块为住宅用地，出让面积约5.44万平方米，规划建筑面积约8.71万平方米，起始价28亿元。

销售端：第29周新房成交环比减少9%，二手房成交环比减少5%。1）本周20城商品房成交面积145万方，商品房日平均成交面积20.7万方，环比减少9%，同比增加7%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5344万方，累计同比减少7%。3）第29周11城二手房成交面积206万方，日平均成交面积29.4万方，环比减少5%，同比增加9%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6080万方，同比增加4%。

投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

报告正文

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行情回顾：房地产下跌4.8%，板块排名第15位

第29周申万地产板块下跌4.8%。第29周（7月13日-7月17日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.8%，在31个一级行业板块中排名第15位。

本周A股板块内涨幅第一为香江控股，涨幅达27.0%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为香江控股、上海临港、世荣兆业、外高桥、南京高科。跌幅前五的个股分别为合肥城建、先导基电、盈新发展、京能置业、京投发展。

港股板块内涨幅第一的汇景控股，上涨50.0%。港股表现来看，第29周涨幅排名前五的个股分别为汇景控股、四海国际、中骏集团控股、建业地产、贝壳-W，跌幅前五的个股分别为中国长白山国际、佳兆业集团、港龙中国地产、世茂集团、融创中国。

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政策要闻

中央层面：1）7月16日，住房城乡建设部标准定额司就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次向社会公开征求意见，有关单位和个人可于2026年7月21日前反馈意见。据介绍，该指南于2026年3月首次向社会公开征求意见，此次根据前期反馈意见组织专家进行了修改完善，旨在全面落实党中央、国务院关于推动“好房子”建设的决策部署。信息显示，修改后的指南共分为“好房子”内涵与实施路径、安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷五大部分，系统界定安全、舒适、绿色、智慧四大核心内涵，覆盖住房规划、设计、建造、运维全流程。内容聚焦群众居住痛点，从场地结构安全、室内健康环境、节能降碳技术、智慧小区与智能家居等维度细化技术要求，兼顾适老适幼、全龄友好、管线分离、空间可变等人性化设计，着力解决渗漏、隔声差、反味堵塞、能耗偏高等民生难题。2）7月17日，据中国建设报，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，强调高质量推进城市更新，高效能推进城市治理，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，加力落实城镇老旧小区改造、完整社区建设、物业服务质量提升、背街小巷环境整治、口袋公园建设和绿地开放共享等民生工作。信息显示，会议提出下大力气解决加装电梯、停车、充电等人民群众身边的急难愁盼问题，努力让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，乘势而上奋力开创现代化人民城市建设新局面。根据公开资料，国务院于5月28日印发《城市更新"十五五"规划》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市，为当前城市更新工作提供政策框架。截至目前，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。

公司层面：1）招商蛇口：7月14日，招商蛇口竞得成都金牛区国宾板块一宗宅地，楼面价13100元/平方米，成交总价5.29亿元，溢价率10.08%。根据公开资料，该地块编号为JN04(070102):2026-027，用地性质为普通商品住房用地，出让面积20197.01平方米，容积率2，起拍总价4.81亿元。2）招商蛇口：7月15日，招商蛇口以29.98亿元竞得南京市建邺区兴隆街道NO.2026G30地块，成交楼面价34415元/平方米，溢价率7.07%。该地块为住宅用地，出让面积约5.44万平方米，规划建筑面积约8.71万平方米，起始价28亿元。

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销售端：新房成交同比增加7%，二手房成交同比增加9%

（一）新房市场：第29周20城成交面积同比增加7%

从我们监测的20城数据来看，第29周20城商品房日均成交面积环比减少9%，同比增加7%。1）本周20城商品房成交面积145万方，商品房日平均成交面积20.7万方，环比减少9%，同比增加7%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5344万方，累计同比减少7%。

第29周一线城市商品房成交面积为52.6万方，同比增加2%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第29周成交面积分别为52.6万方、62.9万方、29.4万方，周环比增速分别为-12%，5%，-27%，周同比增速分别为2%、31%、-18%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-11%、0%、-4%、92%，环比增速分别-7%、-14%、-10%、-16%；二线城市中宁波同比增速为358%；三四线城市中江门同比增速为105%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1917万方，同比增加1%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2029万方，同比减少10%；11个三四线城市商品房成交面积为1334万方，同比减少13%。

（二）二手房市场：第29周11城成交面积同比增加9%

从我们监测的11城数据来看，第29周二手房成交面积同比增加9%。1）第29周11城二手房成交面积206万方，日平均成交面积29.4万方，环比减少5%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6080万方，同比增加4%。

第29周监测的一线城市二手房成交面积同比增加11%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第29周二手房成交面积分别为87.6万方、86.7万方、31.6万方，环比增速分别为-2%，-9%，-5%，同比增速分别为11%、4%、18%。2）一线城市中北京二手房成交面积30.3万方，同比增加8%；上海二手房成交面积42.2方，同比增加13%；深圳二手房成交面积15.1万方，同比增加12%。3）二线城市中青岛、苏州成交面积同比增速为40%、25%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积2657万方，同比增加7%；5个二线城市二手房成交面积2605万方，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积818万方，同比增加12%。

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融资端：本周发债企业大部分为地方国企

本周发债企业大部分为地方国企。1）第29周保利发展发行规模最大，发行公司债27亿元；2）济南山韵发行的公司债利率最高，为2.5%，张江集团发行的短期融资券利率最低，为1.42%。

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投资建议

三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

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风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。