中金 • REITs | REITs二季报点评：经营符合预期，持续关注企稳改善信号

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Abstract

摘要

基本面：分化延续，关注经营企稳信号。1）产业园：多数项目延续以价换量，租金同环比下滑较为普遍，我们认为可重点关注高出租率以及出租率持续回升两类项目。2）物流仓储：受区域供应和主要租户续租租金生效影响，租金同比下行明显，关联方租赁占比较高项目经营确定性多呈现非线性波动，市场化项目需关注底层资产区域分布。3）数据中心：运营整体平稳，利用率和收缴率均处于高位，短期现金流可见度较高。4）保租房：延续高出租率、高收缴率和低经营波动特征，现金流确定性较高。5）消费：经营增速有所放缓，头部项目强者恒强。6）高速：通行费同比降幅收窄，分流引流分化延续。7）市政环保及能源：垃圾发电项目表现较好，水务项目稳健，原水项目继续受来水偏枯拖累；电量端，二季度全国风电资源普遍表现不佳、特高压光伏项目面临限电加重压力；电价端，广东气电现货价格亮眼，其余电源市场化交易电价整体呈下行趋势、幅度有所分化。

季度收入及可供分配完成度分别为24%及27%。我们基于2025年度评估报告，测算2Q26收入完成度平均为24%；其中已披露预测收入的项目中，约三成完成度达25%及以上。此外，从可供分配维度，我们测算全市场可供平均同比-7%，环比+1%（v.s. 1Q26同比-6%，环比-1%），平均完成度为27%。

二季度业绩整体符合预期，建议优选韧性资产进行配置。我们认为近期二级市场持续走低与基本面逐步趋稳走势有所背离，更多由资金面和情绪主导。在估值回调背景下，我们建议：1）可优先关注现金流稳定的保租房REITs、头部运营管理能力突出的消费REITs及长租约保障的数据中心REITs；2）其次，关注受益于路网引流的高速REITs；3）最后，逢低精选出租率持续修复、租约结构确定性较高的仓储物流及产业园REITs。

风险

项目经营修复不及预期；长端利率超预期上行；REITs市场建设不及预期。

Text

正文

基本面：分化延续，关注经营企稳信号

产业园：供需仍未出清，优先关注出租率改善

产业园仍是基本面压力最大的板块。二季度多数项目延续以价换量，租金同环比下滑较为普遍，但部分出租率出现环比小幅修复：研发办公类、二线城市项目以及楼龄偏长项目承压较为明显。与之相对，标准厂房、产业集聚度较高、运营方招商能力较强的资产，出租率和收缴率更具韧性。

分项目端来看，我们认为可重点关注高出租率以及出租率持续回升两类项目。1）持续保持高出租率项目（过去三个季度平均出租率85%以上）或表征其在行业逆风下仍具备经营韧性、租户粘性较好。这一类项目包括博时蛇口产园REIT、华安张江REIT、国泰海通东久REIT、国泰海通临港REIT、中金联东REIT、中金重庆两江REIT、华夏金隅REIT、创金合信首农REIT以及中金亦庄REIT，二季度末出租率分别为83.3%（环比下滑2ppt）、88.1%、96.9%、88.0%（环比下滑4ppt）、96.0%、88.1%、92.1%、96.9%和87.7%。2）出租率持续修复（过去3个季度出租率呈现修复趋势）或表征以价策略初步见效。这一类项目包括华安张江REIT、建信中关村REIT和华夏金隅REIT。

展望未来，产业园板块的基本面拐点仍需耐心等待。我们建议密切跟踪三大核心先行指标：新增供应节奏的实质性放缓、出租率环比的持续性修复，以及租金跌幅的显著收敛。在配置策略上，建议结合当前估值赔率，重点在上述两大方向中，精选具备安全边际的产业园标的进行左侧布局。

