建业胡葆森，折价割舍了情怀

（来源：曾树佳 地产K线）

文丨乐居财经 曾树佳

5年前，“只有河南·戏剧幻城”举行了开城首演，胡葆森心情很激动，直言为这座城，准备了四十年。

对于这个倾尽心力、押注情怀的巅峰之作，他不止一次说道，项目不是做给自己的，是留给城市、留给河南的。

而电影小镇，则被他视为是建业向文旅产业转型的“原创作品”。

他曾透露心中的计划：按照1：1的资源配比，拿一部分做电影小镇，另一部分做住宅项目，拿住宅赚的钱，弥补电影小镇的建设。

但眼下，在房地产行业的深度调整期内，建业地产业务承压，只能对文旅项目做出割舍。

7月23日晚间，建业地产（HK00832）宣布，它将透过河南中原、一路有戏两家公司，把旗下的“只有河南•戏剧幻城”项目、建业电影小镇项目，作价30亿元，对外出售。

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折价卖资产

此次交易的买方，为河南宸豫麦田文化产业、河南宸豫一路有戏文化产业，两者都隶属于信宸资本。

信宸资本主要从事股权投资、投资管理及资产管理，它是中信资本旗下的私募股权投资业务平台。

建业与中信系，并非首次产生交集，就在3个多月前，中信金融资产刚接手了建业约17.7亿元的不良债权。

此次买下戏剧幻城、建业电影小镇项目，信宸资本算是赚到了。

尽管目标资产在2024年、2025年的税后亏损净额，分别为6282.27万元、5529.67万元，但它的整体账面净值达到了40.25亿元，按30亿元售价计算，相当于折价25.47%。

建业地产也自言，交易使得它最终亏损了12.16亿元。

而后续30亿元收购款若到账，除去清偿目标资产相关负债、解除相关担保之外，建业地产最终拿到手的款项净额，仅有7.05亿元。

这笔钱，将用于该公司的保交付、债务重组等。

它表示，该交易是集团持续精简业务组合、去杠杆，聚焦核心房地产开发业务策略的一部分。

出售目标资产，能让其自身进一步专注于核心房地产开发业务，并相应重新分配财务及管理资源。

除了战略上的考量，还有现实上的妥协。

文旅项目属资本密集性，且文化旅游营运、人员配置及维护，均需要持续资金投入，并附带大量银行及其他债务。这对于现阶段的建业来说，也是一种负担。

不过，卖掉两项资产之后，建业地产还有另一个动作，那就是增加了在河南中原、一路有戏的持股比例。

它在河南中原的持股，将由49%增至100%；在一路有戏的持股，将由10%增至100%，均转为全资持有。

按照建业地产的想法，它还想把这两家公司的剩余资产，攥在手中。

这些剩余资产，大多是住宅项目，截至2025年末的账面净值，为-13.9969亿元。

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持续变现

作为建业集团的掌舵者，胡葆森近来屡屡有变现的举动。

上半年，他已三次减持另一个上市平台中原建业（HK09982）。

今年1月，胡葆森将中原建业3.87亿股股份（约占总股本的10%），卖给了King Link，售价为3981.59万港元。

King Link的中文名为“金陵国际投资有限公司”，由独立第三方黄永恒全资持有。黄永恒背后的华软资本，经营范畴包括TMT、AI等领域的私募股权投资。

4月，胡葆森故技重施，再次将中原建业5.79亿股股份（约占总股本的15%）出售给了King Link，代价为3305.11万港元。

6月，他再次将中原建业超6亿股股份，卖给了王瑞、刘根钰两位神秘自然人。

半年时间，他在这个平台上，总计套现了1.21亿港元，不仅失去了中原建业的控制权，连“主要股东”的身份也丢弃了。

此外，4月29日，建业新生活 (09982.HK) 宣布，胡葆森以3,305万港元的价格出售了15%的股权，交出了控股股东的地位。

行业寒冬与债务危机叠加之下，密集套现的胡葆森的行踪，成为了建业的观察风向。

这位建业创始人，自2025年下半年起就长期滞留香港，对外的说法是处理境外美元债重组及跨境债务谈判。

就连他往年从未缺席的集团年度管理会，今年也改为视频连线。

曾经，胡葆森践行"省域化"与"深耕中原"战略，将业务下沉到河南的大部分县市，积累了深厚的信誉。如今，创始人长期未归，催生了外界的种种猜测。

建业地产自2023年6月因未能支付7.75%优先票据利息，正式触发美元债违约。截至2026年初，其境外违约债务规模约400亿元。

去年8月，它向债权人提交了框架重整计划及更新后的现金流模型。此后，公司表示正在制定初步重组方案。

境内债方面，建业地产持续与现有贷款人就更新或延长借款进行磋商。