【越秀服务（6626.HK）】物管主业增长动能强化，毛利率逆势企稳回升——跟踪报告（何缅南/韦勇强）

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

事件：

公司2026H1营收19.15亿元，同比-2.4%，归母净利润2.24亿元，同比-6.6%，毛利率21.5%（+0.2pct）企稳。

1、物业管理服务收入8.40亿元（同比+17.3%），成为收入结构中占比最高、增长最快的核心业务；社区增值服务收入4.06亿元（同比-27.2%），主要因阶段性房屋硬装业务于2025年陆续结算完毕；非业主增值服务收入3.29亿元（同比+3.8%），受智能化业务收入增加驱动。截至2026年6月末，在管面积7,982万平方米（较2025年末+8.6%）、合约面积9,502万平方米（较2025年末+5.6%），期内新增合约面积1,042万平方米（上年同期约600万平方米）。

2、26H1公司归母净利润2.24亿元（同比-6.6%），主要受社区增值及商业物业收入下滑拖累；整体毛利率21.5%（同比+0.2pct）。关联方（越秀地产及其关联方）收入占比降至33.3%（上年同期37.8%），第三方收入占比升至66.7%。董事会建议派发中期股息每股0.103港元（每股人民币0.089元），派息率60%

点评：

物管主业增长动能强化、毛利率逆势企稳，现金充裕，股东回报增强

1）物管主业稳健增长，规模扩张驱动结构优化。26H1物业管理服务收入同比+17.3%至8.40亿元，占非商业分部收入比重53.3%，核心主业地位进一步强化，增长主要来自在管面积扩张与住宅物业费平均水平提升（住宅平均物管费3.0元/平方米/月，上年同期为2.8元）。26H1新增合约面积1,042万平方米，同比增长74.8%，同时主动退出低效项目合约面积540万平方米（上年同期约220万平方米），项目组合向大湾区及高能级城市聚焦（大湾区在管面积占比62.6%）。社区增值服务同比-27.2%，系2025年房屋硬装业务结算完毕的基数效应，属于阶段性调整而非需求恶化。

2）毛利率逆势企稳，核心业务毛利率明显改善。物管行业毛利率普遍承压背景下，26H1公司整体毛利率21.5%（同比+0.2pct），物业管理服务毛利率14.9%（同比持平）、非业主增值毛利率19.1%（+1.7pct）、社区增值毛利率33.2%（+5.5pct），受益于业务结构优化及车位销售协助等经纪业务经营改善。费用管控方面，行政开支1.36亿元（同比-5.6%），控费增效及组织提效持续兑现。

3）现金充裕，股东回报确定性增强。6月末公司现金及现金等价物与定期存款合计49.70亿元（较2025年末+1.3%），中期派息率60%，测算公司2026E股息率达到7.3%，国企物管高分红属性凸显，具备较强安全边际。

风险提示：社区增值服务收入收缩超预期、商业物业出租率波动、拓展不及预期。

发布日期：2026-09-04