图表1：产业园REITs出租率

注：均为期末出租率资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表2：产业园REITs租金水平

注：所有租金口径统一根据最新披露的2026年二季报摘录，其中博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰海通临港REIT、博时津开产园REIT、中金联东科创REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT为有效租金单价（含税）；华安张江REIT 4Q24及1Q25为报告期末租金单价，其余为平均合同租金；建信中关村REIT、华夏金隅智造REIT为季度平均月末租金；华夏合肥高新为存量租约平均租金单价（含税）；国泰海通东久REIT 4Q24及1Q25为报告期内租金单价，其余为平均合同租金；易方达广开产业园REIT、华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、中金亦庄REIT为期末平均合同单价；创金合信首农为报告期内各月末平均租金单价

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表3：北京商务园区供需情况

注：数据截至2Q26资料来源：戴德梁行，中金公司研究部

图表4：上海商务园区供需情况

注：数据截至2Q26资料来源：戴德梁行，中金公司研究部

物流仓储：租金压力仍存，关注关联方整租以及运营改善

二季度，受区域新增供应释放及主要租户续租租金下调的双重影响，仓储物流板块租金同比下行幅度普遍较大。从资产运营质地来看，结构性分化特征显著：强关联方整租、客户粘性较强或已提前锁定主要租户续租的项目，在出租率与租金收缴率上展现出较强的防御韧性；与之相对，市场化招租程度较高、且资产包集中于华南等集中供给区域的项目，则面临租金与出租率双重承压局面。

关联方租赁占比较高的项目，其经营确定性往往呈现非线性波动特征。我们梳理了当前关联方租赁占比较高的物流仓储项目：嘉实京东REIT（占比100%，已完成三个项目续约，其中武汉项目新租约到期最早，为2028年12月31日）、南方顺丰REIT（租赁面积占比超80%，深圳项目租约至2027年12月31日，武汉项目租约至2026年10月31日且已做续约安排，合肥项目租约至2027年3月及12月）、中银中外运REIT（收入占比约89%，租约到期时间分别为2032年1月、3月及2033年3月、7月，但租金需在2027和2028年进行确认）以及汇添富九州通REIT（占比100%，剩余租期约三年）。通常情况下，在租约期内且外部市场稳定的情况下，此类项目凭借强关联方托底，可获得确定性估值溢价（类债属性提升）；但若外部市场波动（特别是租金下行背景），且关联方租约临近到期时，市场反而会放大不确定性，从而引发股价波动。从上述项目租约续租情况来看，2026年年内主要租户续租情况均已确认，后续需重点关注2027年一季度的续租情况；从确定性排序来看，汇添富九州通以及嘉实京东REITs现阶段经营相对较强。

对于市场化程度较高的项目，需重点关注底层资产的区域分布与供需格局。根据物联云仓《2026年第二季度全国物流地产市场报告》，二季度全国整体市场呈现“租金下降、空置率转升”的态势。供给端主要受珠三角区域新增供应持续放量的影响，推动全国空置率小幅升至16.27%；全国平均有效租金环比下降0.69%至20.55元/平方米/月，但降幅较去年同期（环比下降2.65%）已显著收窄。分区域来看，我们认为珠三角区域（佛山、深圳、广州、东莞及惠州）供给压力较大，或将持续压制租金表现；长三角与京津冀区域租金降幅或有望逐步收窄；华中、成渝区域租金则呈现趋稳态势。基于此，我们认为后续应重点关注持有珠三角资产的REITs项目的市场化续换租情况，包括华夏安博REIT、红土盐田港REIT以及中金普洛斯REIT。

我们维持仓储物流板块“短期阵痛，但风险逐步出清”的核心观点，下半年或将成为验证行业基本面修复的重要观测窗口。建议密切跟踪各项目在续租与换租周期中的租金调整动态：整租类项目在经历一次性租金下调后，经营确定性反而有所提升；而市场化招租项目则仍需观察区域租金水平能否实质性企稳。我们认为待估值充分消化当前的周期压力后，板块或将迎来逢低布局的战略性窗口期。

