房贷贴息后，公积金贷款利率会降吗？

（来源：深圳商报）

随着房贷贴息政策落地，关于公积金贷款利率会否下调的讨论增多。

根据财政部、央行、金融监管总局9月29日联合发布的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起，满足三大条件可享受年化1%（贷款本金100万元以内）、最长5年的贴息政策支持：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款）；二是所购住房建筑面积在120平方米以下；三是所购住房价格在150万元以下。

若从贷款实际利率角度测算，广发证券宏观团队据此倒推估算称，30年商贷利率会从3.1%左右降至2.8%～2.9%，相当于定向降息20～30BP。中金公司按照7月约3.1%的新发放房贷加权平均利率测算称，本次贴息1个百分点以后，房贷利率能够降至2%左右。中信证券也测算称，按2026年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%（央行披露数据为3.06%）测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约2.05%。

这也意味着，在最长5年的贴息期限内，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一。多家国有大行30日在对热点问题答疑中也举例称，如客户的房贷利率为3.05%且符合贴息条件，在贴息期间贷款将按照年化利率2.05%计算利息。

这也意味着，享受贴息后的首套商业性个人住房贷款利率将低于个人住房公积金贷款利率（5年期以上2.6%）约55BP。在此背景下，住房公积金贷款的利率优势将进一步被削弱。

“目前5年以上公积金贷款利率为2.6%，与商贷利差大约是45BP，这一利差属于历史相对较低水平，此次贴息后，部分地区与购房人群的商贷利率和公积金贷款利率的利差会更低，从这一角度看公积金贷款利率相对偏高。”广发证券宏观分析师钟林楠表示。

“这次贷款贴息政策本身对公积金贷款利率影响不大，因为贴息覆盖范围相对较小。但是商业性房贷利率经贴息后相当于阶段性、结构性调降了，公积金贷款的优势确实削弱了。所以从这个角度看，公积金贷款利率还有下调空间。”一位资深金融行业人士对记者表示。另有银行研究人士判断，后续不排除公积金贷款利率下调的可能。

值得注意的是，大修后的《住房公积金管理条例》（下称《条例》）已于9月20日起施行。其中值得关注的一点是公积金存贷款利率的调整机制显著简化：公积金存贷款利率的调整机制由“人民银行提出，征求住建部门意见后，报国务院批准”，改为“住房公积金的存、贷利率由国务院决定”。钟林楠认为：“从逻辑上讲，公积金贷款利率的调整不会影响银行息差，受约束也较少。”

“后续公积金贷款利率大概率会和1.5%的缴存利率同步调降，不会直接影响到银行净息差。”国泰海通证券固收首席分析师唐元懋也表示，从公积金自身收支结构看，如果存贷利率同步调降，能够缓解贷款降息对公积金增值收益的压缩。

“公积金利率下调存在一定可能性。”华泰证券固收首席分析师张继强判断，考虑到《条例》已施行，加上住建部提出“十五五”时期扩大公积金制度覆盖面等，制度铺垫已到位，利率下调可能是下一步。且经过今年一系列改革后，公积金对房贷覆盖面已经明显扩大。不过，贴息后的商贷利率 （2%左右）已经低于当前公积金利率，再下调公积金利率的紧迫性看似不高。

来源 第一财经

监制 舒桂林