《大行》花旗：内地现房销售先苦后甜 核心城市明年复苏主题不变 首选中海外(00688.HK)、润地(01109.HK)等

花旗发表报告指，市场已部分消化「现房销售」政策对新房市场缩量及现金周期拉长的盈利影响，预期内房板块9至12月板块波动，因企业及投资者消化长远政策含义，即使第三季销售强劲，在地方正面细节出台前难下定论。该行认为改革最终有利龙头，透过加快寡头格局形成及核心城市供需再平衡，推动2027年楼价复苏，故视9月任何回调为潜在买入机会，核心城市于2027年复苏投资主题仍然完整。

该行量化政策影响：实物市场方面，预期新房成交量及新开工于2027/28年下跌30%，现金周期由6至10个月拉长至1.5至2.5年，形成供应挤压并支持核心城市楼价，土地出让收入料降至1.8万亿元人民币（2025年为4.1万亿元人民币）；行业格局加快形成寡头市场；发展商盈利或收缩8%至17%，开发业务净利润率由6%降至4%，项目内部回报率由约20%至25%降至3%至7%（土地价格重置前），发展商需多投入70%至120%自有资金以维持相近销售规模。主要受惠者为2025年及今年首八个月土地储备充足、资产负债表强劲及融资成本低的企业，以及二手代理业务、现房销售占比较高及产品质素佳的公司；高周转模式则受压。

在内房板块中，该行首选中海外(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、贝壳-W(02423.HK)、中国金茂(00817.HK)及华润万象生活(01209.HK)。

中期业绩后，该行更正面看待华润置地、中海外、金茂、中海外宏洋(00081.HK)及新城发展(01030.HK)。对绿城中国(03900.HK)、越秀地产(00123.HK)、保利置业(00119.HK)及万科(02202.HK)短期较审慎；龙湖(00960.HK)料2026年核心亏损但预期2028年扭亏。贝壳方面，预期高佣金率新房GTV下降但低佣金率二手量升，正面看待第三季二手量、营运开支、装修及租赁利润，惟投资者忧虑反垄断；该行认为50亿美元回购及净现金可缓冲下行风险。~

花旗对主要内房投资评级及目标价，表列如下：

股份｜评级｜目标价(港元)

建发国际(01908.HK)｜买入｜19元

旭辉(00884.HK)｜沽售/高风险｜0.03元

中海外宏洋(00081.HK)｜买入｜3.1元

中海外(00688.HK)｜买入｜18.3元

碧桂园(02007.HK)｜沽售/高风险｜0.16元

华润置地(01109.HK)｜买入｜43.1元

绿城中国(03900.HK)｜买入｜10.8元

中国金茂(00817.HK)｜买入｜2.3元

龙湖(00960.HK)｜买入｜8.8元

美的置业(03990.HK)｜买入｜4.3元

保利置业(00119.HK)｜买入｜2.8元

新城发展(01030.HK)｜买入｜2.6元

深圳控股(00604.HK)｜买入｜0.9元

融创(01918.HK)｜中性/高风险｜0.6元

万科(02202.HK)｜沽售｜1.55元

越秀地产(00123.HK)｜买入｜4.6元

贝壳-W(02423.HK)｜买入｜75.4元

华润万象生活(01209.HK)｜买入｜53.3元

(da/u)