图表5：物流仓储REITs出租率

注：均为期末出租率资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表6：物流仓储REITs租金水平

注：所有租金口径统一根据最新披露的2026年二季报摘录，其中中金普洛斯REIT为期末合同租金及物业管理费（不含税）有效平均租金单价；红土盐田港REIT为期末有效租金单价（含税）；嘉实京东REIT1Q24-3Q24为平均月末主要承租人有效租金单价（含税），其余为各月末租金单价的平均值（含税含管理费）；华夏深国际REIT为报告期末有效租金单价（含税）；华泰宝湾物流REIT为平均月末有效租金单价（含税）；华安外高桥REIT、华夏安博REIT为报告期末租金单价（含税）；中航易商仓储物流REIT为期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价；南方顺丰物流REIT、中银中外运仓储物流REIT为各月租金单价的平均值（含税含管理费）

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

数据中心：利用率和长租约锁定确定性，客户集中与续约是长期变量

两单数据中心REITs整体运营稳健，上架率与收缴率均维持高位，短期现金流可见度较高。二季度，南方润泽数据中心REIT上架率达99.35%，收费单价约1,139.53元/kW/月，收缴率100%；南方万国数据中心REIT上架率97.95%，收费单价约570元/kW/月，收缴率100%。两单REITs收入环比均有增长，我们认为或主因两者收入中均包含资产处置收益。

图表7：数据中心运营数据

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

保租房：底仓属性仍强，凸显运营韧性

二季度保租房项目延续高出租率、高收缴率和低经营波动特征，现金流确定性较高。本季度政策型和市场化保租房项目均录得稳定表现。同口径下，板块收入环比上升1.5%，维持稳健表现。除华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT外，其余项目出租率均录得环比小幅上升，其中招蛇租赁REIT季末出租率环比改善明显（+4.9ppt）。从资产配置角度看，我们认为在当前低利率环境下，保租房REITs凭借稳定的现金流、高出租率及政策托底优势，依然是理想底仓资产，同时也具备博弈利率进一步下行的交易价值。

行业视角：

二季度租金同比延续下行，环比边际改善，出租率整体维持韧性。我们测算二季度全国租赁住房租金平均环比抬升0.2%，增速与一季度持平，同比平均下滑3.7%。分线城市表现有所分化，据克尔瑞披露，2026年上半年一线城市租金已实现同比上涨0.6%，二线及三四线城市租金则持续下跌，同比跌幅分别为1.2%及0.8%，但均较去年同期收窄0.6ppt以上。出租率端，据克尔瑞披露，截至1H26末，核心15城集中式公寓平均出租率为91%，整体维持韧性。

图表8：中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数

注：数据截至2026年6月末资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：2026年6月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数同比下行3.6%，环比上行0.6%

注：数据截至2026年6月末资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：保租房REITs出租率

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表11：保租房REITs租金水平

注：中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT为期末租约平均单价；华夏北京保障房及中航北京昌保租赁住房REITs为租金定价；招商蛇口租赁住房REIT为报告期内平均签约租金单价（含税价）；华夏基金华润有巢REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT及汇添富上海地产租赁住房REIT为平均月末租金单价；华泰苏州恒泰租赁住房REIT为有效租金单价

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

消费：强者恒强，重视调改提效

二季度消费REITs经营增速有所放缓，头部项目强者恒强。二季度消费REITs受季节性影响，经营收入环比有所下滑，但同口径下板块收入同比仍提升5.8%，持续跑赢全国社零表现。总体来看，优质购物中心和奥莱项目维持高出租率，租金收入同比增长更多来自品牌升级、商户结构优化和精细化运营。

► 购物中心：华夏华润商业REIT收入同比增长9.1%，对应租金收入同比+11.1%，平均租金单价同比+6.2%。项目持续推进品牌焕新，二季度新开业店铺32家，并引入多家区域首店，平均租金单价创历史新高；华夏大悦城REIT收入同比增长7.5%，租金收入同比+9.0%，平均租金单价同比+6.8%，出租率同比下降1.3ppt至97.2%，主要受低效空间升级改造影响，二季度新增签约品牌26家，招商迭代和IP运营仍在支撑项目经营增长；华夏金茂REIT本季度表现较为亮眼，收入同环比分别增长6.0%和3.7%，租金收入同比+4.5%，出租率同比提升0.6ppt至99.7%，经营质量继续改善；中金印力REIT收入同比增长5.7%，租金收入同比+3.6%，有效租金单价同比+5.2%。项目二季度完成77家店铺调整、签约5家城市级首店，销售额及客流分别同比增长15.4%和13.9%，品牌升级和营销活动有效转化为经营增量。相比之下，华安百联REIT收入同比下降0.4%，租金收入同比下降4.1%，固定租金单价同比下降15.0%，出租率下降0.8ppt至94.6%，反映项目仍面临区域竞争和租户结构调整压力；但租赁及联销月均收入水平同比仍小幅增长0.25%，一定程度上对冲了固定租金下行。

► 奥特莱斯：受季节性影响，华夏首创奥莱REIT收入环比下降27%，同比仍增长3%，表现平稳。分项目看，济南项目收入及租金收入分别同比增长5.5%和5.4%，平均租金单价同比+5.8%；武汉项目受降雨天气增多等因素扰动，收入及租金收入分别同比下降1.0%和4.8%，但出租率同比提升2.2ppt至98.4%。两项目均持续推进品牌焕新、低效区域改造及节庆营销，市场份额保持稳定。中金唯品会奥莱REIT成立时间较短，暂无同比数据；宁波杉井奥莱在传统销售淡季维持满租，出租率及收缴率均为100%，租金单价为351.5元/平方米/月。项目通过始祖鸟旗舰店改造（于今年8月正式开放）、品牌门店焕新及主题营销活动提升客流与消费氛围，经营整体平稳。

► 社区商业及农贸市场：嘉实物美REIT收入同比基本持平，三处资产合计租金收入同比约下降2.2%。其中玉蜓桥及德胜门项目租金收入分别小幅同比下降1.1%和1.2%，华天项目租金收入同比下降明显（系非经营因素所致），达7.2%，拖累整体表现；易方达华威市场REIT收入同比增长1.4%，租金收入同比增长1.6%，但平均租金单价同比下降2.0%，出租率小幅下降0.2ppt至93.4%。主要原因是沿街餐饮业态在消费偏弱和同质化竞争下承压，导致部分商户更替及租金水平下调；项目整体收缴率仍维持高位，基本现金流保持稳定。

我们认为消费REITs板块经营有望维持稳定，但需关注经营增速以及项目间分化。宏观层面，促消费政策、服务消费扩容及核心城市客流修复将为优质商业资产提供支撑；微观层面，增长将更多取决于运营商的品牌招商、空间调改、会员运营和营销引流能力，而非单纯依赖市场租金普涨。我们预计具备高出租率、较强区域竞争力及成熟运营平台支持的购物中心和奥莱项目，仍有望通过品牌焕新、首店引入和业态优化实现租金及销售增长；社区商业和农贸市场则以稳定现金流为主，但需关注餐饮等弱势业态的招商及租金压力。对于处于调改或换租阶段的项目，短期出租率和收入或有扰动，后续应重点跟踪新品牌落地、客流转化及单位面积收益改善情况。

行业视角：

社零：618大促支撑下增速加快，多品类有所回暖。据国家统计局披露，2026年6月我国社零总额为4.27万亿元，同比增长1.0%，增速环比提升1.6ppt，主要受益于618大促叠加去年同期低基数所致。1-6月累计社零总额为24.87万亿元，同比增长1.3%。结构上看，必选品类保持稳健增长，可选品类多数呈现改善，而地产后周期及汽车仍然承压。

CPI：同比涨幅回落，结构性分化延续。6月CPI同比涨幅由5月的1.2%回落至1.0%。分项来看：汽油价格受国际油价影响，同比涨幅由5月的23.5%回落至17.0%；食品价格已连续第三个月同比下降，猪肉价格仍是主要拖累项；国际金价震荡下行，带动国内黄金饰品价格涨幅由5月的39.0%收窄至28.1%；服务价格保持平稳，核心CPI维持在1.0%的温和水平。

头部运营商业绩较为稳健，收入同比增速略有放缓。从我们重点关注或覆盖的公司二季度业绩来看，经营性收入月度同比维持正增长，但增速边际放缓。其中华润置地、新城控股二季度经营性收入月度同比均值分别为11%、2%（vs. 1Q26的14%、3%）。此外，从同店零售额同比来看，部分公司在6月出现了小幅下滑（如星盛商业、华润置地及华润万象生活），反映出当前线下消费复苏动能仍不稳固，需持续观察后续客流及客单价走势。

图表12：消费REITs出租率

注：均为期末出租率资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表13：消费REITs租金水平

注：1）华夏华润商业REIT为报告期各月度租金、物业管理及固定推广费之和与各月末实际出租面积（不含自营冰场面积）之和；华夏金茂商业REIT为平均租金（仅统计含税固定租金）；嘉实物美消费REIT为报告期内租金单价（建筑面积口径，含税含管理费）；中金印力消费REIT、中金中国绿发商业REIT为报告期内有效租金单价；华安百联REIT为期末平均租金单价；华夏首创奥莱REIT为报告期内租金单价（不含税）；华夏大悦城商业REIT为报告期内租金单价（含固定租金、抽成租金、物业管理费及推广费收入）；易方达华威市场REIT为报告期内平均租金单价（包含租金收入、物业管理及综合服务费收入）

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

高速：通行费同比降幅收窄，项目间分化延续

通行费同比降幅收窄，分流引流分化延续。可比口径下，2Q26高速REITs合计通行费收入同比-1.1%，较1Q26同比-2.3%的降幅收窄；EBITDA同比-0.9%，与收入基本同步。项目延续引流增长亮眼、分流承压持续的两端分化。

主要受引流影响的项目有：

► 华泰江苏交控REIT：2Q26通行费收入同比+18.8%、日均自然收费车流量同比+18.4%，延续苏台高速全线贯通、G54宣广改扩建通车等周边路网完善带来的引流，并伴随区域经济恢复、道路品质提升、天气状况良好等优势；

► 华夏中国交建REIT：2Q26通行费收入同比+16.5%、日均自然收费车流量同比+4.2%，主要受益于京港澳高速湖北北段改扩建完成引流，且以货车车流回升为主（货车通行费同比+22.0%）；

► 招商高速公路REIT：2Q26通行费收入同比+13.7%、日均自然收费车流量+17.0%，亳州机场通航及徐淮阜、亳蒙高速等区域路网陆续建成运营持续引流。

主要受分流影响的项目有：

► 工银河北高速REIT：2Q26通行费收入同比-14.7%、日均自然车流量同比-11.6%，主要受G18荣乌高速灵丘收费站至浑源互通路面养护封闭施工40天分流影响，底层资产货车占比较高，货车通行费同比-18.3%拖累明显；

► 国金中国铁建REIT：2Q26通行费收入同比-11.4%、日均自然车流量同比−10.9%，受四川境内部分高速公路陆续推动扩容工程分流影响，我们预计持续影响到3Q26；

► 华夏南京交通高速公路REIT：2Q26通行费收入同比-8.3%、日均自然收费车流量同比-12.2%，2025年4月起扬溧高速改扩建施工（2025年11月8日结束）带来车流，导致去年高基数。

► 中金安徽交控REIT：2Q26通行费收入同比-6.7%、日均自然车流量同比-5.9%，主要受2025年底宁九高速开通分流影响。根据经营月报数据，1-6月底层资产沿江高速日均收费车流量和通行费收入累计同比降幅呈逐月收窄的趋势。我们认为后续或延续收窄趋势。

前期分流影响渐趋消退的项目主要有：

► 浙商沪杭甬REIT：2Q26通行费收入同比+3.8%、日均自然收费车流量+6.7%，我们认为2024年12月起国道G329改扩建分流影响和2025年4月下旬起货车八五折优惠范围扩大同比影响渐趋消化，货车通行费同比+27.6%修复明显。

► 易方达深高速REIT：2Q26通行费收入同比-0.5%，日均自然车流量同比-1.5%，我们认为2024年12月开通的益常北线高速分流影响已持续一年或渐趋稳定，但5月经营数据显示湖南常德市持续强降雨拖累当月车流量和通行费，同比-5.0%/-4.2%，我们提示后续需关注天气状况对路产通行的影响。

分客货看，板块客货表现同比较为稳定但个体分化明显。2Q26 可比口径客车通行费同比-0.6%、货车同比-1.6%。货车端，华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT和华泰江苏交控REIT货车通行费同比+22.0%/+27.6%/+17.2%，但工银河北高速REIT、国金中国铁建REIT货车通行费同比-18.3%/-14.8%，板块内呈现较强的个体分化。

我们认为高速板块基本面有望延续“稳中略升”。配置上建议关注：1）引流类项目，如华泰江苏交控、华夏中国交建、招商高速REIT，周边路网红利仍在释放期，收入高增有望延续；2）分流影响企稳项目，如浙商沪杭甬REIT、易方达深高速REIT。我们提示持续跟踪单体项目的分流引流的路网变化净效益，等待同比数据超预期的机会。

图表14：高速REITs经营数据

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

市政环保及能源：多重因素影响下持续分化

垃圾发电项目表现较好，水务项目稳健，原水项目继续受来水偏枯拖累。中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量同比+6.1%，等效利用小时数同比+12.5%，结算电量同比+15.1%，带动营收、EBITDA同比增长13.3%、13.2%。富国首创水务REIT污水处理量同比+2.54%、平均处理单价同比+0.95%，对应营收、EBITDA同比小幅增长。而银华绍兴原水REIT的供应原水量及原水收入均同比下降19.3%，二季度均处于应急保障响应状态，延续一季度缺水状态，1Q26、2Q26入库净流量较常年同期减少79.1%、45.1%，对应营收、EBITDA同比下滑18.6%、28.4%。国泰海通济南能源供热REIT本报告期处于非供暖季，可供分配金额较少。向前看，我们预计环保项目整体表现有望保持稳健，部分项目波动源于季节性差异和自然资源周期性变化。

电量端，二季度全国风电资源普遍表现不佳、特高压光伏项目面临限电加重压力；电价端，广东气电现货价格亮眼，其余电源市场化交易电价整体呈下行趋势、幅度有所分化。

► 气电：电价亮眼，电量表现低于我们预期，“以气定电”模式下或平滑合同年剩余季度业绩表现。鹏华深圳能源REIT2Q26受上游生产供气和生产计划因素影响，项目LNG用气量下降，结算电量同比-28.7%，燃气费同比-24.2%。结算电价同比+11.9%，其中现货电量占比20.0%，平均电价0.9964元/千瓦时，现货售电收入占售电收入34.81%，部分抵消电量下滑的负面影响。营收、EBITDA下滑20.3%、12.7%。我们认为，迎峰度夏期间电力需求预期偏紧、推升电价，已顺利反映在项目二季度表现中，带动度电盈利能力改善，尽管单季度电量有所下滑，但“以气定电”商业模式下，剩余天然气发电或将在后续季度体现，核心关注点仍在旺季高电价能否延续。华夏华电清洁能源容量电价如期提升，稳定盈利基本盘。

► 新能源：营收、EBITDA同比双位数下滑，电量拖累较为明显。二季度风资源普遍偏弱，结算电量同比下滑。我们梳理风电项目底层资产区域平均风速同比下滑7.4~12.8%，项目结算电量同比下降13.7~24.8%，拖累二季度业绩表现。特高压光伏项目限电压力提升。华夏特变电工REIT结算电量同比-14.9%，主要由于天中直流4-5月光伏弃电率达到6.38%（vs. 1Q26 0.51%），落地省份河南新能源全面入市后拉低午间谷段交易电价，削弱了天中直流落地电价在新能源大发时段的竞争力，相应时段限电增加。中航京能国际REIT两个光伏项目表现分化，湖北光伏结算电量同比-34.0%，陕西光伏同比+28.7%。

电价端，整体下滑幅度可控，机制电价帮助平抑存量项目入市的不确定性，个别项目受一次性因素影响。新能源底层风电、光伏项目结算电价同比低个位数下滑、机制电价政策落地下电价基本企稳。而中航京能国际REIT的湖北光伏结算均价同比+13.6%，受益于电力营销策略、偏差考核及两个细则考核管理优化。但中信建投明阳智能REIT的红土井子项目结算电价同比下滑34.9%，主要由于二季度风资源不佳，实际发电量低于中长期合约发电量，需购买高价现货电量履约。

国补回款继续取得新进展。报告期内工银瑞信蒙能REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能国际REIT均回收部分国补，我们认为有助于节约项目保理产生的财务费用。

► 水电：市场交易电价有所下行。嘉实中国电建清洁能源REIT报告期内电量、电价同比下滑，上游电站库容回蓄叠加流域降雨量偏少，结算电量同比-9.12%，而四川省内其他流域来水较好，现货交易价格有所下行，结算电价同比-24.1%，电量降低、电价降低对于结算电费的影响占比分别为29.4%、70.6%。华夏中核清洁能源REIT继续执行计划电价。中航京能国际REIT扩募水电贡献增量。

向前看，迎峰度夏用电旺季来临，能源项目核心关注点仍在汛期来水表现及重点省份月协及现货价格走势。而新能源行业整体的消纳压力仍需一定时间消化，电价处于磨底阶段。

图表15：市政环保REITs经营数据

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表16：能源REITs经营数据

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

图表17：能源REITs经营数据（续）

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

业绩完成度：收入及可供分配完成度平均为24%及27%

我们基于年度评估报告，测算2Q26收入完成度平均为24%。我们采用2025年REITs年度评估报告中披露的预测收入作为基准，测算REITs全市场2Q26收入完成度平均为24%，与1Q26基本持平。其中已披露预测收入的72单[1]项目中，仅有23单二季度收入完成度在25%及以上，占比约三成，其中板块分化明显，数据中心、市政环保、保租房板块完成度较高，平均为27.3%、26.1%、25.1%；消费、仓储物流、高速、产业园及能源板块则分别为24.8%、24.2%、22.9%、21.6%及21.2%。

图表18：REITs收入完成情况

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

二季度可供分配金额同比延续下滑，环比小幅改善，完成度平均为27%。我们测算2Q26REITs整体可供分配金额同比下滑7%，环比+1%[2]（vs. 1Q26同比-6%，环比-1%）。完成度来看，已披露2026年预测可供分配金额的24单REITs2Q26平均达成管理人预测的27%（产权及经营权REITs分别为27%及32%）。分板块来看，产业园及仓储板块同比跌幅均持续扩大，但环比均有所改善；保租房可供分配金额同环比抬升；消费板块受季节性因素影响，环比有所下滑；高速板块同环比均承压；市政环保及能源板块可供分配金额受季节性、回款等因素影响，波动较为明显。

图表19：REITs可供分配完成情况

注：1）北京昌保保租房REIT2Q26可供分配完成度测算剔除了过渡期损益，并按实际运营天数调整；2）东方红隧道股份高速公路REIT2Q26可供分配完成度测算剔除了期初可供分配金额

资料来源：REITs季报，中金公司研究部

[1]剔除银华绍兴原水水利REIT、国泰海通济南能源供热REIT，由于其季度间波动较大，因此我们认为其收入完成度参考意义有限

[2]同比不包含2Q25及之后上市项目，以及中金厦门安居REIT（2Q26完成扩募）、华夏北京保障房REIT（2Q25完成扩募）、华润有巢REIT（4Q25完成扩募）、临港产业园REIT（3Q25完成扩募）、东久产业园REIT（4Q25完成扩募）、中航京能国际能源REIT（4Q25完成扩募）、国泰海通济南供热REIT、银华绍兴原水水利REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏特变电工REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏中核清洁能源REIT；环比不包含1Q26及之后上市项目，以及中金厦门安居REIT（2Q26完成扩募）、国泰海通济南供热REIT、银华绍兴原水水利REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏特变电工REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏中核清洁能源REIT（季度可供分配波动较大）；各板块同比及环比计算逻辑相同

本文摘自：2026年7月23日已经发布的《REITs二季报点评：经营符合预期，持续关注企稳改善信号》

裴佳敏 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080524020010

刘佳妮 分析员 风光公用环保 SAC 执证编号：S0080520070002 SFC CE Ref：BNJ556

张文杰 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

蒋雨岑 分析员 风光公用环保 SAC 执证编号：S0080525060007 SFC CE Ref：BXP713

黄奕凡 联系人 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080125070029